主题： 万科的“上兵伐谋”

《孙子兵法》云：“上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城”。意思是说：上等的军事行动是用谋略挫败敌人，其次就是用外交战胜敌人，再次是用武力击败敌军，最下之策是攻打敌人的城池。其中“上兵伐谋”一语是指依靠谋略运用，包括政治、经济、文化等手段的综合运作，不待对立双方矛盾激化即先期解决争端。上市公司有谁学到此精妙招数？来看看万科的“曲线拿地”模式，是否深得孙子兵法中“上兵伐谋”的精髓？

　　 一、年报里的“资源整合”

　　
　　 万科2007年报里有这样一段关于“资源整合”的话——报告期内，公司继续加大资源整合力度，扩大合作对象范围，运用了多种合作方式。公司进一步受让浙江万科南都房地产有限公司的剩余20%股权；与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署协议，获得上海浦东成山路、济阳路、五街坊、七街坊及中林等项目；与中国航空工业第一集团公司签署战略合作协议，共同组建综合性房地产开发公司开发房地产项目。

　　
　　 二、王石话中的“兼并”手段

　　
　　 2007年报里的这段罗列，一般大众只是知其然，并不知其所以然。那我们再听听万科董事长王石的解说，或许就明白了些许。3月21日《21世纪经济报道》刊登了一篇名为《王石香港澄清“拐点论”》的文章，王石如是称：“万科对小公司的土地没有兴趣，因为兼并讲究的是效率，而从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。万科们希望兼并优秀的开发商。万科的策略是自己买地与兼并合作结合起来进行。万科和其它发展商的区别之一是：把兼并作为占有市场的手段，万科从2006年开始兼并，到去年兼并的项目已经分别占到了总项目的55%和41%”。

　　
　　 三、郁亮话中的“合作项目”

　　
　　 在3月26日万科召开的2007年度业绩说明会上，万科总裁郁亮亦曾有过如是一段话，值得我们好好回味：“万科可以在一段时间内，不依赖股权融资而保持每股收益的良好成长性，主要方法是增加合作项目比例，将主要资金用于开发合作方的存量土地，而不是自己购买项目资源。在这种模式下，公司可以实现非常高的周转率，并使净资产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位，从而通过内生增长支撑每股收益的成长性”。

　　
　　 四、机构眼里的赞许之情

　　
　　 3月28日《21世纪经济报道》在《万科再施趁火打劫 洽购中核置业攻取重庆》一文中称：“万科收购重庆中核宜华置业的消息开始在当地流传。资料显示，中核置业成立于2006年6月，注册资金5000万元，拥有位于重庆渝北农业园区一块面积300多亩的土地。中核置业在重庆有个在建项目——塞纳左岸，4月30日将开盘，建筑面积32万平方米。目前无从得知双方交易价格及具体细节，不过当地人士估计，万科出价不会太高，因为中小地产商在遭遇资金命门后被迫低价甩卖股权已不是第一桩。其他企业的财务困境，恰给万科提供了良好收购机遇。账面上170亿元现金，使万科攻城掠地有了充足弹药”。无论投资者还是分析师，对万科此模式均非常认同。国信证券分析师陈林认为，此策略可使其迅速获得土地和项目。这也是近期万科走强的原因。

　　
　　 据说有部分中小开发商通过地下钱庄等渠道融资，据说在一些二、三线城市，例如昆明，项目公司的民间拆借年利率到了30%，资金问题已经成为整个房地产行业集体思考的焦点话题。此时，万科的后劲发挥出来了，，单纯的拿地，只能算是“攻城”的层次，万科讲求的是最高的层次，所谓“上兵伐谋”是也。

　　
　　 正如近日银行陆续出台二套房贷优惠政策一般，金融股、地产股再度携手反击。周五大盘在这两大领涨板块的率领下一扫近日之郁闷，上证指数上涨168点，收于3580点。万科收于26.66元，上涨8.11%。


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。