主题： 保利地产：项目结算进展良好，收入增长85%


　　09年1季度业绩：保利地产公布09年1季度业绩，公司主营业务收入21.4亿元，同比增长85%；实现净利润3.3亿元，同比增长19.3%，合每股收益0.13元。

　　亮点：期内房地产项目结算增加，主营业务收入同比上涨85%至21.4亿元。去年同期公司收购项目的公允价值高于收购成本使得营业外收入增加1.8亿元，如果剔除该项收益，公司本期净利润增幅约为135%。毛利率32%，同比持平，略高于08年全年平均毛利率（30.8%）。

　　预售情况出色，09年业绩实现确定性较高：1季度累计销售面积76万平方米，销售签约金额65亿元，同比分别增长133%和197%，销售均价也录得18%的增长，总体销售情况远好于去年同期（图2）。期末预收房款128亿元，高于去年同期30%。结合1季度已经实现的21亿元收入，公司已售可结算资源占到我们09年收入预测的71%，09年业绩锁定性较强。

　　开源节流使得现金流改善：公司期末账面现金61亿元，期内经营活动现金流扭负为正，得益于销售款回笼增加和土地支出减少（去年同期公司斥资28亿元新增土地储备）。

　　不足：财务压力依然较大：公司期末资产负债率72%，净负债率106%，银行贷款占负债比率57%，各项负债率与年初基本持平，财务压力未得到明显缓解。公司1季度新开工面积146万平方米，在建面积857万平方米，分别同比增加29%、34%，未来资金投入量较大。

　　明显趋势公司良好的销售/预售将延续，未来随着一部分高地价地块进入市场，公司未来毛利率水平将呈下降趋势，公司定向增发有望年内完成。

　　估值与建议：目前股价对应09、10年市盈率分别为17倍、15倍，对10年净资产值溢价17%。公司账面预售情况良好，近两年的业绩高成长性较为明确，随着增发的完成公司财务压力将明显改善，我们维持“审慎推荐”投资评级。


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