主题：重庆楼市为什么这样红？ 到底还能红多久？

　一系列数据，描绘着重庆火红的楼市。
　　统计表明，今年1月至4月，我市主城九区商品房销售面积560.14万平方米，同比增长46.8%，占全市比重达58.5%，较去年同期比重提高7.7个百分点，其中，住宅销售面积547.15万平方米，增长56.1%，占比59.5%。
　　市统计局称，销售状况的好转同时影响了房价回升，国土房屋交易中心数据显示，主城区商品房成交均价3月环比上涨3.6%，4月环比上涨了11.7%。
　　从苍白惨淡被所有人形容为寒冬的楼市，为何忽然走红，而且这种走红一直持续不曾间断。
　　嘉宾：
　　中国工商联房产商会副秘书长 黄岚
　　北京师范大学房地产研究中心主任 董藩
　　成全机构董事长 全忠
　　重庆纬联地产总经理 张建军
　　核心观点
　　◎楼市持续走红，是政府、开发商和消费者多方力量作用的结果。
　　◎楼市持续向好，有两个因素：一是消费者的抄底心态。二是消费者的信心得以恢复。
　　◎楼市热销现状实际上是在消化两种库存---开发商的库存房源，以及老百姓的需求库存。
　　1、楼市为何持续走红？
　　全忠：
　　这是多方力量作用的结果
　　首先在开发商方面，从2007年底至今年春节，在一年多的时间里，开发商的心态产生了很大变化，由最早的死扛，到少数企业试探性的降价促销，最后到全体向市场低头，对消费者做出让步。在这场楼市双方的博弈中，开发商一再低头让步，最终引发了被压抑一年多的刚性需求决堤似的爆发。
　　其次，政府推动也起了很大作用。去年10月份以来，伴随着央行连续5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策。如将住房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍，下调最低首付款比例，减免交易税费，并适度放了二套房的信贷政策等，使房产交易成本和持有成本均明显下降。利息和税费的降低，压缩了银行的利润和政府的税收，把实惠都给了购房者。其实也是房价的变相下降。
　　另外，消费者都有羊群效应、从众心理，市场低迷的时候大家都不买房，随着市场渐渐好转，消费者不断地加入买房队伍，也助长了楼市的持续走红。
　　张建军：
　　消费者信心得以恢复
　　楼市持续走红有两个方面的因素：一是消费者的抄底心态。经过一年多的调整，消费者普遍认为重庆房价已经不可能再跌到哪里去，而自去年第四季度接连出台的救市举措、降息、降税、降首付等，为购房者减轻了相当大的额外负担，从而令持币待购者产生了入市冲动。
　　二是消费者的信心得以恢复。今年年初开始，中国政府应对金融危机的措施初步见效，而且对于重庆，金融危机影响并不大，市民并没有太强烈的感觉。最近几个月，国内公布的一系列经济数据显示中国经济已出现企稳回暖信号，无论是股市，还是消费市场，都显示出经济形势趋向乐观，老百姓有了消费的信心，从而开始持续消费。
　　黄岚：
　　库存需求与产品同步消化
　　今年第一季度和第二季度的购房现状实际上是在消化另外一种库存。第一个是开发商的库存产品，所以他们采取了调整价格的策略，价格的调整是有效果的，当去年个别楼盘和开发企业带头降价时受到了很多的非议，但是今年开始，我们发现众多的企业开始跟风降价。第二个库存是需求的库存，经过这一年半的积累，在这个时间段集中地释放造成了现在的现象。
　　董藩：
　　房价松动致刚性需求释放
　　这是在房价有所松动之后,前期积压的大量刚性需求有一部分得以释放,给久经寒冷的楼市带来了暖意，主要的证据和表现就是量价齐升。
　　2 、刚性需求释放多久？
　　全忠：
　　刚性需求并不是铁打不动
