主题：万科二〇〇九年半年度报告

万科企业股份有限公司
二〇〇九年半年度报告
(截至2009年6月30日止)
公告编号：〈万〉2009-024
重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
董事会副主席宋林、董事王印、蒋伟因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席
会议并行使表决权；徐林倩丽独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权李家晖独立董事
代为出席会议并行使表决权；李小加独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权齐大庆独
立董事代为出席会议并行使表决权。
公司半年度财务报告未经审计。
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证半年度财务报告的
真实、完整。
公司基本情况…………………………………………………………………………2
股本变动和主要股东持股情况………………………………………………………3
董事、监事、高级管理人员情况……………………………………………………5
董事会报告……………………………………………………………….……………6
重要事项…………………………………………………………………………..…..13
财务报告（未经审计）……………………………………………………………....17
2
一、公司基本情况
1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)
2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02
邮政编码：518083
办公地址：中国深圳市福田区梅林路63 号万科建筑研究中心
邮政编码：518049
国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：IR@vanke.com
3、法定代表人：王石
4、董事会秘书：谭华杰
电子信箱：IR＠vanke.com
股证事务授权代表：梁洁
电子信箱：IR@vanke.com
联系地址：中国深圳市福田区梅林路63 号万科建筑研究中心
电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
5、信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港一家英文媒体
登载半年度报告的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn
半年度报告备置地点：公司董事会办公室
6、股票上市地：深圳证券交易所
证券简称及代码：万科A 000002
万科B 200002
08 万科G1 112005
08 万科G2 112006
7、主要财务数据和指标
（1）主要财务指标
单位：人民币元
项目 2009 年1-6 月 2008年1-6 月 比上年同期增减
营业利润 4,190,846,869.84 3,327,479,350.53 25.95%
利润总额 4,191,005,358.24 3,327,956,389.86
25.93%
归属于母公司所有者的净利润 2,524,392,406.54 2,061,055,712.25 22.48%
扣除非经常性损益后归属于公司所
有者的净利润 2,523,877,456.32 2,065,181,214.99 22.21%
基本每股收益 0.230 0.188 22.34%
3
稀释每股收益 0.230 0.188 22.34%
净资产收益率（全面摊薄） 7.31% 6.88% +0.43 个百分点
净资产收益率（加权平均） 7.60% 6.85% +0.75 个百分点
经营活动产生的现金流量净额 9,821,584,634.72 (1,488,888,722.76) 759.66%
每股经营活动产生的现金流量净额 0.89 （0.14） 735.71%
项目 2009 年6 月30 日2008 年12 月31 日 比年初数增减
流动资产 118,808,776,465.55 113,456,373,203.92 4.72%
流动负债 62,638,612,948.81 64,553,721,902.60 -2.97%
总资产 124,519,928,693.78 119,236,579,721.09 4.43%
资产负债率 66.43% 67.44% -1.01 个百分点
归属于母公司所有者权益 34,521,271,885.59 31,891,925,262.40 8.24%
每股净资产 3.14 2.90 8.28%
注：1. 每股收益和净资产收益率为按照扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润计算；
