主题：万科曲线救国 拍地暂避一线城市



5月，万科共斥资23亿在佛山、无锡、沈阳、青岛四城获取6幅地块，合计的容积率建筑面积为188.3万平方米，其中万科所占的权益面积约为117.7万平方米。

事实上，在萧条的2008年，万科也没有停手，只是出手的力度较以往大大减弱，方式也由先前的竞拍几乎全部转为收购。

特殊的时期采用特殊的办法，吸取2007年疯狂飙地的惨痛经历后，经过去年一年的修整，万科再次花巨资拿地，只是，这次出手，不论从时间、位置的选择上，还是获取量的把握上，都能嗅到那股强烈的“谨慎”味道。

万科执行副总裁肖莉告诉记者：“公司会根据具体市场的情况进行具体分析，保持对市场形势的密切关注，在综合考虑土地价格、资源属性、项目回报等因素的基础上精挑细选，把握市场机会。”

瞄准二线城市 曲线救国

虽然在2008年萧条的土地市场上，万科鲜有声音，但是通过合作、收购等方式，据肖莉透露，去年万科新增土地权益建筑面积仍然达到了515万平方米 (虽然比2007年934万平方米减少约44%)。

一方面是出于稳健经营的考虑，在存货上坚持“量出为入”的原则，但是在新获取土地量上同比降幅巨大，以及不断压缩开工面积的情况下，万科面临着“无米之炊”的压力。

“其实我们一直在密切关注着土地市场，特别是那些土地价格相对合理、开发风险相对可控的地区的项目。”肖莉说。

年报显示，截至2007年末，万科的土地储备约为2163万平方米。2008年万科新增土地权益建筑面积515万平方米，减去2008年全年销售面积557万平方米，万科目前土地储备约为2121万平方米，尚不足碧桂园[3.76 -0.53%]的一半。

接近万科的人士告诉记者：“按照这个土地储备，万科在2011年的业绩增长会有压力。”

较2007年减少的419万平方米的土地增量，如果按照容积率3计算，平均工期2-3年，到2011年、2012年，将直接导致万科减少1257万平方米的竣工面积。另据年报显示，2008年中期和三季度时万科根据市场情况，两次下调项目开发面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右。加上减少的278万平方米的开工面积，两年后，万科将直接减少1500万平方米的竣工量，几乎是2008年销售面积的两倍多。

虽然万科把存货规模控制放在首要考虑的位置，但是如果楼市以目前的销售状态持续下去，“轻装上阵”的目的虽然达到了，但同时也面临着供给不足、业绩增长压力巨大的窘境。

正是基于这种考虑，万科在2008年5月集中出手，斩获6幅地块，一方面是出于持续发展，补充项目的需要，另一方面，也有近期的销售业绩做后盾：5月份万科实现销售面积69.7万平方米，销售金额64.1亿元，同比分别增长19.3%和19.7%。前5个月，销售额突破200亿。

但出人意料的是，拿下的6幅地块均在二线城市。

“近期新增的项目正是公司一直以来关注市场形势，精挑细选，把握机会的结果。”肖莉说，“从分布来看，这几个项目都位于二、三线城市，但这并不表示万科不重视一线城市。”

她坦陈，事实上，万科一直密切关注着一线城市的市场机遇，但相对而言，这些城市土地市场的竞争也更加激烈。

确实如她所言，近期的杭州7亿新地王，以及富力在北京10亿天价获取的广渠门地王，均是通过了一轮又一轮的激烈竞拍拿下的。

事实上，在记者采访过程中，多家房企负责人均表示今年要在一线城市拿地，这也预示着一线城市的土地争夺战将会升级。

保利地产[23.57 0.68%]董事总经理宋广菊告诉记者：“今年要拿地，一定要在一线城市的核心地段，因为过去两年的调整证明，这些地段的恢复能力是最快的。”

招商董秘刘宁也表示：“招商如果出手，一线城市也是首选。”

因此，出于“平衡项目收益和风险的基础上，提高投资的质量，获取一些能给股东带来更好回报的项目”的考虑，万科通过在二线城市适当补充项目资源，达到“曲线救国”目的。

把控成本 拿“熟地”

尽管万科谨慎地把目光锁定在了二线城市，但是，并不代表一线城市没有获取的机会。

4月29日，金地集团[13.32 -0.82%]以超出底价82%的5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，5月15日，保利地产[23.57 0.68%]在北京以3.85亿元的底价拿下密云云水名苑居住项目用地，是今年年内北京土地市场交易土地中面积最大的地块。

就连万科刚刚锁定的二线城市，保利地产也早于2008年在天津、长沙、重庆等城市拿下项目12个，新增土地储备594万平方米，这些项目均以出让底价获得，平均土地成本1031元/平方米。

显然，在过去疯狂飙地的时候，万科曾经激进，而面对如今渐暖的楼市，万科相当保守。

“我们一直在密切留意市场可能出现的机遇。”肖莉告诉记者，“但并不是为拿地而拿地，而是看是否能够给股东带来良好的回报。”

而这似乎也能为万科获取资源略显迟缓带来注解：在肖莉看来，这正是万科由“规模速度型”向“质量效益型”增长转变的实际表现。

据记者了解，万科现在专门有一个团队，根据一套严格的新项目投资体系，对那些价格相对比较合理、风险相对可控的项目予以重点关注。以上的6幅地块均是在此评估下一一收入囊中。

此次13.86亿拿下的佛山地块，虽然溢价50%，但肖莉表示，“在禅桂中心区也属于十分稀缺的土地资源，其南向有超过600米的沿江面，项目的楼面地价约2400元/平方米，而周边平均地价超过3000元/平方米。从获取的成本看，也普遍低于周边可比地价，具备较强的盈利优势。”

“无锡金色城市南项目位于无锡市新区核心商贸区地段，并且紧靠着万科正在开发的金色城市项目，但项目的楼面地价和2007年获取金色城市项目时相比存在较大幅度的下降。青岛的两个新项目和此前万科在青岛城区开发的金色成品相比，一方面成本低，另一方面区位条件也更好。此外，沈阳的两个项目也处在比较核心的区位，土地属性十分优越。”

肖莉表示，由于上述项目周边的配套已经比较完善，区域发展成熟，因此不需要较长的培育期即可进入开发，有利于减少市场风险。

显然，万科现在的拿地标准尽量与“熟地”靠近，更注重资产质量、质量效益的体现，去年，万科在深圳远郊平山开发的金域东郡，就曾因销售迟缓，被媒体爆出一度停工的消息，最后在多次价格调整后，才销售而出。

无论怎样，可以肯定的是，在近两年土地资源的获取上，无论是量，还是速度，万科较保利，碧桂园[3.76 -0.53%]已落下风。

国家统计局6月10日公布的1-5月的全国房地产市场数据显示，1-5月全国商品房成交额同比增长45.3%，其中商品住宅销售额增长49%；全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8%，增幅比1-4月提高1.9%。

从统计的数据来看，虽然楼市成交量、商品房投资并未出现明显的下降趋势，但是肖莉仍然谨慎地表示：“基于目前的销售情况，万科会对项目的开发节奏进行相应的调整，也会适当的补充一些项目资源，以满足未来持续发展的需要。”

招商地产[27.10 -1.09%]董秘刘宁表示：“虽然一季度的宏观数据都不错，但是我们还是要等到二季度的数据出来，再来评估拿地风险。”



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