主题：有多少地王还会重来

2009年，已经过半。上半年楼市的实质性回暖，导致去库存化、资金回笼后的土地储备需求明显。同时，宽松的货币政策、房地产项目资本金比例下调、信贷投放量加大等因素都刺激了房地产一级市场的活跃。随着地产业一二级市场的复苏，地产股票的资金交易量和资金流入量急剧放大，市场预期再度提升。
　　在国家宏观政策和地方政府政策的双重刺激下，市场存量房销售周期明显缩短。为保证市场供需平衡抑制房价过快上涨，之前持谨慎态度的国土部门从市场试水逐渐走向渐进式放量。面对处于分化时期的市场，以央企为代表的房产企业都将注意力瞄准了土地市场，北京土地市场"一天一个新地王"的激烈争夺已经释放了下半年土地市场走势的信号。
　　"地王"之争 你方唱罢我登场
　　从7月1日开始，楼市进入下半年"时间"。自开春以来，楼市集体性回暖被概括为"价升量增"，销售单价和成交数据稳步上升。二季度初以来，冰封的土地市场逐渐解冻，宗地数量和挂牌价格在谨慎的操作模式下开始市场试水。进入红五月，以万科为首的全国性开发商打响了土地市场"抢滩登陆战"的枪声。紧接着，"一天一个新地王"在北京土地市场疯狂上演。
　　5月21日，北京广渠门外10号地举行最后竞拍。此时，该地块从2.9925亿元的最初报价已经提到了7亿元，包括富力、中信、中国电子、金地等18家开发商参与现场竞拍。当竞价涨到9亿元之后，中国电子还在与富力展开"搏斗"。最终，北京富力地产总经理张辉举牌，以10.22亿元拿下该地块，高出挂牌其起始价7.2275亿元，溢价2.42倍。
　　6月11日，北京市土地储备中心开始挂牌竞价的10地块，于6月25日上演了疯狂的抢夺战。其中，地处通州区九棵树大街的三号地块，经过125轮竞价被一个名不见经传的公司--北京祈远房地产开发有限公司,以17.4亿元的天价拿下，成为09年北京市土地市场的第一个"地王"。同一天，位于渝中区人和街的重庆市土地拍卖中心，诞生了2009上半年的全国地王。央企保利地产以38.1亿元夺得重庆洪恩寺地块，以1000万元的报价优势力压万科。
　　是日，央企"黑马"成都中泽置业19.6亿元夺得北京"奥运村乡地块"，创造了北京单价最高的地王，楼面地价达15217元/平方米。时隔四天后，广渠路15号地块再度上演"地王争夺战"。中化方兴房地产开发有限公司，经过97轮惨烈竞价最终以40.6亿元拿下这一地块，加冕09上半年北京楼市成交总价和楼面单价的双料"地王"。至此，09上半年的地王之争终于尘埃落定。
　　疯狂的初夏
　　事实上，今年一季度受前期楼市下滑影响，全国35个重点城市地价环比同比、均出现下降，这也是我国土地实行"招拍挂"制度以来首次回落。对此，相关研究机构分析指出，地价的下跌主要源于楼市的下滑低迷。即房地产市场疲软，房产企业获取土地的数量和节奏呈下降和减缓趋势，房地产价格持续回落。由此，"土地市场受其影响，土地需求持续低迷，地价水平呈回落趋势，特别是居住地价下降趋势较明显。"
　　进入红五月，销售形势逐渐明朗，销售价格逐渐上涨。有数据显示：1-5月销售均价同比上涨15.8%，重点城市前5个月累计销量已达08年全年水平的70%-90%，5月份住宅销售面积为2.27 亿平米，同比增长26.7%，住宅销售金额为1.01万亿元，同比增长49%。而房地产行业投资，逐渐增长。数据显示：1-5月房地产开发投资同比增长仅6.8%，2009年5月开工面积为3.57亿平米，同比下降16.2%；房地产固定资产投资为1.2万亿元，同比增长12.7%；住宅在建面积为17.03亿平米，同比增长10.2%。
　　据北京市土地整理储备中心数据统计，截至5月25日，北京市已推出土地116宗，土地面积607公顷，建筑规模848万平方米，其中经营性用地供应63宗，土地面积405公顷，建筑规模614万平方米；供应量相当于2008年同期的302%。6月北京成交土地27宗，其中住宅及住宅类用地成交17宗，大部分集中在6月下旬。"仅6月25日至30日，短短6天内就成交13块住宅用地，而且频频曝出新地王，如此局面可谓京城史上少有。"北京中原一位工作人员王国威如此表示。
　　比较发现，6月份成交的住宅及住宅类用地，无论在成交土地面积还是规划建筑面积，几乎为5月份的1.5倍，而在成交金额方面，6月份京城住宅类用地的成交额要比5月份多出近80亿元。不仅如此，6月土地成交状况也一改此前工业用地成交占大头的局面，住宅用地成交约占总土地成交量的60%以上，为接下来的土地市场开发提供了保障。