2. 按照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号—非经常性损益（2008）》（证监会公告〔2008〕43
号）的规定，公司对08 年1~6 月-的非经常性损益进行了重述，08 年1~6 月扣除非经常性损益后归属于公司所有
者的净利润、基本每股收益、稀释每股收益、净资产收益率（全面摊薄）、净资产收益率（加权平均）相应重述。
（2）非经常性损益项目
根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号—非经常性损益（2008）》（证
监会公告〔2008〕43 号）的规定，公司非经常性损益合并数列示如下：
单位：人民币元
项 目 2009 年1-6 月2008 年1-6 月
捐赠支出 (24,509,713.83) (25,147,687.70)
交易型金融负债公允价值变动损益 (1,849,320.00) (3,016,728.00)
其他 29,583,277.60 26,342,477.76
所得税影响 (1,902,233.37) (1,649,377.79)
少数股东损益影响 (807,060.18) (654,187.01)
合计 514,950.22 (4,125,502.74)
注： 08 年1~6 月数据已按照规定重述；
（3）境内外会计准则差异
单位：人民币元
境内会计准则 境外会计准则
归属于母公司所有者的净利润 2,524,392,406.54 2,524,392,407.54
归属于母公司所有者权益 34,521,271,885.59 34,521,271,886.59
差异说明 无差异
二、股本变动和主要股东持股情况
1、 公司股份变动情况表（截至2009 年6 月30 日）
单位：股
本次变动前 本次变动后
股份类别
数量 比例
本次变动增减
（+，-） 数量 比例
一、有限售条件股份
1、国家及国有法人持股 264,000,000 2.40% 0 264,000,000 2.40%
2、境内非国有法人持股
3、境内自然人持股 26,037,098 0.24% -1,877,258 24,159,840 0.22%
4
4、外资持股
有限售条件股份合计 290,037,098 2.64% -1,877,258 288,159,840 2.62%
二、无限售条件股份
1、人民币普通股 9,390,217,652 85.40% +1,877,258 9,392,094,910 85.42%
2、境内上市外资股 1,314,955,468 11.96% 0 1,314,955,468 11.96%
无限售条件股份合计 10,705,173,120 97.36% +1,877,258 10,707,050,378 97.38%
三、股份总数 10,995,210,218 100.00% 0 10,995,210,218 100.00%
注：报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定对高管人员部分限售股份解除限售，公司境内自
然人持有的有限售条件流通股减少1,877,258 股，公司无限售条件流通股份相应增加。
2、 前十名股东、前十名无限售条件股东持股表（截至2009 年6 月30 日）
单位：股
股东总数 865,153 户（其中A 股834,131 户，B 股31,022 户）
前10 名股东持股情况
股东名称 股东
性质
持股
比例 持股总数 持有有限售条
件股份数量
质押或冻结
的股份数量
华润股份有限公司 国有股东14.73% 1,619,094,766 264,000,000 0
刘元生 其他 1.22% 133,791,208 0 0
博时新兴成长股票型证券投资基金 其他 0.86% 94,999,800 0 0
TOYO SECURITIES ASIA
LIMITED-A/C CLIENT. 外资股东0.83% 91,805,741 0 0
融通深证100 指数证券投资基金 其他 0.83% 91,581,674 0 0
博时价值增长证券投资基金 其他 0.83% 91,000,000 0 0
博时主题行业股票证券投资基金 其他 0.82% 90,000,000 0 0
博时第三产业成长股票证券投资基
金
其他 0.77% 85,000,000 0 0
HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST
STATE CHINA GROWTH FD 外资股东0.69% 76,161,115 0 0
建信优化配置混合型证券投资基金 其他 0.69% 75,979,918 0 0
前10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
华润股份有限公司 1,355,094,766 人民币普通股（A 股）
刘元生 133,791,208 人民币普通股（A 股）
博时新兴成长股票型证券投资基金 94,999,800 人民币普通股（A 股）
TOYO SECURITIES ASIA
