主题：万科A：数据改善估值提升 强烈推荐

　在4月份销售数据同比亦出现明显增长后，万科A（ 000002）09年1-4月的销售量已经超出08年全年的1/3。伴随着房地产市场持续回暖，公司全年业绩超预期的概率正在增大。我们认为，销售数据向好，楼市消费预期的改变有望提升流通性好的万科的估值，给予其“强烈推荐”评级。

　　万科A日前公布了09年4月的销售数据。公司在4月份实现销售面积59.5万平方米，销售金额52.7亿元，虽环比分别下降了18％和14％，但同比增幅显著，达23.7％和22.0％；4月份销售均价为8857元/平方米，同比下降1.2％，环比上升4.2％，同比下降幅度收窄，有企稳迹象。1-4月份，公司累计实现销售面积212万平米，销售金额174.9亿元，同比增长30％和21％；销售均价为8250元/平方米，同比下降6.9％。

　　公司今年前四月的累计销售量和销售额已经超出08年全年的1/3。其中，销售面积占08年全年销售面积的比例为38％，销售金额占到08年全年销售金额的37％。根据以往经验，全国房地产销售上下半年占比分别为40％和60％，公司1-4月完成上述销售超出预期，同时也大大增加了全年业绩超预期的可能。

　　年初以来，房地产市场持续回暖，公司销售增速略低于市场，我们认为主要有两点原因：一方面，08年基数较高。由于准确判断了市场方向，公司在08年一季度率先降价，销售面积和金额同比分别增长了67％和103％，远超当时市场的整体水平。另一方面，控制库存致使可售项目偏少。从08年中期开始，公司就采取了较为谨慎的策略，“量出为入”，在市场低迷的08年库存控制较好，但在市场大幅回暖后，公司也面临可售项目偏少的局面。公司在3、4月份没有推出任何新的项目。

　　但随着楼市的好转，公司可能提高新开工计划；公司财务稳健，偿债压力较小，一季度销售回暖加速现金回笼，在获取新项目上具有明显的资金优势，可望在今后增加新的项目储备。公司09年1季报中表示，“将结合市场形势，考虑对开工计划作出调整，并将在中期报告中进行披露”。公司08年的新开工面积为523万平，比07年下降32.6％，而09年计划新开工403万平，比08年的实际水平下降23％。从目前去库存化的进展来判断，公司可能提高新开工计划。公司08年新增权益建筑面积465万平米，84.5％通过收购或合作取得。08年新增项目的楼面地价较07年下降44％，年末权益建筑面积为1793万平方米。09年1季度净负债率24.5％，账面现金269.2亿，短期借款和一年内到期的长期借款187.3亿元，短期偿付压力不大，财务状况安全稳健，为获取新项目打下良好基础。

　　主要城市楼市成交面积1-4月同比环比均出现增长，5月份仍有望保持环比增长，并且套均成交面积呈回升态势，改善性需求有望跟进。主要城市去库存化加速，楼市复苏有望逆转住房消费预期。我们认为，行业出清库存加快，数据趋势向好，楼市消费预期的改变有望提升流通性好的万科的估值。预计公司2009和2010年的EPS分别为0.58元和0.75元，未来6-12月目标价14.5元，给予其“强烈推荐”的投资评级。


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