主题：“地王三棱镜”显形财富幻觉


● 那是一个“地王”辈出的时代。

● 在实体经济快速向上的语境下，无论本土房企还是外来资本都惟“地”是图。

● 楼市调控令各方动作戛然而止。

“牛拍”！“王者”！这样的关键词在２００６－２００７年底可谓楼市最活跃的字眼。历史往往就是最好的现实，在当前土地市场走出萧瑟、迈入峥嵘的节点上，以史为鉴似乎比任何措辞更具说服力。

２００６年１１月北京朝阳区广渠路３６号以人民币２６００００万元的标志性高价嫁入豪门。一石激起千重浪花，先有“面粉比面包贵”的“潘式定论”，后有“圈地－融资－再圈地”的成长方程式。尽管市场人士预警不断——地产领军人物王石公开表态不跟进超预期地块；中国社会科学院金融研究所研究员易宪容断言地市反常高涨是种病态。但在那个楼市投资高亢、开发商视地为金的年代，任何反对的声音都是沧海一粟，只要地块一出来，诸路开发商皆剑拔弩张，恨不得马上将其揽入怀中。

可以直言，在２００６－２００７年底这两年内，圈地现象绝对可以称为地产行业的一种“全民运动”，万科、碧桂园等大牌房企无一能独善其身。而市面上土地标的，不分大小，无论“卑贱”，统统都是猎取并抬高的对象。

土地市场和楼市不遗余地的齐头并“飙”终于在接下来引发了长达一年多的楼市调控。从２００８年开始，全国各区域土地市场仿佛在一夜间被冻到了“冰点”，这种清冷的场面与那时的楼市态势转变如出一辙，两者相互制约的经济规律开始逐步显现。由于开发商资金普遍吃紧且对后市预期不明，拿下新土地尤其是大面积地块意味着承担着更多的风险，相比而言，牺牲可能的最佳拿地机会来规避楼市诸多不定因素产生的不定风险成为主流房企的共识，市场上只有“小面积地块”拍卖能偶然见“红”。

前浪“催”后浪

● 土地市场走向繁荣的“上游”或者前提是楼市的节节攀升，而可观的楼市成交归根追究底是得益于宽松的地产政策。

● 淡化７０／９０、集中低价推售……地市在努力通过自己的放量引致一个持续“登高”的开发投资和楼市成交，而这个期望的结果正是“维稳”宏观经济极为重要的一环。

● 可观的销售成绩单、高扬的资本市场，让摩拳擦掌的地产商不仅有了“想法”，更有了底气。

６月部分央企拿地案例

地市高涨苗头初现只是整个市场面及其政策面的一个“表征”，其背后深刻的“实像”或者“策动力”耐人寻味。

推手一：政策打开缺口

半年来，各地纷纷出台措施鼓励购地，如分期及延期支付地价款、资本金比例下调等，尤其是以上海、南京为代表的城市，淡化了９０／７０限制，引来无数开发商瞩目。据了解，日前上海首幅取消“９０／７０”限制的住宅用地——赵巷镇特色居住区，已有超过七十家的开发商领取了土地出让申请书，在土地出让史上比较罕见。有研究人士认为：“鉴于宽松土地政策的最终目的是通过形成大量楼市供给来带动楼市成交和开发投资，进而推动经济向上，因此，在土地市场尚未形成一、二、三线城市‘整体走高’的局面下，未来继续保持当前‘舒适’的政策环境是可期的。”

推手二：“红色”成绩单

当前楼市反弹、地产行业资金的回笼速度，可能是大多数开发商都始料未及的。“如出一辙的亮丽成绩消化了‘压顶’的库存，鼓舞了地产市场的士气，让‘寂寞’已久的开发商重新打量自己的投资计划和开发进度，像万科这样的大型开发商已于近期明确表示将上调今年新开工面积目标。” 易居（中国）市场研究人士透露，“发展商资金回笼迅速，购地资金充裕，加大投资及开发力度是意料之中的事。”

推手三：怒放的资本之花

在地王频出、“房荒论”再现等信息反复刺激下，地产股一路飚涨。似乎在刻意再次预演“圈地－融资－再圈地”的膨胀方程式。事实上，在宽松的银根、高涨的资本市场、足量的市场热钱“作用”下，与之前相比，今年地产企业的生存环境大为改观，许多房企通过发公司债、上市等多种方式“录得”充裕现金流使得拿地底气备增。

三碗不过冈？

● 频频出现的“地王”难免会对周边区域的地价、房价起到示范效应。

● 股市和地市互相哺育的模式、“圈地－融资－再圈地”的膨胀方程式似乎再次被奉为圭臬。

● 一旦后续购买力跟不上，引发的将是一连串“链条反应”，投资客、开发商、银行都将面临危机——如果这一预期迹象明显，那么下一轮新政出台时间已不远。

“新地王一定会推高周边房价，北京土地市场的泡沫的确已经出现了。”拥有近３００亿元资金的ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹在广渠路１５号地王竞拍“落败”后感叹。

他的理由很简单：４０．６亿成交的广渠路１５号地，楼面单价已经达到１．６万元／平米(扣除须配建的廉租房、托儿所、幼儿园、小学，以及公园的面积后)，这已超出了周边房子的平均价格。

在此背景下，目前市场上盲目涨价、囤房囤地、捂盘惜售的情况已经有所抬头，各界对楼市泡沫再起的担忧在加深。

无法回避的是，居民的收入能否跟得上房价的上涨速度？房地产行业拉动中国经济是否可持续？这样的担心并非多余。将“地王”的崛起、房价的飚升当作中国经济回暖的标志，是福是祸还需要观察。上海市城市经济学会的高级经济师顾海波更是言辞激烈地指出：一旦楼市后续购买力跟不上，危机即将到来。

