主题：详解万科09新战略：错过了最好的拿地时机

万科副总裁肖莉在申银万国的策略研讨会上，详解万科09新战略，并暗示万科上半年将全力拿地以避免下半年的激烈竞争。
　　近日，申银万国证券研究所在北京举行了2009年春季金融房地产投资策略研讨会。万科执行副总裁肖莉同到场的机构投资者进行了交流。
　　肖莉表示，万科会在上半年锁定一部分土地，以避免下半年土地市场的激烈竞争，但万科有可能已经错失了最好的拿地时机--去年的3季度。
　　肖莉同时指出，万科认为珠三角调整是比较充分的，但调整不充分的市场，未来也不一定会调整。万科下半年推盘量会比较多，占到全年的60%。
　　万科的遗憾
　　"拿地上，万科去年一直在谈，希望今年会多一点拿地。"，肖莉表示，去年4季度，很多土地地价可以给30%-40%的下降，万科有可能已经错失了最好的拿地时机--去年的3季度。
　　肖莉暗示，万科会在上半年锁定一部分土地，以避免下半年土地市场的竞争。
　　根据万科公布的月报，自2009年1月以来万科已经连续三个月零拿地。
　　肖莉表示，今年上半年，虽然大家都松了一口气，但是并不代表行业有很多的钱去拿地，而下半年，随着销售市场的回暖，开发商各种途径的融资，行业的资金面会进一步宽松，下半年土地市场会逐步起来，价格往下掉的概率更小。因此，万科希望尽量在上半年能把在谈的土地项目锁定。
　　有投资者问到万科怎么避免拿地时其他开发商的竞争，肖莉表示，经过07年的市场，开发商最后发现，其实高价拿地伤害的还是自己。因此，现在都是开发商和政府去谈，谈好一个底价，采取勾地的形式。当然所有的开发尚都会去和政府谈判。是否能谈下来，就取决于和政府的关系，公司品牌、资金状况等多方面的因素了。
　　肖莉表示，现在愿意谈地的开发商比较多了，政府已经不太不愿意降价卖地了。
　　对于拿地方式和拿地目标，肖莉表示，万科可能更在意付款方式，希望用更高的杠杆的方式来翘动整个项目。
　　肖莉表示，现在开发商高度的一致，都想在一线城市拿，主要原因是这次市场调整，让很多开发商认识到一线城市恢复的更快。当然，如果二线城市有更好的地块，也会拿，关键是价格。"近期万科要拿的，应该是二线城市。"
　　据知，北京和广州是万科今年重点要拿地的城市。
　　而近日，万科刚在无锡和佛山两地通过招拍挂拿下两幅地块，这是万科今年首次通过招拍挂的购地行动。
　　肖莉表示，万科在并购贷款方面没有新的进展。而近期应该是项目收购为主，都是以单个项目为单位的收购，而不是整体的并购。
　　万科的希冀
　　肖莉表示，目前的销售状况超过了万科的预期，所以基于这种情况，有可能增加开工，今年开工的调整是是自下而上，一线公司针对自己的销售，适当的调整，而万科集团的层面只是一个结果，预计中期左右会有反映。
　　肖莉表示，下半年推盘量会比较多，占到全年的60%。
　　肖莉还称，万科去年精装修房的比例是60%，今年希望达到80%，而08年的平均装修费用是1100元/平方米，未来希望除了别墅和个别大户型或者是个别的城市，都打算做装修。
　　肖莉表示，万科认为珠三角调整是比较充分的，但调整不充分的市场，未来也不一定会调整。而判断的基础就是对整体经济趋势的把握。
　　肖莉表示，如果3季度之后，信贷增速下来，我们认为，对股市的影响可能会更大些，而股市的下跌可能会对住宅市场的部分需求产生影响，比如一些豪宅产品。
　　对于房地产行业开发贷款是否放松，肖莉认为，虽然今年整个流动性非常宽裕，行业本身就是高负债运行，不太可能借更多的钱。可能到下半年会有一些改变，主要是通过更多销售回款，发债股权融资等改变自身的资产结构。
　　对于万科2009年的设定的发展目标，肖莉透露，万科05-06年复合增长率是25%，也是在牛市以前一直给自己订的目标，如果考虑自己的融资，大概增速是在20%。09年和2010年，万科都在调整，希望到2011年，恢复到正常的增长的速度。
　　肖莉表示，将更加细化产品的需求。未来万科将会去钻研客户的需求和总价的控制，其中包括户型的配置等等。

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