LIMITED-A/C CLIENT. 91,805,741 境内上市外资股（B 股）
融通深证100 指数证券投资基金 91,581,674 人民币普通股（A 股）
博时价值增长证券投资基金 91,000,000 人民币普通股（A 股）
博时主题行业股票证券投资基金 90,000,000 人民币普通股（A 股）
博时第三产业成长股票证券投资基
金 85,000,000 人民币普通股（A 股）
HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST
STATE CHINA GROWTH FD 76,161,115 境内上市外资股（B 股）
建信优化配置混合型证券投资基金 75,979,918 人民币普通股（A 股）
上述股东关联关系或一致行动的说
明
博时新兴成长股票型证券投资基金、博时价值增长证券投资基金、
博时主题行业股票证券投资基金、博时第三产业成长股票证券投
资基金同为博时基金管理有限公司管理的基金。除此之外，上述
股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理
办法》规定的一致行动人。
5
3、 报告期末前十名公司债券持有人持债情况（截至2009 年6 月30 日）
（1）前10 名08 万科G1 债券持有人的名单和持有量
序号 持有人 持债张数
1 新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002 深 5,548,262
2 中国太平洋保险（集团）股份有限公司 3,433,312
3 中国平安人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品 2,218,727
4 中国人寿财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 1,820,000
5 中国人寿保险股份有限公司 1,770,000
6 中油财务有限责任公司 1,557,137
7 中国人寿养老保险股份有限公司－自有资金 1,000,000
8 中国平安财产保险股份有限公司－投资型保险产品 999,995
9 中国财产再保险股份有限公司 776,162
10 中意人寿保险有限公司－投连产品－股票账户 713,500
注：管理“中国平安人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品”的中国平安人寿保险股份有限公司和管理“中
国平安财产保险股份有限公司－投资型保险产品”的中国平安财产保险股份有限公司同为中国平安保险(集团)股份
有限公司的子公司；管理“中国人寿财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品”的中国人寿财产保险股份有限
公司和管理“中国人寿养老保险股份有限公司－自有资金”的中国人寿养老保险股份有限公司同为中国人寿保险股
份有限公司的子公司。除此之外，上述债券持有人之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办法》
规定的一致行动人。
（2）前10 名08 万科G2 债券持有人的名单和持有量
序号 持有人 持债张数
1 工银瑞信信用添利债券型证券投资基金 2,346,450
2 交银施罗德保本混合型证券投资基金 1,824,607
3 中国机械进出口（集团）有限公司 1,691,844
4 中信证券股份有限公司 1,650,000
5 富国天丰强化收益债券型证券投资基金 1,420,000
6 全国社保基金二零六组合 1,030,459
7 嘉实债券开放式证券投资基金 767,664
8 全国社保基金八零一组合 709,778
9 全国社保基金二零二组合 700,000
10 华夏平稳增长混合型证券投资基金 630,501
注：中信证券股份有限公司为管理“华夏平稳增长混合型证券投资基金”的华夏基金管理有限公司的控股股东。除
此之外，上述债券持有人之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
4、 控股股东及实际控制人变更情况
公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
三、董事、监事、高级管理人员情况
1、 报告期内董事、监事和高级管理人员持股变化情况
单位：股
姓名 职务 期初持有股数 期末持有股数
王 石 董事会主席 6,817,201 6,817,201
郁 亮 董事、总裁 4,106,245 4,106,245
6
丁福源 监事会主席 2,018,408 2,018,408
孙建一 董事 692,236 692,236
张 力 监事 1,036,204 1,036,204
刘爱明 执行副总裁 1,650,978 1,650,978
丁长峰 执行副总裁 1,487,660 1,487,660
解 冻 执行副总裁 1,487,660 1,487,660
张纪文 执行副总裁 1,548,950 1,548,950
