主题：万科A：存货减_现金增_主要压力在于有效拓展资源

　　基本结论：报告期公司结算面积 106 万平米，结算收入80.3 亿元，实现净利润7.7 亿元，每股收益0.07 元，同比增长7%。由于08 年房价的下跌，公司毛利率同比下降了5 个百分点，为34%。

　　实现销售面积 153 万平方米，销售金额122 亿元，分别比08 年同期增长33%和21%。珠三角、长三角，环渤海和其他区域的收入占比分别为45%、36%、24%、10%，整体利润贡献仍然比较倚重珠三角市场。

　　存货跌价准备转回。公司在08 年对13 个项目计提存货减值准备12.3 亿元，09 年一季度南京金域缇香售价高于预期，该项目跌价准备转回了1051万元。目前部份城市房价出现回升，不排除公司未来继续转回存货跌价准备导致业绩超预期的可能性。

　　存货减、现金增。公司存货值同比下降2%，其中现房账面值66.7 亿元，相比08 年底下降15.5%，占比仅7.9%。账面现金269 亿元，相比08 年底增加77 亿元，表明公司的主要精力仍放在去库存化。

　　存在扩张压力。公司坚决的去库存化回流了大量现金，具有拿地的资本，但目前市场销售的回暖普遍改善了行业内企业的现金流，也增加公司收购项目的难度。公司近两年平均竣工面积487 万平米，而09 年至今尚未新增项目储备，拓展资源是公司目前面临的主要难题。

　　预计公司 09－10 年每股收益分别为0.43 元和0.52 元，动态市盈率18.8 倍和15.5 倍。从估值和短期业绩的增长性分析吸引力不强，但公司财务状况比较安全，市场研判能力强，是长期投资标的，建议买入。


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