主题：郁亮：房住不炒很重要，万科大江大海计划不是海盗行动

万科A(000002)公告称2018全年实现合同销售金额6069.5亿元。3月25日晚间年报显示，万科A2018年实现营收2976.79亿元，同比增长22.55％；净利润337.73亿元，同比增长20.39％。

从去年9月底流出的“活下去”会议图片、多个楼盘维权事件等，万科如何在业绩、规模及质量间寻求平衡？郁亮还有何创新突破万科现有资产？

2019年3月26日上午9:45，万科在深圳大梅沙总部召开2018年度业绩推介会，证券时报·e公司记者现场直播，与万科高管面对面。

活下去”成为去年万科的热词，万科董事会主席郁亮表示，万科很让大家操心，说活下去的时候是对自己说的。万科是危机感驱动的公司，内部讲话变成了公开的，造成了很多人的困扰。郁亮表示，2018年战略上做了小小修订，升级为城乡建设与生活服务商，不仅提供硬件，更提供服务。收敛聚焦是阶段性的总结和调整，不是砍树，是修剪。先确保根基稳固才能更好的开枝散叶，为未来的发展赢得坚实的基础。

活下去：万科是危机感驱动的公司

在简要介绍去年万科业绩情况后，董秘朱旭指出，万科认为未来行业充满挑战和不确定性，经济下行压力并未消除，人口形势面临少子化挑战；住宅全面短缺时代已经结束，行业增速放缓；行业集中度上升，头部企业竞争更加激烈。

万科认为发展机遇依然存在，中国城市化进程仍在继续，房地产开发还会维持较大规模，人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务，但企业转型也绝非易事。万科要基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。

随后的问答环节，首个问题就抛给万科总裁兼首席执行官祝九胜：万科如何在未来继续领跑行业？



祝九胜认为，行业既有机会又有行业集中度提升的挑战，万科过去几年对规模的依赖变得不那么严重，不再在规模上做线性的比较。探索的第一个方面是租赁，万科在07年探索租赁住宅，08年在广州为低收入家庭提供租赁方案。现在，万科租赁开业超过6万间。探索的第二个方面是物流，第三块是传统的物业管理，开始管非自身开发的项目。转型的路很艰难，但我们自己很坚定。先看客户需求，再看市场，欢迎大家给我们更多的指导，我们也一直在努力。

“活下去”成为去年万科的热词，也被市场认为万科新名词特别多，那如何理解万科的转型？

万科董事会主席郁亮表示，万科很让大家操心，说活下去的时候是对自己说的。万科是危机感驱动的公司，内部讲话变成了公开的，造成了很多人的困扰。



2012年万科判断地产行业进入白银时代，虽然没有黄金时代贵，但依然是贵金属。在白银时代启动转型，才会有充足的时间，等到青铜时代再转型就来不及了。“我们从事转型的决心从来没有改变过。我们对白银时代的判断从来没有改变。”郁亮表示，2018年战略上做了小小修订，升级为城乡建设与生活服务商，不仅提供硬件，更提供服务。收敛聚焦是阶段性的总结和调整，不是砍树，是修剪。先确保根基稳固才能更好的开枝散叶，为未来的发展赢得坚实的基础。

就万科的用人观，郁亮强调，万科的大江大海计划不是海盗行动。万科没有办法拥有全部人才。大江大海计划先在内部找，然后吸纳社会上的优秀人才。万科更多主张从乙方挖人，因为他们更知道怎么把控质量，怎么更好的服务客户。所以，万科现在的大江大海计划一定不是海盗行动。

房住不炒：不去评价政策

万科2018年报显示，由于个别城市楼市调整，期内计提存货跌价准备23.1亿，影响归母净利润减少6亿。平安证券认为，考虑公司项目主要以一二线为主，2019年核心城市楼市已呈现复苏迹象，预计公司 进一步计提资产减值概率较小。

今日的业绩会上，针对业绩减值随即被问及，万科执行副总裁、首席财务官孙嘉表示，万科定期对项目进行减值测试，是否减值基于项目可变现情况，根据市场情况评估是否减值。



关于万村计划的推进情况，祝九胜表示，万村计划是我们在租赁住宅中的一种解决方案。以深圳为例，在城中村解决1000万人左右的居住需求。去年秋天，做了收敛聚焦的安排，出发点是让居住者住的更舒服，但涉及的利益方非常多。“我们会谨慎处理已获取的房源，稳妥推进，尽快达到可出租的状态。”祝九胜补充说。