　　刚性需求其实任何时候都有，也就是刚性需求的存在是肯定的，市民到了一定年纪，总是要买房的；已买了房的，到了一定时候，也总是要换房的，这些都是刚性需求。这些需求，不会因为房地产市场繁荣或者萧条就不存在了。
　　但是，刚性需求并不是铁打不动的，房价对刚性需求的影响非常大，如果房价远远超出承受能力，刚性需求就不可能实现。
　　我认为刚性需求还能释放很长时间，它不会像前段时间那样猛，会相对细水长流一些。
　　不过，这里面也存在一些变数，比如开发商头脑发热，不顾及当前还需呵护的市场，而强行大幅涨价，那就不排除刚性需求戛然而止的可能了。
　　张建军：
　　刚性需求还能维持较长时间
　　当前市场刚性需求依然存在。在春季房交会上，有调查显示，46.70%的被访者表示将在一年内购房，其次有23.08%的被访者表示将在半年内购买，这说明重庆消费者近期购房需求转化为实际消费力的可能性仍然很大，刚性需求还能维持一段较长的时间。
　　这也是维持重庆楼市长期发展的基本面。当前的挑战是，在经济尚未稳定，楼市前景不明的情况下，开发商如何采取各种实质的优惠措施，以刺激这部分刚性需求，并转化为实际购买力，实现重庆楼市的持续走红。
　　黄岚：
　　库存需求第三季度释放殆尽
　　目前成交的回暖迹象是我们这一年或者是一年半库存的需求造成的，这个需求是有一个量的限制，能够支撑到什么时候呢？我觉得是在今年第三季度这部分的需求就会释放殆尽。仅仅是靠现在目前的首次置业的购房人群来维系楼市的春天，我觉得并不可靠。
　　董藩：
　　两月后交易量可能下滑
　　未来两个月当中，成交量还可能基本维持在这个状态，但是两个月之后呢，交易量可能会略有一点向下滑的局面。积累的需求释放的程度差不多了，市场交易就会恢复到相对正常的状态。
　　3 、谁在引领这波行情？
　　全忠：
　　龙头开发企业是引领者
　　当然是一批龙头企业在引领。比如万科之于全国，龙湖之于重庆。
　　2007年，万科王石的拐点说以及率先降价虽然开始不招业界待见，但是后来的事实证明，万科确实棋高一着。随后在2008年，万科率先在全国启动以减少库存的战略行动，结果万科在2008年不景气的市场中，比2007年还多卖了4000多套房子，回收了大量现金。
　　万科的示范作用，加上政府的引导，今年年初，万科等开发商的降价行为得到国务院四部委的肯定。于是，其它开发商唯万科等马首是瞻，纷纷效仿，一波行情由此诞生。
　　张建军：
　　消费者引领了这波行情
　　我认为是消费者引领了这波行情。在这个过程中，需求类型也在发生变化，最开始引领行情的主要是首次置业的刚性需求，到后来刚性需求之"火"引燃了改善型需求、投资型需求，不少购房者在明确看到大户型、花园洋房等改善型住宅和投资性物业价格在没有进一步的下探空间和可能性之后，也开始纷纷下手，使得买二套、三套房的比例明显上升。
　　比如在春交会上，调查显示，57.46%的被访者是第一次购房，二次及二次以上置业者占到42.54%。这说明市场需求越来越丰富，这波行情还会持续下去。
　　黄岚：
　　行情延续还靠改善性需求
　　我认为中国房地产真正的主力军不是第一次刚性需求的这一部分，第一次置业的人群相当年轻化，他们的置业能力决定了只能购买中小户型，中小户型的产品毕竟不是主流，大多数是改善性的户型为主流，这部分的客群如果没有出现库存还是没有办法消化，所以对改善性住房鼓励政策是否能够在下半年出台，这些利好会导致下半年楼市是否能够延续上半年的状况。
　　董藩：
　　最近已出现了投资性需求
　　家庭的分化，生活方式的变化，人口增长，城乡阶层意识也在影响大家，都将促进商品房销售。我最近发现投资性需求已经出来了，的确前期有很多的楼盘打折很厉害，他们是以成本价甚至是低于成本价的价格在出售。

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