主题：万科A：销售环比回升 买入评级

事件：公司公布10月营运数据。

单月同比大幅增长，推盘力度有所加大。公司10月份实现合同销售金额540.7亿元，同比增长47.0%，环比增长24.5%，合同销售面积341.3万方，同比增长37.7%，环比增长12.8%。单月销售金额同比大幅增长，主因去年低基数影响，如我们此前预测，随着10月和11月低基数的来临，同比增速将有所回升。


从销售面积来看，近两月同比增长较为明显，公司进入年底冲刺阶段，推盘力度有所加大。10月公司销售均价15842元/平，环比增长10%，属于今年较高水平。


累计销售增速回升，有望完成全年销售目标。公司今年1-10月累计销售金额4856.2亿元，同比增长12.2%，累计销售面积3243.4万方，同比增长11.4%，分别较上月上升了3.2个百分点和2.5个百分点。公司累计销售单价14973元/平，环比略有上升。公司今年上半年销售增速略低于预期，3-5月的累计销售额同比增速均在5%以下，从6月开始回到10%以上。三季度以来，公司加大推盘力度，10月销售去化良好，前10月累计同比增速有所回升。我们预估公司全年销售额6300亿，目前已完成目标的77%。


拿地节奏放缓，严格控制成本。公司10月拿地继续明显放缓，新增项目11个，基本位于重点二三线城市，权益建面174.1万方，同比下降52.2%，环比下降22.9%，支付权益价款87.6亿元，同比下降67.5%，环比下降27.0%。主要原因为去年下半年公司拿地积极，高基数导致同比增速明显放缓。公司10月拿地均价5032元/平，占10月销售均价的32%，环比下降5个百分点，三季度以来拿地明显放缓。


新业务投入增大，长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行，长租公寓今年已确认为公司的核心业务，截至上半年末已覆盖30主要城市，获取房源超16万间，开业超4万间，平均出租率约92%。印力商业平台管理项目总建面915万方。物流仓储已获取项目84个，总建面626万方。


盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.20元、4.04元、4.95元，对应PE分别为8倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A股地产龙头业绩稳健增长，给予公司2018年9.2倍估值，对应目标价29.44元，维持“买入”评级。


风险提示：结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。

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