主题：万科首季销售额过百亿元 "回暖论"暂被验证

　 万科（000002.SZ）4月8日公布的3月份销售数据，暂时证实了3月底万科总经理郁亮所说的“地产开始回暖”的论调。

　　 在房地产受调控影响的淡季中，万科今年一季度累计实现销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，同比增幅分别为82.9%和119.1%。根据海通证券的分析，万科1~3月的销售面积增幅均小于销售金额增幅，而销售金额一直保持同比上升的趋势，由此可以推断，即使在市场调整期，万科依然保持了售价同比增长的良好势头。而其3月份的销售面积及销售额环比增幅更是达到今年以来最高水平。

　　 在其他房地产开发商陷入高价滞销窘境之时，万科持续扩大市场份额，也许得益于其灵活变化的经营思路。

　　 万科在2007年度业绩报告中指出：“行业今天面临的局面，与2005年二季度的情形颇有相似之处……不同之处仅仅在于，2005年的忧虑是对政策调控的反应；而今天的寒意则来自市场现象的变化。”而2005年万科就曾提出“商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业的集中化也是必然的趋势”。

　　 在行业普遍认为“在鲜明的地域局限色彩下，地产企业难以实现全国性产业化扩张”这一大背景下，万科当时首次提出了“以住宅产业化及产品工厂化生产，进行行业资源整合，达成千亿销售目标”这一宏大计划。

　　 在这一经营理念引导下，万科2006~2008年在组织结构、专业能力、客户忠诚、经营效率、资本市场信用、多元化融资渠道、经营效率等方面进行了全面调整。主要包括连续融资以获得更多优质土地储备、扩大生产规模；开展包括收购南都等在内的行业整合；在2007年下半年的市场亢奋期首先开始价格攻势，在其他同行遭遇现金流窘境时，成功地于2007年末回笼超过170亿元现金，便于下一步的行业整合。

　　
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　　“007”人才战略与万科红色“成绩单”

　　
　　郝倩

　　
　　 万科4月8日公布的今年一季度销售额过百亿元的成绩单，引起业界强烈兴趣，众人看不到的则是其背后的“苦炼修行”。

　　 这家公司总能预估到两三年后的业务所需，并不计代价地寻觅合适人选。因为万科相信，房地产公司粗放的管理流程必须修整，这比某一单生意可能带来的利润重要得多。

　　 日前，当掌舵万科上海区域产业化进程的刘爱明升任万科上海区域本部总经理之后，袁伯银也随后登场，成为了上海万科房地产有限公司总经理，负责万科即将全面铺开的装修房业务。袁伯银之前曾任百安居中国区副总裁。时间推回到2002年下半年，加入万科的刘爱明曾为中海地产深圳公司总经理，技术背景雄厚。

　　 刘爱明加盟老东家的竞争对手，成为万科2000年开始的“海盗”挖人行动的战利品；袁伯银入伙万科，则得益于万科新一轮“精英招聘”，也就是之后更名的“007计划”。

　　 去年，上海万科房地产有限公司完成了80亿元的销售额，同年，万科上海区域本部则大体完成了超过160亿元的销售额。

　　 2007年7月，万科将新一轮的招聘行动命名为“007计划”，开始在各个方面引进一批跨行业的跨国公司精英人才。“与专业相关的仍然需要，但是方向需要调整，有一些人才与房地产并不相关，但是我们也需要。例如从去年开始，我们开始寻找流程管理方面的人才，但是前几年，我们对于这一方面还不以为然。”万科集团执行副总裁解冻说。

　　 “房地产行业不可能长期维持高利润率，住宅产业一定会像制造业一样走向充分竞争，所以万科要向制造业学习，学习它们对成本的控制，学习它们对性价比的追求，学习它们对存货的管理，学习它们对营销渠道的开辟，学习它们品牌的建立。”万科总经理郁亮4年前就作过上述预计。

　　 自“007计划”开展以来，截至去年底，万科已陆续引进32名跨行业管理人才。这一长串名单中包括之前在宝洁公司负责ECR（品类管理）的陈东峰，此人入伙万科后，万科单独为其成立了一个流程系统管理部。

　　 在国际合作大量增多的情况下，解冻还积极参与“海外新动力”计划，这一计划瞄准了美、英、日最好的学校。为了让那些不了解中国的“海归”们了解万科，他们不惜派出招聘团队，去说服所需的国外优秀毕业生。在解冻看来，这些人动手能力强，注重人际网络，公司需要用这些海外新势力“增量激活存量”。

　　 “万科相信，利润是这个世界上最靠不住的要素，创造利润的团队能力才是真正靠得住的要素。”北京锡恩公司首席顾问姜汝祥如是分析万科的管理策略。姜汝祥认为，可以从这个意义上来解读万科的“007计划”真相，特别是向制造业挖人的背后意义。

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