　　初步统计显示，6月北京成交的土地面积达229.04万平方米，规划建筑面积318.9万平方米，成交金额为138.2亿元、超过2008年全年成交金额的四分之一。而5月份北京虽成交土地28宗，但成交土地面积只有168万平方米，成交建筑面积129万平方米，规划建筑面积261万平方米，成交金额62.8亿元。相较而言，6月份的成交土地面积比5月增长了25%，规划建筑面积环比增长了15%，成交金额环比增长了100%以上，总体火热程度可见一斑。
　　"地王"多央企
　　在"地王"的背后，央企身影频繁涌现。如拍得"奥运村乡地块"的成都中泽置业原为中国电子产业开发公司下属子公司，后者为中国电子信息产业集团全资公司。而中国电子信息产业集团是国资委直管的国有独资特大型企业，拥有61家二级公司，13家控股上市公司，员工7万人。斩获广渠路15号地块的中化方兴房地产开发有限公司，是中化集团公司在香港注册的全资子公司,也是珠海目前少数几个国有投资背景的大型专业房地产开发公司之一。据悉，该公司成立于2004年6月，注册资本近7亿元港币，曾在上海陆家嘴黄浦江畔、北京长安街相继投资开发金茂大厦、开晨广场等众多极具影响力的项目。2009年4月，该公司获中国银行北京分行200亿元授信。
　　在广渠路15号地块竞价现场，与方兴地产鏖战到最后的保利地产，同样系出央企。
　　地王推高周边楼价
　　6月23日，,国土资源部副部长鹿心社在新闻发布会上又一次明确表示,所谓"保18亿亩耕地红线推涨了房价"是个误导的论断,守耕地红线不影响居民住房用地。他指出,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定因素,决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。
　　在国土部门系统调查了东部、总部和西部不同类型的620个地产项目后，结果显示中国地价占房价15%-30%，平均为23.2%。相比美国28%、加拿大24%、英国25%-38%、韩国50%-65%、日本60-75%、新加坡55%-60%并不高。"从中国这个地价水平看，说保18亿亩耕地红线推涨了房价,既没有根据，也没有道理。"鹿心社说
　　然而，在"地王"频繁易主地价不断上涨时，周边楼价也一路见涨。富力出手广渠路10号地后，周边二手房业主报价上涨1000-1500元/平方米，更有富力城业主报价达30000元/平方米，与未来广渠路预计售价接近。广渠路15号地成为09上半年最新的双料"地王"后，周边楼盘短短一星期内涨价5%左右，地处东南四环15号地周边的新楼盘，如销售情况一直不佳的华瀚国际将220-280平米的产品价格上调了4000元/平方米，从原价2.3万元/平方米上涨到2.7万元/平方米。
　　土地"火"
　　进入初夏，上海成交的7幅土地中，有5幅的溢价率超过了100%，即成交价是起始价的2倍以上。其中，长宁区周家桥街道91街坊吸引了68家企业领取出让文件，最后有15家企业申请竞买，成交价4.22亿元人民币，与这幅土地的挂牌起始价约2.11亿元相比正好翻番，项目楼板价也升至近22000元/平方米 ；还有宝山区高境镇金家巷南侧住宅地块，44家企业领取了出让文件，13家企业报名竞买，最终6亿元的成交价，溢价率高达142%，并且这一价格让在场的业内人士都感到相当惊讶，因为高境镇位置很偏，房价都不到万元，而这幅地折合楼板价已经超过9000元/平方米。
　　事实上，不仅在上海，近期全国范围内地价高企的迹象都非常明显。广州珠江新城最后一幅住宅用地D8-C3地块在17家开发商的激烈争夺中高价出让成功，广州市城市建设有限公司以3.45亿元的出价赢得最后的胜利，并且折合15323元/平方米的楼面地价也刷新了珠江新城的记录；万科经过146轮举牌、13.86亿元夺得的佛山地块，也成为当地的新"地王"。
　　进一步的分析数据更显示，5月全国60个重点城市共成交土地553宗，环比增加5%，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，环比增加3%，同比增加89%。并且，一线城市5月住宅用地全部成交，流拍现象"绝迹"。 高溢价率的情况更是凸显，且住宅用地平均溢价水平(56%)远高于商业用地(1%)。
