主题：万科A(000002)：08年高增长依然可期

事件：公司07 年实现营业收入355.27 亿元、利润总额76.42 亿元、净利润48.44亿元，同比分别增长98.27％、122.5％和110.81％；实现基本每股收益0.73元，全面摊薄后为0.705 元，符合我们之前0.73 元的预期。公司07 年度分红派息和公积金转增股本预案为：每10 股转增6 股派1 元（含税）。

点评：1、公司07 年实现营业收入355.27 亿元、利润总额76.42 亿元、净利润48.44亿元，同比分别增长98.27％、122.5％和110.81％；实现基本每股收益0.73元，全面摊薄后为0.705 元，符合我们之前0.73 元的预期。公司07 年度分红派息和公积金转增股本预案为：每10 股转增6 股派1 元（含税）。

2、开发、销售规模迅速扩张，市场份额显著提高。公司2007 年完成新开工面积776.7 万平米，竣工面积445.3 万平米，分别同比增长55.2％和36.0％； 实现销售面积613.7 万平米，销售金额523.6亿元，分别同比增长90.1％和146.6％。2007 年公司销售占全国住宅市场的份额达到2.07％，比06 年增加0.82 个百分点，进一步确立了市场领先优势。考虑到我国房地产市场集中度依然不高，以及行业整合给优势企业带来的机会，我们认为万科未来的市场份额仍有很大的上升空间。

3、充分分享房地产盛宴，销售毛利率和利润率稳步提升。2007 年，公司作为龙头企业充分享受了房地产行业的高增长。全年结算面积393.7 万平米，同比增长35.9％；结算收入351.8 亿元，同比增长99.1％，07 年结算均价为8936 元/平米，比06 年增长了46.45％，结算收入的增长远高于结算面积的增长，充分体现了房价上涨对公司利润的巨大推动。07年公司销售毛利率上升4.75 个百分点至42％，主营业务利润率上升2.93个百分点至30.38％，净利润率上升1.62 个百分点至13.64％。

4、资产规模迅速扩大，财务状况稳健。随着业务规模迅速扩大，07 年底公司总资产达到了1000 亿元，比06 年扩张了100.5％,净资产接近300 亿。公司继续贯彻“现金为王”的策略，在增发融资及预收款增加的影响下，年末公司拥有货币资金170 亿元、拥有预收账款216 亿元，为未来的项目开发和业绩增长提供了坚实的保障。07年末公司资产负债率为66％，处于正常水平；三项费用占收入比为9％，与上年基本持平。

5、项目资源储备适度，强大的行业整合能力将继续体现。07 年公司新增项目规划建筑面积合计1142 万平方米，按万科权益计算的建筑面积934 万平方米。新增土地储备中，41％是通过收购公司或合作方式取得的，体现了公司强大的行业整合能力。截至07 年末，公司拥有土地储备建筑面积约2163 万平方米，按万科权益计算为1821 万平方米，08年以来又新增权益面积55 万平方米。此外，公司还有22 个项目（合权益面积585 万平方米）正在办理转让手续，未列入统计。上述土地储备涉及项目共132 个，08 年公司计划开工、竣工面积分别约848 万平方米和689 万平方米，分别比07 年增长9％和55％。公司一贯主张适度的项目资源保有量，近几年项目资源都小于未来两年的开工量，且比例不断下降，但这并未影响公司近年来的高速增长。我们认为公司具有持续的资源整合优势，以及在短期内进一步扩充项目储备的能力，保持适度的项目储备一方面可以保障公司持续经营和增长，另一方面也可以防止资金占压，提高周转效率。

6、楼市低迷方显英雄本色，08 年高增长依然可期。07 年4 季度以来，房地产市场出现了急速上涨和政策调控后的理性回调，市场成交量急剧萎缩，价格停滞。在不利情况下，公司部分项目主动采取促销手段，加快尾盘的销售、实现资金回笼，保证了销售的持续增长。08 年1-2 月公司销售面积和金额同比增速分别为27％和33％，对比同期深圳、上海、北京等地住宅销售量平均30％-40％的下降，万科的优异表现与低迷市场形成巨大反差，也展现出了其敏锐的把握市场能力和引领行业的龙头风范。近期，主要城市的房地产市场已出现见底信号，伴随着未来销售回暖以及信贷的回归正常，观望过后的房地产销售或将超出此前市场的悲观预期，公司未来的销售将继续回升。此外，截至07 年末，公司尚有291 万平米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238 亿元，已经锁定我们对公司08 年收入预测的40％以上。因此，公司08 年业绩高增长依然值得期待，我们预计全年净利润增长将在80％以上。

7、维持“推荐”评级。我们认为，理性回调后的房地产市场将迎来更加广阔的前景，行业调整给万科带来更大的发展空间，行业领跑的优势将不断扩大。公司未来将继续发挥自身优势，加大资源整合力度，加速住宅产业化发展，实现持久的增长。预计公司08、09 年EPS 分别为1.35 元和2.20 元，对应动态PE 分别为18.4X 和10.6X，估值具有吸引力；维持对公司“推荐”的投资评级。

8、风险揭示。房地产市场持续低迷和信贷紧缩将影响消费者预期，导致房地产需求下降，进而降低公司房地产项目的赢利空间，影响公司的业绩水平。



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