主题：万科A：投资持续稳健 买入评级

事件万科公告2018年10月经营数据：2018年10月份公司实现合同销售金额540.7亿元，同比增长47%；销售面积341.3万平方米，同比增长38%。

2018年1-10月，累计销售金额4856.2亿元，同比增长12%；累计销售面积3243万平方米，同比增长11%。


点评10月销售增速创年内新高。万科10月份实现合同销售金额540.7亿元，同比增长47%；销售面积341.3万平方米，同比增长38%；销售均价为15842元/平米，同比增长7%。2018年1-10月，万科累计销售金额4856.2亿元，同比增长12%；累计销售面积3243万平方米，同比增长11%。


拿地节奏平稳，成本保持低位。万科10月份共获取14个新项目，其中11个为住宅开发类地产项目，3个为物流地产项目。公司单月新增土地项目建筑面积达372万平米；拿地总成本193亿元，同比下降51%（不包括物流项目），拿地金额平均权益比例为45%。10月拿地金额占销售金额比重为36%，单月拿地均价仅5173元/平米，占当期销售均价的33%。从区域分布看，公司坚持全国化布局，主要在杭州、天津、太原、济南、贵阳、成都、哈尔滨等二线城市积极拿地，二线、三四线城市拿地成本占比分别为80%、20%。从累计数据来看，公司1-10月累计拿地成本2375亿元，同比增长1%；新增建面达4193万平米，同比增长9%；公司稳控拿地节奏，确保土地储备规模持续提升。


投资建议：万科作为行业龙头，坚持“三大都市圈+中西部重点城市”的城市布局，销售规模持续扩张，拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面，万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局，业已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020年EPS分别为3.28、4.10、4.96元，对应PE分别是7.51、6.00、4.96倍，维持“买入”评级。


风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。

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