主题：目前房地产是真回暖还是假泡沫？

最近一直跟圈子内的同行还有身边的朋友讨论这个问题：“目前房地产是真回暖还是假泡沫？”什么样的答案都有，仁者见仁，智者见智，争论得面红耳赤，唾沫横飞。这两天我在岛上也问这个问题，好多岛友回答了我，我想从一个房地产从业人员的角度跟大家做个讨论，希望能给大家在选择地产板块股票时做个参考，希望大家踊跃跟帖。
一、目前现状
因为我在NJ，我只能就NJ的现状给大家作分析，一管之见，请众岛友指正。目前NJ房地产市场一片火爆，可以说就像这两天的股市一样，很疯很暴力。1商品房，我从在不同区域的楼盘案场朋友那边了解，现在客户需求很旺，购买力强，连他们自己都觉得价格高得离谱的房子都能卖出去，并且供不应求，尤其是从五月份至今，需求成交尤为明显，连我LP公司的产权只有五十年，旁边就邻着化工区的，像以前大学宿舍一样的毛坯单身公寓，一天都能卖一两套，去年下半年到今年年初，每个月也就卖两套。2二手房，我上个星期才帮一个朋友完成了一个以小换大的二手房流程。可能很久没有接触二手房了，我没想到如今二手房交易是如此的火爆。中介公司佣金现在是双方各1.4，也就是80几万的房屋佣金能拿到两万左右，我有好多朋友从去年年底潜伏开中介公司，现在一个月利润在10万左右。从房产局跟跟银行贷款中心也可以看到，交易过户跟办贷款的量都很大，虽然不像06，07年那么火爆，但去年跟现在是绝对不能比的。3小产权房 可能有些朋友对这个词有点陌生，但关注时政新闻可以发现前段时间ZF已经严令禁止这种损害国家利益肥了小团体的做法，但天高皇帝远，很多村里面如火如荼的小产权房还是自信满满能打擦边球搞到合法手续的。很多有钱有关系之人，一拿就是几套。
二现状原因分析
1.通货膨胀
a欧美金融市场——就像坐在直升机上撒钱
美联储为应付08 年百年不遇的金融危机，采取了“量化宽松”的措施，通过直接购买长期国债、 印钞、降低利率 直接注资和收购不良资产的等手段，这些是美国 7000 亿美元救市方案的主要特征。 美国上述做法都是以增发美元货币为前提的，这会带来两大后果：一是进一步增加全球通货膨胀压力；二是利用美元在国际货币体系中的主导地位，向全球 变相发行美元货币，从而在一定程度上达到向全球转移债务、让全球分担美金融 危机的目的。
继美国之后，英国、日本和欧洲的央行也向市场大量注入流动性，并且大幅降息，现在欧洲等国已经实行了零利率的政策，资金使用成本降到最低水平。然而，美国、欧洲等国实体经济的活跃程度总体较弱，见底的迹象还不明显。 即使在如此宽松的货币政策下，美欧国家的贷款需求仍在萎缩。相信在短期内， 这些国家的货币政策还将保持相对宽松状态，甚至还有进一步放松可能。
在此基础上，从短期来看市场范围内通货膨胀压力还是很大的，长期来看全世界各国都在撒货币，美联储主席的话就是直升飞机上撒，不管是美国还是中国进入 2010 年下半年之后很可能有通货膨胀风险，大家就担心未来的一、二年会出现通胀，最近美国国债收益率大幅度上涨就反映了这样的预期。
b香港金融市场——内地资金前站热钱涌入
亚洲尤其是中国内地市场，在此轮经济危机中，所受影响相对比较小，作为中国内地经济的窗口，香港从去年下半年开始受到国际投资者的青睐，大量热钱 涌入。香港股市也表现得相当不错，香港上市的内地股的表现也极为抢眼，有分析人士指出，热线的涌入，一方面，由于对香港的经济充满信心，另一方面，是通过香港，转道进入内地市场。
有统计显示，目前有5000 亿美元热钱围攻香港。热钱的流入，或许是香港股市、楼市出现回暖迹象的动因。花旗银行近期发布研究报告指出，在过去6周内，平均每周流入亚洲、特别是流入香港的资金量，已经达到 2007 年牛市高峰每周流入的资金量，致使香港银行间同业市场隔夜拆借利率低至 0.05%，为 2004年11月以来最低水平，显示资金流动性十分宽裕。为应付来势汹汹的热钱，香港金管局被迫持续向货币市场每天注入数十亿港元。
面对流动资金过度充裕，金管局近日还宣布增发 451 亿元外汇基金票据，从体系市场抽走多余资金。金管局表示，短期票据收益率处于极低水平，反映市场对票据需求殷切，故增加供应以便银行管理流动资金。值得注意的是，从最新公开数据来看，目前“热钱”涌入的趋势并未减缓。 根据追踪 2200 亿美元离岸亚洲基金的 EPFRGlobal 公司发布的最新数据显示，热钱在流入中国内地和香港地区基金的速度仍在加快。
在此基础上，香港通胀预期也会越来越强烈，而这其中的热钱，有很大一部分将通过投资内资地产股等各种形式进入内地市场，更增加资本市场的流动性。
c国内金融环境