莫 军 执行副总裁 1,548,950 1,548,950
徐洪舸 执行副总裁 1,650,978 1,650,978
肖 莉 董事、执行副总裁 1,446,849 1,446,849
王文金 执行副总裁 1,343,591 1,343,591
注：除上述人员外，公司其他董事、监事和高管人员未持有公司股份。
2、 报告期内公司聘任董事、监事、高级管理人员情况
2009 年3 月6 日第十五届董事会第四次会议聘任谭华杰为董事会秘书。
四、董事会报告
1、管理层讨论与分析
经营环境变化与公司的判断
2008 年全球遭遇历史上罕见的经济危机，居民对经济前景、收入和未来财富的信心滑落至谷底；同
时房地产市场进入调整期，房价呈现下跌趋势；大量自住购房者纷纷搁置购房计划，市场累积了大
量的自住购房需求。
2008 年底以来，在多重因素的作用下，这些累积的需求开始集中释放。这些因素包括：市场深度调
整后，部分城市房价明显回调，购房者购买能力相应提升；2008 年四季度开始，一系列稳定房地产
市场的政策出台，其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠，进一步降低了购房者的支付压力；此外，
国家振兴经济的一系列举措收效明显，经济预期开始向好。受以上因素的影响，住房市场在今年一
季度迅速走出低谷。
进入二季度后，整体经济企稳的信号愈发明显，适度宽松信贷政策的效果逐步显现，股市的向好产
生了正向的财富效应，通胀预期也在一定程度上提高了人们的购房意愿，市场成交更为旺盛。
报告期内自住需求仍然是购房的主流，公司销售的产品中，首次置业和改善型购房需求的比例超过
80%。但随着市场预期的回升，市场需求开始呈现一定的多元化特征，二季度大户型的销售比例有
所提升。
随着成交量的放大，整体房价止跌回升，但各地域之间差异较大，部分地区的房价开始出现较快上
涨。与07 年因市场情绪过于乐观所导致的房价普遍快速上涨不同，当前部分地区的价格上涨，主
要源于市场存货消化过快和短期内新增供应不足。
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从统计数据看，一季度主要城市的住房价格总体比较稳定，市场尚处于存货消化阶段；而进入二季
度后，伴随成交量持续增长，各地住房存货量大幅下降，而供应方面，2008 年的市场调整导致企业
普遍减少开工量，使得短期内的新增供应跟不上市场销售。根据万科对14 个主要城市市场供应和
销售的统计，09 年上半年，14 城市的商品住房销售面积和批准预售面积的比例平均为1.65，远高
于08 年同期的0.74 和07 年同期的1.23。
报告期内，在市场信心回升和销售回暖的带动下，企业的投资意愿逐渐恢复，并纷纷加快项目的开
发节奏，如市场环境不出现大的变化，预计09 年底市场供应量会出现比较明显的增长，届时新房
供应不足的现象将得到有效改善。
土地市场方面，4、5 月份后土地成交渐趋活跃，08 年频繁出现的流拍现象基本消失，溢价成交的
地块比例明显上升，超过总量的一半。尤其核心城市，再度呈现激烈的竞拍场面。土地成交的活跃，
反映了企业市场信心的提升和资金状况的改善。而核心城市的土地供应量持续数年低于住房开工量
和销售量，则在一定程度上加剧了竞争的激烈程度，使得部分项目的地价带有较强的预期成分。因
此在项目获取上，万科在积极进取的同时仍会始终坚持“精挑细选”策略，重点考虑价格的合理性
和风险的可控性，严格评估项目的收益可行性。
报告期市场迅速好转，但万科在提高经营质量上的努力绝不能松懈。长远来看，市场赠与的红利不
可依赖，企业的发展最终取决于其通过管理和创新持续创造收益的能力。面对宏观环境、行业走向、
竞争态势的种种不确定性和新的挑战，公司管理层将坚持既定的发展策略，注重提升企业的专业能
力，促进公司的发展由规模速度型向质量效益型转变，提升为股东持续创造价值的能力。
公司应对与经营业绩
报告期内，公司实现营业收入218.1 亿元，净利润25.2 亿元，较上年同期分别增长26.4%和22.5%。
1-6 月份，公司实现销售面积348.8 万平方米，销售金额307.6 亿元，同比分别增长31.2%和27.5%。
分区域看，珠三角市场实现销售面积110.1 万平方米，销售金额104.4 亿元，同比分别增长46.3%和
38.8%；长三角市场实现销售面积92.9 万平方米，销售金额98.3 亿元，同比分别增长1.4%和0.5%；
环渤海市场实现销售面积102.6 万平方米，销售金额74.7 亿元，同比分别增长64.2%和59.8%；其
它市场实现销售面积43.1 万平方米，销售金额30.1 亿元，同比分别增长18.7%和40.3%。
报告期内，公司结算面积和结算收入分别为248.5 万平方米和215.9 亿元，同比分别增长19.4%和
26.9%。期末，公司尚有409.1 万平方米已销售资源未参与本期结算，合同金额合计约321.8 亿元。
1~6 月份，公司结算毛利率23.7%，比去年同期下降5.5 个百分点。由于房地产结算存在滞后性，结
