主题：万科被强手追赶　终于被迫出手启动＂X＂战略



编者按/ “万科将做一个房价跟随者。”王石所言也是万科在竞争激烈的一线城市的策略。万科对二线城市的布局在于，其擅长做中端产品，未来二线城市的购买力足以支撑万科的稳健发展。

　　2009年万科有些郁闷。过去的楼市冷冻期，由于早早做好了战略预判，调整的主动权一直牢牢控制在手中。没想到回暖的春天提早了，万科还来不及为下一轮丰收早作打算。


　　“这是万科最后一次再度提升公司价值的机会。”已逐渐退居二线的万科董事长王石，用一如既往的语调表述。



　　2009年上半年，万科依然是毫无疑问的龙头老大。2009年1~6月达到销售金额307.6亿元，是国内唯一一家半年超300亿元的房企。然而竞争对手越来越快的速度，让万科有些手心出汗。


　　保利2009年上半年卖出了210亿元的房子，虽然比万科差了一个等级，但其同比增长达到了168%。而万科仅仅比去年增加了27.5%。保利的口号比行动更亢奋，董事长李彬海宣布冲击“2010净资产500亿元，总资产1000亿元”的目标。


　　让万科最为难受的是，保利的增长模式完全复制万科的手法，高速拿地开发，高资产周转率。而且运用得相当娴熟。截至2009年3月末，保利的土地储备达到了2570万平方米，远高于万科的1793万平方米。而且从2008年开始，保利借债、增发已获得了123亿元的巨额融资。有接近保利内部人士透露，无论今明两年市场状况如何，保利再进行大额融资已确定无疑。


　　“保利在很多方面拥有万科难以企及的优势。如果他们真能在限定时期内达到两个目标，超越万科完全有可能。”万科一位高层管理者向记者表示。如保利大股东的资金支持、央企政策层面的先天优势。


　　其实，咬住万科不放的竞争者不是保利，而是在香港上市的中海发展。中海2009年上半年以262.7亿港元的销售额位列第二把交椅，已经超过2008年全年的销售额。与保利不同，中海采取的是与万科完全不同的发展模式，一直走的都是高端路线。因此在净利润这一指标上一直远超万科。2008年万科销售额400多亿元，净利润只有40.33亿元。而中海销售只有207亿港元，只有万科的50%，但净利润却高达50.5亿港元。


　　而且中海的母公司中国建筑成功在A股IPO，融资达426亿元，按招股书的计划，其中部分资金将投入中海，万科面临的竞争压力大增。


布子“X”


　　万科终于出手了。


　　7月16日，万科与保利、中海、碧桂园和雅居乐竞价，举牌117次，21.5亿元夺佛山总价地王。这是继武汉争夺后再次在土地拍卖中获胜。


　　7月7日，万科在武汉雄起了一把，一举击败保利、金地，以7.275亿元的代价获得了武汉东湖开发区郑桥村地块。此次拍卖先后进行了652轮举牌，最终在楼面地价超过2100元/平方米后，万科得偿所愿。


　　业内人士向记者表示，万科之所以一反常态，源于其在武汉的率先布子及深耕细作。熟悉当地政经生态的上述人士透露，万科此前在当地已经营了一段时间，人脉关系已经打通，因此无形成本也相对更小。


　　武汉的胜利是很好的前期布子范本。


　　而从5月22日开始，万科这两个月也一直在为以后的发展寻找先手。


　　最近万科花费超过80亿元拿的地，基本都位于二线城市。而且不少都位于万科区域聚集地以外。多年来，万科一直沿着“3+X”战略进行区域聚焦发展。其中三大战略聚集地分别是指：长三角，上海、苏南与杭州形成犄角，每年贡献近130亿元销售额；珠三角，以深圳、广州为核心，年销售额超过150亿元；渤海湾，北京、天津，年销售额近100亿元。


　　但万科拿下的16个新项目中，有11个是在三大战略聚集地以外，也就是万科所谓的“X”区域。“通常这些区域主要都是当地的地产商在开发，全国性的上市公司没有进驻，或者没有‘扎根’。”一位万科的内部人士向记者描述他们新选择的区域，但这些区域都有着不低的消费潜力，例如厦门、福州、重庆等。


　　而这些区域万科还不需要与竞争者刀刀见血地拼命。其实，万科2009年已在二线城市开发中尝到甜头，克而瑞（中国）研究中心数据显示，2009年上半年，万科在一线城市的普通住宅销售面积为101.19万平方米；而在二线城市的住宅销售面积则达到144.10万平方米。而竞争对手的销售范围则更为集中。


　　“万科的策略还是对的。”中原地产研究中心高级经理刘渊说，按照一线城市现在的地价，企业还是面临着一定的风险，未来房价需要大涨，才能有利润。同时，由于二三线城市地价水平低，因此投资风险相对较小。再加上万科擅长做中端产品，因此，二线城市的购买力足以支撑万科的稳健发展。例如方兴地产拍下的北京广渠路15号地，预计房价要达到3万元/平方米才可能赢利，在中国经济未稳的背景下，无疑风险相当高。


　　“万科将做一个房价跟随者。”就像王石所言强调的，这也是万科在竞争激烈的一线城市的策略。上述北京广渠路地块，虽然万科没有拿下，但他们也是高价拍卖的获利者之一。因为万科在附近有一块楼面地价达到1.1万/平方米的地块，由于担心亏本一直没有开工，地王的出现使他们的压力骤减。业内人士曾经“恶毒”地描述在该地块成功拍卖后当晚，北京万科如何举办了庆功会。


　　与上一波土地狂飙的时期相比，这一轮万科明显更为谨慎。避开风险过大的中心城市，在一些二线城市寻找蓝海(蓝海博客,蓝海新闻,蓝海说吧)。即使是区域聚集地，万科也选择一些竞争较少的外围城市例如珠三角的佛山、中山等地。


回归商业？


　　新增加的项目不少都附有大量的商业物业。以往万科选择只发展住宅，商业项目一般会打包给凯德置地等合作伙伴开发。在预期住宅利润率下降的背景下，是否选择重新回归商业，据说万科内部管理者也正进行相关研讨。最近万科招纳了一些有商业开发经验的管理者，也许就是为下一步的战略转移作人员储备。


　　除此之外，万科2009年初宣布的成本控制也一直在推行。此次的成本调整是全方位的，从各个方面进行成本优化。这一过程中，由集团统一发布限制性指标，对项目的设计和施工标准进行规范。成本水平达标后才能开工。据了解，万科的上述管理体系调整已经开始进入实测阶段。“万科今年目标是费用率要降低20%，否则可能取消万科总部人员的年终奖来降低费用。”万科董秘谭华杰表示。


　　与对外战略布子相适应，万科研究院开始对产品市场竞争力全面检讨。以期找到精准的营销渠道，在提高效率的同时，降低营销费用。


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