主题：破关：揭幕地产“外溢”时代？

●《深圳市综合配套改革总体方案》获批后，所涉及的“特区版图”可能性扩充，使宝安、龙岗再度成为楼市焦点。



●在出关置业已成主流的背景下，地产版图的升级使深圳地产价值的再次流动成为可能，那些即将快速崛起的区域和项目，格外值得关注。



●这是一个城市价值重新分配、地产格局再度调整的过程，本报推出的“深圳地产新版图·先锋楼盘”活动，致力放大这个过程中的每一个亮点。

“出关”之后是“破关”

曾经有一篇美文——《深圳人明天生活在哪里？》，解读的是大深圳视野下，深圳人的置业方向和生活方式。实际上，早在２００５年“出关”就已经成为事实，在关内土地资源稀缺从而导致房价直线攀升后，以宝安中心区和龙坂片区为代表的关外，开始承接大量出关居住的深圳人。关外品质大盘频频出现，用距离抵消房价的城市生活时代，宣告到来。

然而，在４年后的今天，获批的《深圳市综合配套改革总体方案》正式将二线关这层“薄纸”捅破。深圳市政府近日正加紧研究综改方案的３年分步落实计划，向中央申报将特区范围扩大至全市，即将宝安、龙岗和光明新区纳入特区之内，就是其中一个重要部分。如获批准，深圳特区的总面积将由现在的３９５平方公里，扩大到１９４８平方公里。

“出关”之后是“破关”，这不光是市场先行政策后发的规律，也不仅指明了“深圳人明天住在哪里”的生活话题，进一步来说因为二线关的撤离，深圳地产乃至城市价值都迎来了一次格局调整的契机。

重新分配的地产价值

值得注意的是，深圳市委政策研究室对经济特区延伸至深圳全市的意义做了两点解读：一是解决关内关外“一市两法”；二是关内关外公共服务达到均衡，换而言之，二线关的取消不仅是形式上的撤离，更是政策和资源上的直接对等。事实上，仅仅一个梅林关，就让坂田与福田的同类住宅差价不小。因此，有分析人士称，虽然短期内变化不明显，然而长远来看，关内外的房价差距将会缩短。

而在《深圳市综合配套改革总体方案》获批的第二天，就有网友称停售其在坂田的住宅，理由是“以后关外的房价可能会上涨。”

“特区版图扩大，深圳关内的开发商就再也没有理由说关内土地稀缺，所以房价跌不下来这样的说法再也无法成立了。”深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平一针见血地指出。事实上，与其说关内房价将会下跌，不如理解为“破关”后，关外房价将有利好。目前关内外配套设施、城市环境等方面差距依然明显，然而随着综合改革配套方案落实，政府将加大重大项目的投资，加快完善交通等配套，进一步改善关外的居住环境，届时关外房价应声上涨，关外区域价值随之提高的可能性不小。

“地产价值将重新流动，再次分配。”对于特区扩容如何影响楼市，有业内人士提出了这样的观点。“出关置业”为深圳地产价值的流动提供了市场动力，那么此次“撤关”更为深圳楼市格局重组吹响了政策号角。而这种流动和重组，是伴随区域价值的提升而进行的。

谁做楼市“先锋队”？

如果说取消二线关，以及“破关”后的种种举措将会对区域价值和地产格局产生重大影响的话，那么这势必是一个循序渐进的过程。短期来说，二线关的撤离并不会缩短关内外的整体差距，然而可以预计的是，将有部分区域和楼盘，率先被纳入“精英化”的价值体系，这是由区域的价值前景和配套升级决定的。

从目前来看，龙坂片区、宝安中心区和未来的龙岗中心城无疑更胜一筹。轨道交通、高规划配套以及相对成熟的居住氛围，这是龙坂片区、宝安中心区和龙岗中心城的共通点。早在１０年前，万科就在坂田扎根，今天万科城、第五园、四季花城甚至更多万科系物业大有连接成片、巍然成城的势头；而在宝安中心区，龙１号、宝安新中心区Ｎ１６地块、９．９万平方米的商业用地等等都属于鸿荣源的土地储备。不仅是万科和鸿荣源，龙坂片区和宝安中心区同样吸引了中海、金地、佳兆业、深业等地产大鳄纷纷抢滩。

事实上，“出关”和“破关”都可以视为一个开始，必须认识到在城市化进程不断加速，深圳日益接轨国际的语境中，“大深圳”的居住方式必将到来，这是一座城市进化的必然，也是满足城市功能划分迈向成熟的标志。

“深圳地产新版图·

先锋楼盘”即将出炉

“破关”已成定局，地产版图升级在即。２００９年，深圳面临着新的机遇，《深圳综合配套改革总体方案》以及《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的出台，特别是特区版图将扩大至深圳市，这意味深圳发展将迈向新的高度。

在这一背景下，土地成了人们最为关注的目标。土地的综合运用和关内外统一规划，将提升深圳土地的使用效率。

在这一背景下，深圳地产股集体飚升，深圳地产新格局、新版图正在呈现。谁将吸引更多的置业者关注？谁将会成为这场盛宴中的最大获利者？

身为深圳主流媒体的《深圳商报》，关注深圳地产价值新一轮博弈中的每一个亮点，放大期间的每一个价值。即将推出的“深圳地产新版图·先锋楼盘”特刊，将紧紧围绕深圳特区扩容的影响，提名一批深圳新版图中不同区域具代表性、有先锋价值的楼盘，为深圳置业者提供参考。

特刊将对深圳特区扩容后地产“主战场”的迁移、深圳房价趋势、置业板块需求等话题分别讨论，评选标志性先锋楼盘，设置“地产新版图”２００９深圳豪宅先锋、“地产新版图”２００９深圳写字楼先锋、“地产新版图”２００９深圳滨海先锋、“地产新版图”２００９深圳山居先锋数个特殊奖项。为置业者描绘“破关”后深圳地产的新蓝图。



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