主题：万科股东大会直击：直面经营短板 慎待市场回暖

本报讯面对上市后首次出现的净利润负增长，以及近段时间公司个别项目出现质量问题，万科总裁郁亮在上周五公司2008年度股东大会上表示，它暴露了万科在快速发展过程中仍有很多不足。对于2009年万科经营目标，郁亮表述颇为谨慎：确保公司经营安全同时，力争业绩的增长，进一步提高专业化水平。


　　刚刚过去的一年，万科应该说是跑赢了大市。弃价保量、快速销售的经营策略，不但让万科在行业市场占有率进一步提高，而且在整个行业资金紧张状况下，万科仍能以手持200亿元现金、700多万平方米的项目储备而从容面对行业尚未结束的调整。但对万科管理层来说，二十多年来公司净利润首次下降却是其不会也无法回避的一个事实。


　　对此，郁亮直言，“增收不增利”和金融海啸无关、和经济衰退也无关，说到底是公司自己做得不够好。万科连续的爆发式增长，导致管理层滋生的牛市思维，公司的“短板”也逐渐显现：一是成本管理意识放松，尽管万科去年对行业趋势判断上基本正确，也把握住了机会，但过于舒适的环境，使得公司在经营细节上暴露许多不足，公司一惯强调的专业化能力也出现下滑迹象；其次是费用率过高，在这点上，很多同行做得比万科好；再次就是没能充分发挥出万科已有的规模优势，规模上去了，但效益却没能跟上。如何从规模增长转为效益增长将成为今年万科面临的最大挑战之一。


　　具体到万科今年的工作重点和计划，郁亮介绍说，将继续坚持开发节奏与销售销售节奏相匹配、产品类型与市场需求相匹配原则，存货上仍为“量出为入”。根据公司安排，今年新开工面积约为403万平方米，比2007年实际完成数下调23%；竣工面积约619万平方米，比2008年增加约17%。考虑到市场不确定性，以及公司目前可售资源仍较为充足，万科在项目开发上将坚持谨慎策略以帮助公司提高在行业调整中的安全性和灵活性，当然，不排除市场销售好转随时增加新的开工面积。此外，在项目获取上，万科称总体上仍会谨慎，希望通过并购、整合等方式获取真正质优低廉的土地。


　　对于公司盈利前景，郁亮认为，由于去年公司主要市场住房价格普遍下调，而2009年资源结算中相当部分来自去年项目，不排除毛利率会出现明显下滑，低毛利率背景下，成本管理更为重要。为此，公司在成本优化方面已经制定了一系列措施，但鉴于从成本投入到最终结算存在较长时间，努力结果可能要在未来两年乃至更长时间才能体现。


　　针对媒体报道的万科个别项目出现漏水等质量问题，郁亮解释说，出问题楼盘是万科工业化项目施工过程中，工艺不成熟加上作业程序出了问题所导致，目前已全部整改。


　　对于目前楼市出现的小阳春，郁亮不认为行业调整就此结束，未来趋势仍有待观察，而行业整体资金紧张的局面不会改变。　　


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