算毛利率下降体现了之前数年土地价格的上升及2008 年调整期内房价的变化。同时，公司管理层
8
也深刻地意识到，随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。只有更
精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认
可。这也是公司由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。
报告期内，公司进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采
购度水平，以充分发挥规模优势。公司成本优化的努力成果，将在未来逐步显现。
报告期初，公司提出年内将管理费用、销售费用占营业收入的比例较08 年降低20%。通过简化管
理动作，实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投
放等行动，上半年公司管理费用比去年同期降低30.3%，销售费用比去年同期降低22.2%，管理费
用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低41.9%。
报告期末，根据最新市场及销售情况，公司对08 年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。一
季度末，公司曾将南京金域缇香项目跌价准备金额由6,359 万元调整到4,957 万元。根据目前的情
况，公司将该项目的跌价准备金额调整到2,781 万元。另外，广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡
金色城市计提的存货跌价准备全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由7,023 万元调整到
4,426 万元。以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16,234 万元。其它8 个项目暂维持
08 年末的评估结果。
存货跌价准备变化情况
单位：万元
序号 城市 项目 08 年末计提
跌价准备
报告期末跌
价准备余额
1 上海 琥珀郡园 6,578 -
2 广州 金色城品 8,739 -
3 无锡 金色城市 5,391 -
4 南京 金域缇香 6,359 2,781
5 天津 假日润园 7,023 4,426
6 福州 金域榕郡 15,217 15,217
7 成都 金润华府 3,153 3,153
8 南京 金色城品 8,006 8,006
9 北京 化机厂 12,112 12,112
10 武汉 圆方（原金色城品） 4,028 4,028
11 成都 海悦汇城 8,150 8,150
12 成都 金色领域 21,612 21,612
13 南京 金域蓝湾 16,688 16,688
合计 123,056 96,173
从去年四季度开始，公司确定了“量出为入”的存货管理策略，根据销售情况随时调整推盘计划，
根据推盘需要随时调整开工计划。鉴于市场形势的快速好转，公司相应对本年度的新开工计划进行
了调整，新开工面积由年初计划的403 万平方米增加到585 万平方米，增长45.2%。
报告期内，公司遵循“精挑细选，把握机会”的原则，新增项目15 个，对应按万科权益计算的规
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划建筑面积合计333.2 万平方米。报告期末至本报告披露前，公司又新增权益规划建筑面积81.4 万
平方米。截至本报告披露日，本年度公司新增项目权益规划建筑面积414.6 万平方米。本报告披露
日，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2079 万平方米。
由于市场回暖过程中一线核心城市的销售增长速度更快，幅度更大，市场对一线城市预期更为乐观，
一线城市的土地竞争相对其它城市更加激烈，为了保证项目的收益水平，公司本年新增的项目多数
位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等城市。
报告期内公司财务状况更趋稳健。报告期末，公司持有货币资金268.8 亿元，比08 年末增加69.0
亿元。公司的净负债率10.7%，比08 年末下降22.4 个百分点。
年初，公司曾表示将进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资。同时，公司将充
分考虑资本市场和投资者的承受力，在融资的时机、规模、方式上也会尽一切努力，确保融资为股
东带来盈利增长。目前，公司正在积极探讨可行方案。
2、报告期内主要经营情况
（1）主营业务的范围及经营情况
公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。报告期内，公司房地产项目结算面积248.5 万平
