主题：万科：一季度销售数据说明什么

　　昨日，中国最大的房地产公司万科披露了今年一季度的销售简报。综合万科一季度销售情况和2007年相关数据，可以看出，中国房地产市场有回暖之势。

　　简报称，公司一季度累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比2007年同期增长82.9%和119.1%；其中3月份销售面积为71.9万平方米，销售金额66.8亿元，同比增速高达147.1%和227.5%。这就是说，公司1-2月份销售面积仅42.6万平方米，销售金额34.2亿元，销售均价为8028元/平方米，而3月一个月的销售相当于一季度的66%，均价已迅速升至9290元/平方米(66.8亿元/71.9万平方米)，每平方米涨了1262元。当然，销售均价有所处城市、地段等因素，但一个月均价上涨1200多元，且是万科这样的大企业，不能不说是一个重要动向。

　　我们再拿万科今年一季度的业绩和去年同期进行比较。去年一季度万科销售房产62.6万平方米，销售金额46.1亿元，均价7364元/平方米；而去年全年万科销售面积为613.7万平方米，销售金额523.6亿元，均价8532元/平方米；今年一季度销售均价又达8820元(101亿元/114.5万平方米)，比去年全年的8532元再涨3.37%。一季度向来是房产销售淡季，去年一季度万科销售面积约占全年的10%(销售金额只占8.8%)，若今年一季度占比也为10%，则万科今年全年销售有望达到1000亿元，又将比去年的500多亿元增长1倍。

　　近年来万科业务发展极快，其总资产规模从2005年的220亿元，到2006年的500亿元，再到2007年的超过1000亿元，每年翻番有余，但财务一直较为稳健。万科的资产和销售结构有三个特点：

　　一

　　是公司总资产中，有息负债不超过三分之一，2007年公司股东权益293亿元，预收账款216亿元，有息负债250亿元，权益加预收(预收其实也是权益)超过总资产(1000亿元)的一半，有息负债占比为25%。二是存货约占总资产的三分之二，存货中土地储备不超过总资产的三分之一。公司2007年存货665亿元，占总资产67%，其中土地储备279亿元，占比为27.85%；2006年公司500亿元的总资产中，土地储备为164亿元，比例为32.8%，相较而言2007年已有所下降。三是商品房预收账款相当于当年结算收入(营业收入)的5-6成，以便为下一年度的业绩打好基础，如2007年公司实现营业收入355亿元，同时还有216亿元的预收账款，预收相当于营收的61%。正是相对稳健的财务，使万科这样的公司不惧调控，在房价总体上升的大背景下，保持着资产、销售和利润的高速增长。

　　万科的销售业绩或许已给我们预示，对财务稳健、资金充沛的房地产企业来说，今年很可能又会是一个好年景。



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万科销售增速和行业销售增速差距拉大，充分说明“婴儿潮时代和行业调控正在成就强势大中型企业，土地、贷款、销售回笼资金在向具有资源、品牌、管理优势的龙头企业集中”。
　　维持公司08和09两年1.15和1.75元业绩预测，维持28.75元目标价，建议逢低战略性建仓，保持适度配置。