在宽松的货币政策下，上半年我国信贷总额创出了 97 年以来的新高。中国 人民银行最新公布的 6 月份金融机构存贷款资料显示，6 月内地新增人民币贷款 多达 1.53 万亿元，从而使上半年新增贷款达到 7.37 万亿元，远远超出年初政府 设定的全年新增贷款 5 万亿元以上的目标。
同时，M2 自今年 2 月突破 20%的增长速度之后，截至今年 5 月，已经连续三个月保持 25%以上的增速。正常情况下经济增长 10%的时候 M2 增长应为 14%， 但目前的 M2 增长已经远远超出这个数值，并且已经超出年初预定的17%的增长幅度。可见，在货币政策方面，信贷和货币供应量已经超出了支持 8%甚至更高的 经济增长。
在此情况下，对于通胀的预期越来越强烈，特别是对资产价格的上升预期， 已经是政府层面、学术界、投资界的共识，这也是历史上从来没有过的一致共识。
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2.房地产商象一堆穷怕了的暴发户
作为资金密集型行业，对资金的依赖性是显而易见的。而此轮货币、财政政策的极度宽松，也使得房地产行业资金来了个 180 度大拐弯，半年不到的时间内， 房地产行业资金一下从资金紧张，变成了资金宽松，甚至还有些过剩的程度。
a、销售款回笼情况
09 年以来，楼市小阳春，全国各城市成交量均有大幅上升，虽然6月以来 有些城市的成交量稍微有些下滑，但北京、上海等一线城市成交上升还是比较明显，甚至有些城市的成交量已经超过去年全年，还有的城市已经达到超过 07 年 的最高峰。
价格方面，上涨也比较显著，半年上升 20%已经是相对保守的估计，一线城市的某些楼盘报价已经创下了历史最高水平。在此背景下，房企销售回款也纷纷 创下新高。
统计显示，今年上半年已有7 家房企成功冲刺百亿销售额。与此同时，全年 的楼市“百亿俱乐部”规模也有望创下历史新高，可能会有 20 家房企成为其“成员”。
09 年以来，几乎所有房地产商均顺利实现了销售回款目标，大量回笼资金， 为其下一步扩张奠定了基础。
b、银行贷款
在过去的半年中，我国信贷政策极为宽松，使得一些大型房企以及外资房企获得了银行的大量信贷额度，截至到 6 月份的最后一周，今年，房地产企业在内 地以及香港的信贷融资额达到了 2200 多亿元，占整个房地产融资的绝大多数分额。
值得注意的是，上半年全国近 7.36 万亿新增贷款中，由于基建、能源等大 型项目所占比重较大，房地产并没有分到太多羹。而随着银行项目资本金比例的 大幅下调，下半年贷款的重心将向中小企业倾斜，而房地产住宅项目资本金比例， 此次下调的幅度也比较大，所以，如果下半年的信贷政策没有变化的话，那么下 半年房地产信贷额度将会有更大的提升，不仅仅是大型房企，那些资金相对紧张的小房企也会得到银行垂青，获得更多的信贷授信额度。
下半年，房企手中资金将更加充裕，土地市场或将更加火爆，地产开工数量 也将大幅提升，房企的定价权可能体现的更加充分，房价进一步上升的可能性更加大。
c、股权融资
由于全球股市的企稳，再加上政策的宽松，上半年内地以及香港股市呈现牛市景象，而上市房企业抓住了这个有利时机，纷纷通过股权融资，并且都得到了市场的认可。据统计，上半年，房企预计在香港、内地市场通过配股、增发等方式融资的额度达到近 430 亿元，其中绝大多数已经完成融资，一部分也已经得到 证监会的批复，在近段时间也会实现融资。
从 6 月底开始，A 股市场的 IPO 也正式启动，接下来，此前准备上市的房企也将通过 IPO 来实现融资计划，其中，中建的上市已经获得证监会批准，本月底
将实现上市，中建的上市，将创下房企 IPO 融资之最，其融资额将达 426 亿元， 其一家的融资额度已经与上半年所有房企两地证券市场的股权融资总额。香港市 场上，金隅集团的上市申请也已经获得港交所审核通过，7 月底将实现挂牌上市， 其融资额逾 50 亿元人民币。据最新消息，中国人寿等 5 大基金已经成为其战略 投资者。
综上，在股市不断上升以及 IPO 重启下，下半年房企证券市场股权融资将大幅上升，亦或将创出近年股权融资额度新高。
d、债券融资
08 年，由于债券属于政策鼓励方向，房企纷纷借道发债融资。09 年以来， 房企继续在债券市场上融资，仍得到认可。据初步统计，预计通过发债融资的房 企有 17 家，其中 SOHO 中国、龙湖、北京城建等已经完成了发债过程，并且都得到了市场的追捧。
e、其他融资
上述融资手段为企业融资的主要手段，但是一些企业也在尝试委托贷款、信托融资等其他社会融资方式。