方米，结算收入215.9 亿元，分别比去年同期增长19.4%和26.9%；房地产业务毛利率为23.69%，
比上年同期减少5.54 个百分点。
单位：万元
营业收入 营业成本 营业利润率
行业
金额 增减 金额 增减 数值 增减
1.主营业务
其中：房地产 2,159,453.94 26.92% 1,485,410.81 48.31% 23.69% 减少5.54 个百分点
物业管理 12,971.82 6.81% 10,934.28 0.63% 10.27% 增加5.16 个百分点
2.其他业务 8,439.48 -29.29% 4,385.24 -6.89% 42.06% 减少12.31 个百分点
合计 2,180,865.24 26.39% 1,500,730.33 47.54% 23.69% 减少5.54 个百分点
注： 营业利润率数据已扣除营业税金及附加。
（2）主要资产负债项目及经营成果指标比较情况
单位：元
项目 2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日变动幅度说明
货币资金 26,880,423,542.74 19,978,285,929.92 34.5% 销售回款增加及现金备付款增加
短期借款 2,141,296,944.44 4,601,968,333.32 -53.5% 偿还贷款
应交税费 (1,361,652,228.59) (861,985,122.52) -58.0% 预缴税金增加
长期借款 13,439,637,161.93 9,174,120,094.83 46.5% 新增长期借款
归属于母公司所有者权益 34,521,271,885.59 31,891,925,262.40 8.2% 净利润的增长
项目 2009 年1-6 月 2008年1-6 月 变动幅度说明
营业收入 21,808,652,427.82 17,255,013,019.21 26.4% 房地产开发规模增长
营业成本 15,007,303,368.20 10,171,411,545.62 47.5% 地产业务规模增长及土地成本上升
销售费用 551,447,478.82 709,183,337.34 -22.2% 销售策略调整并加强控制
10
管理费用 569,032,075.09 816,743,868.44 -30.3% 本期未产生激励计划管理费用
归属于母公司所有者的净利润 2,524,392,406.54 2,061,055,712.25 22.5% 利润总额增长
少数股东损益 575,834,848.25 245,614,357.89 134.4% 合作项目结算分配收益增加
（3）主要业务分地区情况说明
报告期内房地产业务的主营业务收入、利润等按地区分布如下：
主营业务收入
（万元） 比例（%）
净利润
（万元） 比例（%）
结算面积
（万平方米） 比例（%）
珠江三角洲区域
深圳 210,260.12 9.74 5,591.34 2.01% 16.12 6.49
广州 177,268.00 8.21 29,169.42 10.47% 20.95 8.43
东莞 35,673.47 1.65 3,039.64 1.09% 6.59 2.65
珠海 7,461.15 0.35 781.03 0.28% 0.65 0.26
中山 4,493.98 0.21 (166.24) -0.06% 1.11 0.45
佛山 96,433.21 4.47 14,580.53 5.23% 15.19 6.11
长沙 6,724.30 0.31 63.20 0.02% 1.19 0.48
厦门 45,860.13 2.12 9,034.42 3.24% 3.58 1.44
海南 32,026.01 1.48 (6,060.70) -2.17% 3.22 1.29
小计 616,200.37 28.54 56,032.64 20.11% 68.60 27.60
长江三角洲区域
上海 302,435.83 14.01 44,622.26 16.02% 39.39 15.85
苏州 50,676.37 2.35 7,772.99 2.79% 3.79 1.53
杭州 337,540.00 15.63 48,151.30 17.28% 27.33 11.00
南京 77,971.89 3.61 8,539.72 3.07% 7.30 2.94
南昌 9,944.18 0.46 3,425.08 1.23% 2.86 1.15
宁波 68,204.53 3.16 14,104.74 5.06% 6.04 2.43
镇江 241.96 0.01 (358.99) -0.13% 0.15 0.06
无锡 24,216.40 1.12 1,141.54 0.41% 4.57 1.84
合肥 - - (150.30) -0.05% - -
小计 871,231.16 40.35 127,248.34 45.68% 91.43 36.79
环渤海区域
北京 83,746.79 3.88 11,787.15 4.23% 8.32 3.35
天津 168,506.15 7.80 22,909.15 8.22% 17.91 7.21