　　地产股一骑绝尘
　　7月3日，17只一级行业指数上涨，房地产、采掘指数分别上涨了5.41%、3.17%，涨幅最大。地产股中，海鸟发展、华盛达、中国宝安等封住涨停，四大地产股万科A、保利地产、招商地产和金地集团分别上涨了5.99%、5.21%、10.01%和8.23%。二线地产股中冠城大通、万业企业、深长城分别上涨了7.91%、7.50%和6.99%。
　　西南证券的一位股民周伟如此表示："近一两个月来，不炒地产股就赚不到钱。万科那么大的盘子，都上涨得这么厉害，可见投资预期非常强劲。"这一说法在地产板块的资金流入中得到了强有力的证明。6月29日至7月3日，沪市和深市资金累计净流入约474.4亿，净流入排名前列的依次是：地产、有色金属、煤炭石油、券商、银行，工程建筑、电力。7月3日，地产板块有约52.1亿资金净流入。"地产股票的资金流入加大，资金流动更为频繁，市场预期拉高。"中国工商银行某支行房贷部工作人员唐一森如此说道。"地产股的强势表现，缘于近期资金一致看好地产板块。从供给、销量以及政策支持等几个方面考量，中短期内地产股是较好的投资品种。"
　　在近期的股市涨跌幅排名中，沪市和深市的地产个股涨幅明显。如沪市的海鸟发展、上实发展涨幅逾10%，万通地产涨幅9.99%；而深市的招商地产、万方地产、深长城、万科A等房企的涨幅都名列前十。
　　基金楼市试水
　　同样，追逐资金投资高回报率的基金公司已开始同房产企业密切接触。"近期成都的资本投资市场相当活跃。"西南证券的一位工作人员高军告诉记者。据他所知，近期江浙财团及北京、上海、山西等地的私募基金，都在密切关注楼市走势。山西晋城商业银行某支行的一位客户经理在记者采访中表示："最近有部分煤炭老板表示投资地产的意向，尤其是京津沪市场及华南市场。"
　　对于基金进入房地产市场的方式，业内人士吴光民表示，目前市场下基金不仅直接投资在建或代建项目，有些还会在土地市场上逐利。事实上，从去年下半年到今年上半年，土地拍卖少，非拍卖拿地成为目前开发商获取土地的一个重要途径，一些基金投资者正因此而在其间找到了用武之地。
　　据了解，以参股、控股方式取得项目或公司经营权，借此进入市场逐利，是当前入市成都房地产市场的基金投资的主要方式。当然，还有利用民间拆借方式低价收购楼盘的投资方式。"如大量基金进入地产市场，那下半年的楼市将发生积极而微妙的变化，在基金带来充裕资金的同时，供需关系将发生倾斜，同时基金倾向支持的高端项目将会放量上市。"成都某代理公司总经理邓军如此表示。"基金投资的进入，不排除在整体价格上出现一定程度的增长。"
　　业内担忧
　　有专家对最近土地市场的疯狂表现提出如下认识，"基于楼市复苏和国家希望经济保持快速发展的态度，开发商的信心越来越足，所以很多企业眼下选择加大投资力度，不惧短期内受到调控而大举扩张。"
　　但业内也已开始担忧，新一轮的"圈地潮"下，土地价格再次被开发商推高，更可能带动房价进一步上涨。"土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件，对房价也产生基础性的影响，这既体现在拿地价格左右着未来建在土地上的楼盘的价格，又体现在土地高价成交对周边已建楼盘的价格的'支撑'甚至'助长'上。因此若想稳定房价，防范土地炒作、控制地价飙升是很有必要的。"
　　中原地产的分析师还表示，目前出现了不少高溢价成交的地块，但是在全球经济没有好转、国内信贷宽松的背景下，这种由地价推高的房价最后将会演变为楼市泡沫。"土地市场正在迅速升温，预计招拍挂市场将会面临较为激烈的竞争，但我们看到在市场恢复过程中，开发商拼命去拿地，出现了比2007年更疯狂的泡沫，跟风只能助长泡沫的生成。"SOHO中国潘石屹也对媒体表示。
　　成都地产开发投资不足
　　成都市政府发改委公开信息显示：一季度全市固定资产投资完成623.8（2008年一季度为424.9）亿元，比去年同期增长46.8%，同比增幅增加20.6个百分点。其中，1月份单月完成投资98亿元，2月份单月完成投资151.7亿元，3月份单月完成投资374.1亿元。完成全年计划目标3650亿元的17.1%，比去年同期增加2.9个百分点，顺利实现固定资产投资一季度开门红。但与全年投资目标和时间进度要求相比，固定资产投资仍需要加快进度。