据了解，万村计划，是万科启动的，与政府和村委、村民一起参与的城中村改造计划，以城中村综合整治＋引进物资营管＋城市化商业运营的模式开展工作。”万科在2017年正式开展城中村改造业务，由深圳市万村发展有限公司为主体运营。深圳本次综合整治分区划定的对象为全市城中村居住用地，总规模约99平方公里，并且综合整治分区划定的对象不能进行重建式旧改，从根本意义上说，此举利好万科等进入城中村做租赁业务的房企。

万科作为国内优质龙头开发房企，住宅开发持续受益集中度提升，同时前瞻布局 物流地产、长租公寓等地产细分领域，拓展新的业务模式。未来万科如何继续多元化？郁亮再次重申，收敛聚焦不是不做其他业务了，不是砍树，是修剪调整。

就万科去年销售回款目标是否有所下调？张旭表示，公司每年不会给自己定任务的，每天都是卖房的好日子，根据市场情况去努力。

今年的政府工作报告中，对房地产的表述不但字数比往年少，而且措词也较往年平和不少，特别是没提“房住不炒”、“调控”、“房价”等关键词，被不少人解读为今年调控政策或将宽松的信号。但随后住建部部长王蒙徽在两会部长通道中发言，重申房地产政策方向的数个关键词，包括坚持“房住不炒”；稳地价、稳房价、稳预期；大力培育和发展住房租赁市场；保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

就近期房地产政策，郁亮强调，万科一直在认真学习领导讲话，不去评价政策，认真应对。房住不炒很重要，踏踏实实做实业很重要。

万科去年业绩 机构怎么看

民生证券：万科多元业务齐头并进

民生证券认为，万科2018年业绩稳步增长，盈利能力持续加强。2018 年万科销售金额达6069.5亿元，同比增长12.3%，市场份额由2017年的3.96%上升至4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一，行业地位凸显。 同时万科坚持高质量投资，储备资源丰富。

多元化业务同步发展，万科物业实现营收98亿元，同比增长33%，连续第九年蝉联“中国物业百强 企业综合实力TOP1，在物业服务行业中保持领先。报告期内，公司长租公寓覆盖35个主要城市，累计开业超6万间，开业6个月以上平均出租率约92%； 管理商业项目逾210个，总建筑面积超1300万平方米。2018年万纬物流进驻42座城市，新获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中稳定运营项目平均出租率为96%；万科多元业务齐头并进，未来值得期待。

华创证券：经营现金流连续10年为正财务稳健

华创证券指出，2018年末万科资产负债率84.6%；净负债率仅30.9%， 处于行业低位；公司2018年发债多项利率处于行业低位，目前现金短债比高达2.4倍、处于行业高位。

公司经营情况稳定，在龙头房企中是仅有的连续10年经营现金流为正的公司，2018年经营性活动现金流净额336亿元。良好的现金流和低负债率也赋予了公司仍有充足的加杠杆空间，将持续受益于行业集中度的提升。2018年末公司已售未结金额5307.1亿元，同比增长28.1%，覆盖2018年地产结算金额1.86倍、较2017年继续提升，锁定未来业绩释放。

面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中， 万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。

平安证券：毛利率和业绩增速有望保持较高水平

平安证券指出，去年万科拿地投资稳健，聚焦核心一二线。期内新增项目227个，总建面4681.4万平米，同比增长1.4%， 为同期销售面积的115.9%，较2017年下降12.4个百分点；其中权益建面2490.2万平米，占比53%，同比降7个百分点，拿地整体相对谨慎。按建面计算，新增项目 72.1%位于一二线城市；按 权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。

受新增项目结构影响，平均楼面地价5427元/平米， 较2017年下降31.4%，仅为同期售价的36.1%，保障项目较好的盈利能力。期末公司在建及未建土储约1.5亿平，剔除已售未结后可售建面约1.1亿平米，可满足未来2-3年开发，略低于主流房企， 预计2019年公司仍将适度补充土储。

平安证券认为，万科作为国内优质龙头开发房企，住宅开发持续受益集中度提升，仍将保持较快增速。随着市场高点时销售项目步入结算周期， 毛利率和业绩增速有望保持较高水平。

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