主题：万科A12月销售点评

1、全年销售额破6,000亿、同比+15%,实现稳步增长

　　12月公司实现签约金额630.1亿元,环比增长8%、同比增长1.3%;实现签约面积438.7万平方米,环比增长23.4%、同比下降3.2%;销售均价14,363元/平,环比下降12.4%、同比增长4.6%。2018年公司累计实现签约金额6,069.6亿元,同比增长14.5%,较1-11月降低1.8pct,居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园;累计实现签约面积4,037.8万平方米,同比增长12.3%;累计销售均价15,032元/平方米,同比增长2%。在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上,公司明年销售或将继续保持稳健增长。

　　2、全年拿地金额占比销售金额50%,拿地谨慎中显积极

　　12月公司在土地市场获取杭州、东莞、厦门等地22个项目以及10个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。12月公司新增建面581.2万平方米,环比增长42.3%、同比增长1.4%;对应总地价333.1亿元,环比增长25.6%、同比增长2%;拿地金额占比销售金额达52.9%,环比增长0.2%,较上年64.5%下降11.6pct;平均楼面价5,732元/平米,环比下降11.7%、同比增长0.7%,拿地均价占比当月销售均价39.9%,环比基本持平,较上年45.2%下降5.2pct。2018年全年公司共新增规划面积5,568.9万平方米,同比增长8.5%;对应总地价3,062.5亿元,同比下降10.4%,拿地额占比销售额达50.5%,较上年64.5%下降14pct,但全年拿地仍相对积极;平均楼面价5,499元/平米,较上年下降17.4%,拿地均价占比当年销售均价36.6%,较上年下降8.6pct。按销售均价1.5万元/平估算公司全年新增货值8,353亿元,高于同期销售金额6,069.6亿元,仍属于加仓行为。

　　3、投资建议:全年销售破6,000亿,拿地谨慎中积极,维持“强推”评级

　　万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为7.5倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。

　　4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。


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