主题：明星研究员观点-地产行业



地产行业-期波动不会改变行业量价景气趋势

国泰君安 研究员:孙建平　 房地产行业排名第 1　[投资评级：增持]
成交：在前期大幅下降之后，本周各城市成交稍有上升，整体环比上升7%，同比07 年仍增加10%。 杭州成交量大幅下降；深圳止跌回稳；广州成交继续大幅下降。天津创出今年新高，上海继续维持高位。
房价：一二线核心城市整体房价上涨迅速，近期高位波动，北京内城区、深圳房价在高位稍作调整，外城区房价明显上扬。 长三角：杭州成交大幅下降，苏州前期大幅下降，近期稍有回升。上海成交高位波动，价格上扬； 珠三角：广州大幅下降，深圳环比稍上升，惠州环比持平。 环渤海：北京成交量环比稍上升，内城区房价高位盘整，外城区持续上升；天津成交大幅上扬。 二线核心城市：重庆成交前期大幅下降后回升；武汉成交在高位波动。 一线城市地价持续上涨。上海住宅用地供给明显上升，北京住宅用地7 月成交溢价96%，深圳成交溢价在45%-65%。A股主流房地产公司目前估值处于合理偏高区域，开发类09 年PE 33倍，10 年25 倍，RNAV 溢价32%，PB 5.5 倍；出租类09 年PE 41 倍，10 年34 倍，RNAV 溢价23%，PB 3.9 倍。
银监会在二套房贷政策上可能适度微调，而商业银行在等待上调后的新增信贷额度，但货币政策整体基调依然宽松，而且中央和地方对房地产投资和经济复苏的政策目标没有改变，因此房价上涨趋势难以改变，相反从更长时间看，房价反而会因为目前微调而延长上涨周期，上涨时间而非上涨幅度对开发商的净利润改善是最关键的。
维持下半年行业投资观点：货币不紧，房价难跌，地产股行情不断。预判上半年月均销售量可持续；09 年全国房价同比上涨5-10%。 继续坚定维持行业增持评级，继续坚定建议超配。 结合待结算项目储备规模、成本和未来业绩成长性，可重点关注华侨城A、万科A、新湖中宝、华发股份和金地集团。
从每股或每单位市值所包含的待结算面积选股，推荐苏宁环球、深长城、深振业、香江控股和荣盛发展。 大股东资产注入组合关注中粮地产、张江高科、城投控股、建发股份、广宇发展和阳光股份。
在地产+X 模式下的通胀受益品种是：X代表能矿的是新湖中宝、万业企业，代表新能源的是中国宝安、中炬高新和嘉宝集团。 短期继续关注中铁二局、ST 亚华和中国宝安。

收紧二套房政策对地产行业影响点评：政策调控下地产仍将精彩

中金公司 研究员:白宏炜　 房地产行业排名第 2　[投资评级：]
行业近况：银监会主席刘明康在第三次经济金融形势通报会上表示要控制房地产贷款风险，严格执行"二套房"标准，另外也有关于物业税可操作方案明年前可能推出的传闻，地产板块在政策收紧的预期下出现调整，我们对地产行业相关政策进行梳理并点评如下：
结论：经济发展而非紧缩政策决定了房价，目前适度的紧缩政策有利于避免房价过快增长，维持地产行业长期健康发展；经过前期涨幅，地产板块估值已不便宜，但我们认为全年销售量和局部房价涨幅将超预期，地产公司2010 年业绩确定性较高，下半年股票仍将有较好的表现，建议逢低吸纳并耐心持有。
评论 1：地产行业政策的主线是什么？ ----经济稳定器通过抑制房地产需求和供给来抑制经济过热以及通过拉动房地产需求和供给来拉动经济增长，房地产已经成为中国经济发展最大的稳定器，地产政策的导向非常清晰：经济好的时候追求公平要抑制房价过快上涨，经济差的时候要追求效率拉动需求稳定或提升房价；去年下半年以来最宽松的地产政策已经初显效果，经济在二季度已经基本见底，所以未来预计地产政策将从宽松转向紧缩，转向的幅度和频率取决于经济回升的速度；
评论 2：下一步会有什么政策？----加税及加息,既然目前政策以拉动经济为目的，所以近期必然的方向是希望成交量维持在较高的水平而同时开工面积和土地购置面积有大幅度增加，从而使得拉动经济的增长持续性更强；但客观因素是土地出让价格过高带来开发商惜售及价格迅速上涨，为了改善这种状况，政府将在抑制投资/投机性需求之外，要增加土地供应量；所以严格二套房政策为开始，预计未来国家的政策将集中在增加土地供应，提高税费，按揭比例的提升，加息以及其他一些措施等。总的来说目前出台一定的紧缩政策有利于避免房价过快过高增长，有利于行业长期稳定发展；
评论 3：二套房政策能改房价走势吗？ ----不能我们以前系统分析过，影响房价的核心是经济发展水平，国家从06 年开始不断出台各种抑制房地产的政策，但房价继续上涨，直至六次加息后，在国际经济危机大背景下才在08 年出现调整。房价下行周期的时候也是一样，五次下调利率及各种税费政策的调整后房价才开始企稳，所以我们认为一两次政策不会改变房价走势，要看累计效应及经济大方向的变化；向前看，经济增长确定性加强以及通胀预期的加大是支撑房价上涨的主要因素。
评论 4：地产股再次上涨的催化剂是什么？-----通胀预期下销售量和销售价格涨幅超预期;今年成交量有望创历史新高：成交量将从一二线转向三四线，成交量有望超07 年，成交额超07 年确定性较大；房价结构性上涨将超预期：一线城市房价上涨将超预期，但主体市场房价仍将平稳，呈局部泡沫特征； 地产公司2010 年较强的业绩确定性：超额的预售确保了明年的业绩，业绩确定性强将促进股价持续上扬；
评论 5：下一阶段怎样投资地产股？-----逢低吸纳，耐心持有。我们认为政策紧缩不会改变行业向上趋势，在通胀起来之前地产板块投资风险不大，但经过前期股价大幅度上涨，地产板块估值水平已经反映了部分成交量上升和房价上涨预期，在紧缩政策和业绩释放滞后性影响下，地产板块的涨幅将趋缓，波动性将加大，另外地产公司之间差异性也将加大，所以建议投资者逢低吸纳优质公司并耐心持有；
股票选择重点①行业龙头②一线城市地产公司，特别是在一二线城市拥有较多可销售资源的公司③重组类地产公司。A 股公司，我们建议关注：招商、万科、保利及金融街；H 股公司，我们推荐华润置地，中国海外等行业龙头及绿城中国、首创置业、深圳控股等可销售资源丰富、估值便宜的二线地产股。



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