主题：安信证券:建议“买入”万科A

　■事件：11 月4 日晚，公司公告18 年10 月份销售数据，10 月份公司实现合同销售面积341.3 万方，同比增长37.73%，合同销售金额540.7 亿元，同比增长46.97%；1-10 月份公司累计实现销售面积3243.4 万方，同比增长11.38%，累计合同销售金额4856.2 亿元，同比增长12.18%。

　　■十月销售高增长：18 年10 月，公司实现合同销售面积341.3 万方，同比增长37.73%，较9 月提升26.89pct，环比增长12.83%；实现合同销售金额540.7 亿元，同比增长46.97%，较9 月提升53.23%，环比增长24.53%；十月销售大幅增长，一改8-9 月的销售回落趋势。十月销售的增长得益于：1）17 年同期相对基数较低，17 年12 个月份中，10 月的销售排名倒数第四；2）18 年10 月单月销售均价较9 月提升1488.65 元/平米，幅度为10.37%，较17 年同期提升995.72 元/平米，幅度为6.71%。18 年1-10 月份公司累计实现销售面积3243.4 万方，同比增长11.38%（前值+8.93%），较9 月增速提升2.45pct；累计合同销售金额4856.3 亿元，同比增长12.18%（前值+8.95%），较9 月增速提升3.23pct；累计销售均价14972.4 元/平米，同比增长0.72%（前值+0.02pct），较9 月增速提升0.70pct；累计销售均价基本较1-9 月累计销售均价提升约102 元/平米，较当月销售均价收窄869.96 元/平米。

　　■10 月拿地力度持续收缩：公司18 年10 月新增土地项目14 个，其中3 个为物流地产项目，11 个项目为新增土地项目；物流地产项目总计增加占地面积21.3 万方，权益建筑面积16.7 万方，较9 月相比分别收缩73.68%、收缩81.715%。新增土地项目中，土地净占地面积179.10 万方，计容建筑面积372.30 万方，较上年同期分别下降15.80%、下降28.66%，权益建筑面积174.10 万方，权益建筑面积/计容建筑面积比例达46.76%（前值58.60%），权益拿地额/总价款为45.48%（前值48.14%），低于累计权益拿地额/累计总价款的56.34%；50%以上权益的项目（含50%）：50%以下权益的项目为6：5；100%权益的项目：非100%权益的项目为1：10。10 月新增土地总地价192.61 亿元，同比下降51.04%；新增权益地价87.60 亿元，同比下降67.47%；其中，9 月权益拿地额/销售额占比为16.20%（前值27.64%），拿地力度持续收缩，低于1-10 月平均拿地力度27.56%。从拿地均价来看，10 月新增土地楼面价5173.44 元/平米（同比-31.37%），权益楼面价5031.59 元/平米；楼面价/销售均价为32.66%（前值45.08%），成本可控，安全边际高。

　　■投资建议：我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景；看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18 年业绩继续稳步增长；预计公司18-20 年公司EPS 为3.13、3.56、4.03，维持“买入-A”评级，6 个月目标价30 元。

　　■风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期

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