主题：地产板块助推大市 楼市进入阶梯式复苏

地产板块助推大市 销售回暖进入阶梯式复苏

5月12日，上证综指在经历了上午及下午盘前近一个小时的震荡盘整后，终于在13：50分左右强力向上，确立了大市新的方向，最终以1.49%的涨幅，重新站上2600点整数关口。

在此次沪综指的“复辟”中，地产股的支撑可谓功不可没。大智慧板块数据显示，地产指数涨幅高达4.98%，位于板块涨幅榜第二位，其中京能置业（600791.SH）、创兴置业(600193.SH)和金地集团(600383.SH)等多只二线地产股封住涨停。

地产板块的上攻并非一时的“心血来潮”，国家统计局等部门近期公布的数据显示，在这一对多个相关部门均有较强拉动作用且被国金证券认为是“具有典型货币特征”的行业身上，其透出的暖意仍在持续。

销售呈量升价稳态势

5月12日上午10点，国家统计局在其官方网站公布了1-4月全国房地产市场运行情况。

公报显示，1-4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%。其中，商品住宅销售面积增长18.6%；办公楼销售面积下降10.5%；商业营业用房销售面积增长13.1%。

销售额的增长则更为迅猛：1-4月，商品房销售额7996亿元，同比增长35.4%。其中，商品住宅销售额增长38.6%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长14.0%和20.0%。

价格上也呈止跌态势：4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%，比3月份降幅缩小0.2个百分点；环比上涨0.4%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。其中，新建住宅销售价格同比下降1.7%，比3月份降幅缩小0.2个百分点；环比上涨0.3%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。

回暖的态势在5月份得以延续，记者查阅近十家券商近日发布的房地产行业周报均显示，5月第二周（5月4日-10日）房地产销售恢复强劲势头。
高盛高华11日对上周房地产交易量和销售均价的统计显示，从周环比角度看，已公布数据的15个城市中，有12个城市的房地产交易量上升（中值为20%，而截至5月3日当周的中值水平为下降6%）。从同比角度看，15个城市的交易量均上升（中值为126%，而截至5月3日当周的中值水平为99%）。与2009年4月周平均值相比，15个城市中有11个城市的交易量上升（中值为13%，而截至5月3 日当周的中值水平为10%）。

在销售均价方面，从周环比角度看，已公布数据的10个城市中有7 个城市的房价下跌（中值为下降2%，而截至5月3日当周的中值水平为上升5%）；从同比角度看，10个城市中有5个城市的房价下降（中值为0，而截至5月3日当周的中值水平为下降5%）。与2009年4月均价相比，10个城市中有6个城市的房价上涨（中值为1%，而截至5月3日当周的中值水平为6%）。

阶梯式复苏

尽管谨慎的声音依然存在，但对房地产行业整体回暖的判断已令基金提前布局。

据天相投顾统计，继2008年四季度基金开始增持地产股后，2009年一季度基金对地产股的配置比例继续上升。总体上看，今年一季度和去年四季度末相比较，基金公司持有房地产类股票总市值增加58.46%，占基金全部持股市值的比例增加了1.12个百分点，由6.42%上升到7.54%。

82家上市房企一季报成绩单显示，基金的增持方向正确。

一季度末82家上市房企存货总额4161亿元，比2008年末仅微增1.7%，同比增速连续第四个季度出现下滑。受益于市场回暖，一季度末预收款余额为955亿，相比2008年末增加18%，同比去年也有3.1%的增长。联合证券鱼晋华认为，存货增速的持续下滑和预收款的回升表明行业库存压力在逐步减小。

这种趋势在进入4、5月份后也同样得到了延续。高盛高华根据过去12 个月滚动销售面积计算，其追踪的16 个城市的库存平均消化时间从前一周的18.0个月下降至17.5个月。目前，上海、南京、苏州、杭州、广州、深圳及重庆的库存月数低于12个月；而北京、天津、沈阳、大连、东莞、武汉、成都及西安的库存月数高于18个月。

光大证券11日的研报显示，环比来看，3月和4月大部分城市的可售面积加速下降，降幅在5％左右，其中上海4月可售面积环比降幅达7.70%，二线城市苏州的降幅则达到8.30%.

兴业证券房地产行业研究员王嘉指出，虽然5、6月份之后，市场成交量有回落的可能，但他认为地产行业已经进入阶梯式复苏的轨迹之中，目前地产商的资金和资产负债状况以及政府政策的变化使得即使成交量有所回落，也不会出现由于地产商出现资金缺口而相互杀价的状况。

据全景证券统计显示，5月12日，地产板块净流入近4亿元，排在钢铁和煤炭之后，居板块第三。

曹旭特认为，目前估值水平一定程度上反映了销售状况的好转，决定地产上市公司估值水平能否继续提升关键在于未来能否有超预期因素出现，重点关注的是投资性购房能否尽快入场，否则，销售和房价出现超预期的可能性不大。






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