　　今年一季度，房地产开发投资完成158.3亿元，比去年同期负增长4.7%，比去年同期下滑46.1个百分点。从开发投资看，尽管一季度房地产销售形势有所好转，但受宏观经济走势影响，我市房地产开发投资仍延续08年下半年以来的低迷态势。从对投资增长贡献率看，今年一季度房地产开发投资对投资增长的贡献率为负3.9%，比去年同期下降了约57个百分点。在备案和新开工情况上，备案项目个数和新开工规模仍然较少。一季度中心城区房地产开发备案项目只有9个，备案规模137.42万平方米，去年同期房地产项目备案达63个，备案规模达568.48万平方米，同比分别下降85.7%、75.8%；一季度全市房地产项目新开工规模292.25万平方米，比去年同期下降58.1%。
　　从项目情况看，非国有投资特别是房地产开发商购置土地意向转淡，房地产、商务商贸开发投资速度放缓，严重影响了我市招商引资和项目工作，如青羊区的红墙巷开发项目、托普大楼地块、新东方国际大厦，金牛区沙湾会展成都现代艺术馆改造一期项目，高新区科盛半导体、新津县长生能源多晶硅项目等一批项目，由于企业推迟开工时间、暂缓投资甚至撤资而无法落实。根据世家机构数据显示：进入2009年之后，在公开土地出让上，相关部门依然保持了小步试水的谨慎心态，除商住用地外，商业服务用地成交也明显减少。1-6月份，成都市商住用地成交面积154.65亩，商业服务用地成交面积254.83亩。
　　成都土地市场依然谨慎
　　2009年以来，无论是成都市区，还是周边区市县，土地挂牌、拍卖多以起拍价成交。"成都楼市的土地行情还未见明显回暖，现阶段仍然处于谨慎阶段。"嘉进地产机构副总经理马永林如此表示。2009年4月28日，蓝光地产以起拍价270万元/亩，将金牛区商贸大道和平一号的一块占地124亩的地块收入囊中，成为成都土地市场上第一家拿地的品牌开发商。
　　世邦魏理仕成都公司的数据显示，2009年上半年成都主城区共成交9宗地块（不包含工业用地），总净用地面积为409.5亩，成交总价为14.8亿元。成交面积和总金额同比（较2008年上半年）分别下降68%和63%，环比（较2008年下半年）下降327%和17%，今年上半年成交的地块有2/3为商业性质用地。
　　来自成都国土资源局的一则土地消息，反映了成都土地市场的谨慎现状。7月13日岛7月27日，成都市国土资源局将挂牌出让两宗地：1号地是东大街10-3号地块，净用地面积24.6567亩，属于商业办公用地，起始价1600万元/亩。2号地位于青羊区苏坡乡龙嘴村，净用地面积16.7172亩，属于二类住宅用地，起始价460万元/亩。即便在如此大好形势下，国土部门此次挂牌仅两宗土地，规模分别为24.66亩与16.72亩。可见，成都土地市场依然处于谨慎阶段。
　　下半年成都地价将上扬
　　据世家机构报告显示：今年1-5月，市场供应量处于近三年的最低水平，这是经历2008年市场萧条、库存居高不下之后市场自身调节的正常反应。对2009年而言，虽然1-5月主城区新开工面积大幅下降（五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目194个，比去年同期减少112个；开工面积620.82万平方米，比去年同期下降45.29%；工程造价102.88亿元，比去年同期下降20.41%。）。但是，考虑到上半年销售的良好走势，世家机构认为2009年下半年的市场供应量肯定会明显高于上半年的供应量，整体水平介于2007年下半年和2008年下半年之间，预计平均每月供应量在90万平米左右，全年可望突破500万平方米大关。
　　"从形势上说，随着成都市场存量房的减少，将会有大量优质土地在下半年上市。"思进地产机构总经理文化勇肯定地说。对此，世家机构市场研究部总监樊邦勇表示了同样的看法。"由于商品房销售市场的明显回暖稳定了开发企业信心，加之国土部门小步试水导致土地市场的供需失衡，后续主要供应区域集中在旧城改造等成熟区域、重点地段优质地块陆续推出等原因，土地成交价格与去年相比将会出现明显的上扬。" 但经历调整之后的市场恢复理性，因此，开发企业对房价的预期依然不能与2007相提并论，当初的高价土地按照现在的市场行情同样无法盈利。所以，下半年的土地价格上涨将会是在2008年基础上的理性恢复。

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