值得提醒的是，在近期“地王”的竞拍中，几乎没有境外公司参加，折射出全球资金对这种疯狂拿地的举动并不看好。

同样不被看好的还有当前部分房企股市和楼市互相哺育的模式，这种病态的增长正向循环、互相鼓吹、自我强化，以几何倍数放大泡沫，并最终自我毁灭。

“从目前市场的整体形势看，土地市场一旦表现过度‘亢奋’，市场或将面临再次调整。”某地产研究机构专家十分担忧。

再向“虎山”行

● ２００９，地市再次秀出强健的肌肉。

● 在金融危机背景下，外资“袖手旁观”，“虾米”无能为力，而以国企为代表的地产大鳄兴致正酣。

● 宽松的政策让土地市场高潮迭起，但不能回避的是——“前车之鉴”仍然使“游戏者”如履薄冰。

似乎楼市也在格守“物极必反”的逻辑，在楼市新轮刺激性政策的推动下，地产今年二季度再次上演乾坤大挪移。６月３０日，焦点又一次轮回到见证楼市和地市兴衰荣枯的北京广渠路。中化方兴投资管理有限公司以４０．６亿元摘得广渠路１５号地，起始价为１６．４７亿元，溢价率高达１４６．５１％。据统计，当天现场共进行９２轮竞价，包括ＳＯＨＯ中国、万科、中信、远洋、首开等在内的９家开发商现场应价，最终中化方兴以４０．６亿元总价一举拿下广渠路１５号地。

“竞标者已经失去了理性，ＳＯＨＯ中国在拍卖价格到达３９．５亿后便收手，只有具有国企背景的中化方兴还在底气十足地竞拍，北京土地市场泡沫已经出现了。”当天竞买失利的ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹得出这样的结论。

在短短５天时间里，北京的土地市场已经相继创造了１７．４亿、１９．６亿、４０．６亿“一浪高过一浪”的三块天价地王。而继北京“新地王”后，广东几大“新地王”也在２天内相继浮出水面——本月１６日，广州金沙洲两幅宗地经过３３轮和８轮举牌激烈争夺分别被保利和万科收入囊中；本月１７日，深圳市龙光房地产有限公司经过１２２轮酣战，以起始价三倍、７．０３亿元的高成交价力排万科、金地、光大、三正、保利等实力强劲企业斩获东莞地王。

在金融之都上海，“地王大战”接力棒似乎也已传至，５８家开发商领取某地块挂牌文件于２３日同台竞技，这是在绿地集团５ 月以１２亿摘得上海最贵地块之后的又一场火力比拼。事实上，从４月份起，内地沉寂年余的土地市场即突发狂飙，仅公开市场可见的部分一、二线城市，就相继涌现出近二十处新“地王”，且“地火”有愈“烧”愈烈之势——最新统计数据显示，６月份十大上市房企土地储备金额环比增长７４％，其中万科、保利、金地、华润四大上市房企共新增土地１１幅，金额达到１０７亿元。

然而，值得注意的是，当前地市的飞涨状况并非完全与前些年普涨情形“一脉相传”。有研究报告显示：从上半年重点城市土地成交竞价情况来看，“抢地”现象基本集中在第二季度，因为３、４、５月份市场销售活跃，开发商有资金来加强其土地储备；同时从“抢地”战线看，一线城市明显火爆于二三线城市，其中一线城市中北京、上海、广州表现最为明显，二季度成交量都在１５０万平方米以上；二三线城市中天津、大连等城市表现最为突出，二季度成交量都在２００万平方米以上，尤其是天津，达到４４７万平方米。与之相对的是，全国土地市场整体表现并没有想象中那么“抢眼”。

同２００６年和２００７年地产行业“全民”土地热潮“划清界线”的并不止于所蔓延的区域范围，还有“擂台肉搏”的主角。在当前硝烟弥漫的土地争夺战中，胜出者几乎全是内地大型开发商，万科、保利、富力等皆在其列，鲜见外资身影。以上海６月推出的７处地块为例，除全部溢价成交外，其中５块溢价都超过１００％，战况不可谓不激烈，但包括和记黄埔、新鸿基等港资及外资开发商，皆未参与最终争夺。

潘石屹提醒，在对北京新“地王”的竞拍中，没有一家境外公司参加，折射出全球资金对中国、对北京房地产市场的一些看法。

而在更高层的“顶级地王”巅峰决战中，相形之下，同场抢地的、那些咱们平日里耳熟能详的房地产大佬，比如万科、ＳＯＨＯ中国等等也会选择“中场”放弃，挺到最后的几乎是清一色的央企。以至于有竞拍者酸酸地对记者说：“央企就是厉害，根本不算成本，只管玩命举牌。”

易居·克而瑞(中国)首席研究员陈啸天透露，今年上半年，各月成交总价排行前十的地块中有６０％的高价地块由国资背景企业获得。特别是在土地市场较为冷清的一季度，国资背景企业几乎包办了所有高价土地。以６月份为例，拿下广渠路１５号地块的中化方兴、拿下重庆鸿恩寺地块的保利地产、拿下朝阳区奥运村乡用地的中泽置业，都是央企背景。

值得提醒的是，虽然当前国企和大型房企仍主导地市大局，但在其带动和示范下，一些本土中小企业对区域内的优质土地兴趣在明显增加，“地王旋风”极可能因此快速扩散，重回２００６、２００７年的路途并不遥远。



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