综上，去年的行情让一堆开发商差点资金链断裂，去年年底拆房子卖地，被包工头围追堵截的开发商不在少数，幸好百年未遇的金融危机带来了宽松的资金政策，很多老总有死里逃生的感觉，去年是现金为王，今年谁有现房，谁有地，谁就牛X，口袋里有钱了，就出现了疯狂拿地，疯狂开工的景象，呵呵，一堆穷怕了的爆发户。
三、房地产市场情况及短期成交预测
1、全国土地市场火热，“地王”频现
在通胀预期下，房地产商、投资者们纷纷入市，以现金换资产，以期规避通胀风险。 在开发商手中现金充裕情况下，北京、杭州等一线城市地王争夺战也陆续上演，尤其是北京，不管是中心地区的广渠路除北京外，上海、广州、深圳等一线城市也是“地王”迭出。绿地集团 5 月份出手买下“2009 上海最贵地”，投资金额达 12 亿元；广州城建集团 6 月夺下 今年的广州“地王”，溢价高达 154%；深圳“地王”经过 14 分钟内113 次举牌， 以高出底价 2.7 亿元的价格，终结了当地连续 10 个月的“零成交”。
另外，6月30日，杭州出让四宗宅地，每块地的竞价场面都较激烈，在每平方米万元左右徘徊，其中 14 号地块最高10138 元/平方米。
2、全国各城市房价已经达到 2007 年水平
09 年第一季度，内地楼市出现了小阳春现象，成交量明显回升，但是价格 同比处于相对低位。但是，随着成交量的回升，从二季度开始，开发商纷纷抬高 开盘价格，成交价格也水涨船高，5、6 月份甚至可以用飙升来形容。最新统计 显示，上海、北京、深圳等城市的成交价格已经接近个城市的房价历史最高水平，其涨幅惊人。
从下面的图中可以清晰地看出，北京、上海、深圳等一线城市最近几个月的 成交价格逐渐上升，特别是北京、上海，可以用直线上升形容，而 6 月份成交价 格已经基本与历史最高价格持平。而一些二三线城市的成交价格虽然有起伏，但是总体来看还是处在上升阶段，像西安、沈阳等城市，目前的成交价格甚至已经 超过了历史最高价格水平。
地块、奥运村地块，还是通州、大兴 等新兴城市，地王一个接着一个诞生，“地价泡沫”又一次成为业内关注的焦点。
3、影响未来房价走势的因素分析
在此轮的上涨过程中，前几个月主要体现在刚性需求的释放，而在后几个月 的放量中，投资客已经占到很大比重，统计显示，最近上海、深圳等投资客入市 明显，当前入市的投资者与 2006 年、2007 年楼价快速上涨时入市的投资者不同， 后者希望能从楼价快速上涨中获利，而现在投资者更普遍的心态是回避所谓的通 胀，房子成为了他们的资金避难所。
所以，目前的房价，已经处在“泡沫”争论的风口浪尖，流动性过剩、某些 产业产能过剩下，资产价格是否还能继续维持如此快速增长，也成为业界争论的 焦点。
现阶段从国际国内来看，影响房价的因素主要有国际经济环境、国内经济复 苏情况、国内宏观以及房地产政策和成交量等几个不确定性因素。
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综上，如果下半年政策维持现状的话，预计下半年房价还有 20%左右的上涨空间，再加上上半年的涨幅，今年全年的涨幅已经达到 07 年暴涨的水平，甚至可能会超过。
在整个经济回暖的根基还不是很牢固，外部环境不足以支撑房价的非理性暴涨，而价格调整的可能性亦存在。
在短期内，房价增长超 CPI 已经是个铁定的事实，但中长期看，在房调政策 变化、经济环境和支付能力下，房价快速增长能否获得市场支持，存在极大不确定性。


呵呵 又臭又长 大家凑活着看，希望能为大家是否参与地产股有所帮助[FACE]ico35.gif[/FACE]




该贴内容于 [2009-07-21 23:51:26] 最后编辑

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自己沙发先 呵呵

总结一下个人认为 目前房地产市场火爆是因为 1 国家资金的宽松政策，使开发商资金链得以很好的补充。2 去年由于市场情况差，银根紧缩，大多房产开发商土地储备量及开工量严重不足，导致今年具备销售条件的房源紧缺。3很多人为了防通胀，把资金变为不动产保值（现在有很多楼盘出现一个人买十几套房子，此现象之多惊动了建设部）4积累近一年的刚性需求的井喷。5地方政府对买卖房屋税收政策上的减免优惠，仅限2009年
目前楼市是真回暖，但它的持续性受很多不确定因素的影响，有待进一步观察

写了这么多辛苦了

对于央行的二套房政策，地方银行还是以个人为单位，不是以家庭为单位，就是说，第一套房子只有一个人名字，第二套以其配偶名字做贷款，依然享受优惠利率。这叫上有政策，下有对策，也没有人会说它是违规，呵呵，合法钻漏洞。

合法钻漏