主题：叶檀：正确理解物业税 房地产才能健康发展

　让房地产摆脱原罪枷锁，健康发展，开征物业税是个契机。


　　5月25日，中国政府网公布《国务院批转发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出“深化房地产税制改革，由财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部四部委研究开征物业税”。早在2003年，中共十六届三中全会就明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

　　从税费改革与建立公共财政的高度征收物业税，将使中国房地产业走上阳关道；以投机主义色彩将物业税单纯视为提高居住成本、打压房价的手段，将使中国房地产业在原罪的羊肠小道上越走越远。

　　物业税与现行房地产税费不同，现行房地产税费着重在交易、流通环节一次性收取重税，占房价的比例各地不同，从35％到60％都有。在交易流通环节征税可以产生两个结果，一是地方政府刺激房地产流转，以便收取更多的税费；二是在卖方市场中，出售一方将成本转嫁给购买者，加重了购买者的负担。

　　物业税是以不动产为课税对象、在不动产占有环节课征的税收，不动产拥有者按照市场评估价格，每年缴纳不同的税收。税收行为不是一次性的，而是长期的。

　　物业税有三个主要功能不能遗忘。

　　首先，物业税是公共财政透明化运作的产物。如丛诚先生所说，物业税是地方税收的最后来源，在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。地方政府核定的物业税总额和税率，是根据每年地方财政盈缺而定，充裕则少征，不足则多征。美国、加拿大、英国、新西兰等国莫不如此。在北欧一些国家，比如瑞典，物业税是财产税的一种，甚至被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用。

　　物业税有一定的弹性，对于地方政府公开财政的透明度有极高的要求，同时对于地方财政的支出有刚性约束，这样业主才能缴得心服口服。在征收物业税之前，政府得看看自己建立公共财政透明度的约束有多大。

　　其次，物业税有抑制房地产投资的作用。政府根据每年的评估价在持有环节按年征收，也就是说政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利，并且税率根据房价与公共财政情况每年不同。

　　这把剑的锋利之处在于，每年根据市场价格评估，税率每年调整公布，计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，一年一收，也就是说，政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利，对于投资者来说，就是一年一落的达摩克利斯之剑，如果政府要抑制投资，可能提高税率，增加保有环节的成本，成为红利获得者，投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道，否则，购房投资者将三思而行。

　　第三，开征房地产物业税意味着房地产税费的彻底改革，意味着去除土地财政，改变一次性收取70年土地出让金的格局。否则，所谓征收物业税就是在交易、流通和保有环节重复收税。

　　目前，房地产税费数不胜数，成为公共财政的黑洞，连业内人士都难以厘清。2008年两会期间，10位全国政协委员批地方政府的过高税费抬高了房价。委员们已经在“河南省房地产协会”的帮助下，对重庆、四川、江苏、安徽四个省市房地产项目成本的构成以及房地产、建筑两个产业各项税费对当地政府财政收入的贡献率进行了调查，发现各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收蓝图审查费、防雷检验费等多达50余项、涉及25个部门、总计占房价15％～20％的费用。所谓蓝图审查费不过是索取一份图纸，就要收取几十万元人民币的费用。

　　可以明确地说，不进行房地产税费清理，而出于解决地方财政不足、抑制房价过快增长的短期目的，物业税不仅无法起到正本清源的作用，反而会税上加税，让普通工薪阶层望房兴叹。


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