主题：万科Ａ：业绩超预期可能增大

公司今日披露1季报：结算销售面积106.1万平米，实现结算收入80.3亿元，同比分别增长32.1%和27.7%。实现营业收入81.6亿，归属母公司净利润7.7亿，同比分别增长27.6%和7.1%。每股收益0.07元。
　　市场回暖公司受益，是收入及利润增长的主要动力。利润未能与收入同步增长的原因则主要在于毛利率出现了5个百分点的下降：08年一季度为39%，而今年同期只有34%。房价回落以及进入结算期的土地成本上升是毛利率下降的主导因素。我们判断房价仍难以大范围内上涨，而高价地开始进入结算期，因此预期今年下半年公司毛利率同比仍会保持下降的格局。
　　公司一季度实际销售面积及金额继续大幅超越同期结算面积和金额。一季度公司实现销售面积152.5万平米，销售金额122.2亿元，比一季度实际结算的面积和金额分别多44%和52%。截止一季度末公司已售未结销售金额已高达307亿元，我们预计其中有80%将可在09年进入结算，加上一季度已结算的82亿元收入，我们预测的公司09年营业收入中的73%已被锁定。如果下半年楼市相对1季度不出现大的变动，而是保持高位震荡的格局，我们认为万科业绩超预期的可能性较大。
　　对于存货公司继续坚持“量出为入”原则。但公司在一季度实际仅获取广州大坦沙一个项目，获取土地的节奏落后于销售的速度。我们从公司了解到，实际上公司对于拿地一直保持积极态度。08年下半年在二手市场上与多个项目有过接触，但由于楼市出现大幅回暖导致合作方开始惜售，影响了公司的项目拓展。
　　受益良好的市场销售，公司存货结构在一季度进一步得到改善。一季度末现房存货66.7亿，较08年末下降15.5%，占总存货比重仅7.9%。我们从公司了解到，由于一季度销售回暖超预期，公司二季度将加大新开工进度，但全年的新开工情况还是要看后续市场表现。
　　另外，由于南京金域缇香的实际销售情况好于预期，公司于一季度调回了1402万元跌价准备金额，增加一季度归属母公司净利润1051万元。
　　我们对公司暂维持09-10年EPS分别为0.48元和0.54元的盈利预测，对应PE分别为17倍和15倍，维持增持评级。




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