沈阳 70,261.07 3.25 9,516.58 3.42% 13.13 5.28
大连 24,768.47 1.15 259.48 0.09% 2.95 1.19
青岛 18,596.91 0.86 (246.90) -0.09% 3.60 1.45
长春 1,946.38 0.09 (1,277.75) -0.46% 0.17 0.07
小计 367,825.77 17.03 42,947.71 15.41% 46.09 18.54
其他
成都 242,768.80 11.24 45,548.36 16.35% 33.71 13.56
武汉 61,427.84 2.84 7,592.69 2.73% 8.71 3.50
重庆 - - (393.34) -0.14% - -
西安 - - (389.51) -0.14% - -
小计 304,196.64 14.08 52,358.20 18.80% 42.42 17.07
合计 2,159,453.94 100.00 278,586.89 100.00% 248.53 100.00
注：沈阳包含鞍山
3、公司投资情况
（1）募集资金使用情况
11
A.2007 年公开发行A 股情况
经有关部门核准，本公司于2007 年8 月22 日发布招股说明书，向社会公开发行A 股股票，发行数
量317,158,261 股（面值人民币1 元/股），发行价格31.53 元/股，募集资金人民币9,999,999,969.33
元，扣除发行费用人民币63,398,268.11 元后,募集资金净额人民币9,936,601,701.22 元于2007 年8
月30 日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第155 号验证报告验证在案。
截止本报告期末，各项目的投资、收益和进度的详细情况如下：
单位：万元
本年度已使用募集资金总额 78,316
募集资金总额 993,660
已累计使用募集资金总额 947,364
承诺项目 是否变
更项目
拟投入
金额
实际投入
金额 项目进度
承诺效益
（全项目销售
净利率）
已结算部
分销售净
利率
当前预计全项
目销售净利率
上海金色雅筑（原中林项目） 否 70,000 70,000 100% 14.94% 19.52% 19.47%
上海浦东五街坊项目 否 120,000 104,425 未开工 10.34% 19.35%
杭州西溪蝶园（原蒋村项目） 否 70,000 70,000 32% 10.12% 17.13% 19.65%
杭州余杭区良渚项目 否 170,000 170,000 33% 10.29% 8.40% 12.58%
宁波鄞州区金色水岸项目 否 163,660 163,660 72% 11.42% 16.99% 18.77%
佛山万科城（原南庄项目） 否 90,000 90,000 32% 17.08% 21.10% 17.58%
广州新里程（原科学城H3
项目） 否 60,000 60,000 87% 9.20% 2.54% 5.61%
广州金域蓝湾（原金沙洲项
目）
否 80,000 80,000 42% 13.70% 8.65% 9.71%
珠海香洲区珠海宾馆项目 否 65,000 54,649 未开工 11.73% 15.25%
南京白下区安品街项目 否 65,000 44,630 未开工 12.09% 3.00%
南京红郡（原黄家圩项目） 否 40,000 40,000 96% 20.54% 8.60% 10.21%
合计 - 993,660 947,364 - - - -
未达到计划进度和预计收益
的说明（分具体项目）
1、 上海五街坊项目因“世博会”政府道路规划调整影响，未能如期开工。目前所有
影响项目开发因素已基本消除，公司为实现项目地块价值最大化，正在顺应市场
需求，进一步修改及深化产品方案，为项目开工积极准备；珠海香洲区珠海宾馆
项目受珠海市政府调整中心城区的整体规划影响，未能如期开工，公司现已取得
住宅部分的《建设工程规划许可证》，目前正在办理《施工许可证》，为项目开
工积极准备；南京安品街项目因受政府老城保护的政策影响，须调低容积率并限
高，影响了项目如期开工和效益水平，目前项目总体规划方案已基本确定，公司
正在进行规划许可申请及相关洽谈，为项目尽快开工积极准备；
2、 根据目前项目销售情况及市场预测，预计广州新里程项目、广州金域蓝湾项目、
南京安品街项目及南京红郡项目的盈利水平不能达到招股意向书的承诺水平；募
集资金其他投向项目的收益率均超过收益预测水平， 按加权平均法计算，预计本
次募集资金投向项目的整体效益高于招股意向书的收益预测水平。
变更原因及变更程序说明
（分具体项目） 无变更
尚未使用的募集资金用途及
去向
截至2009 年6 月30 日，本公司此次募集资金按照招股意向书使用了人民币947,364
万元，占募集资金净额人民币993,660 万元的95%，余额人民币46,296 万元将随着项
目的后续开发全部投入。
（2）非募集资金使用情况
①主要权益投资情况
1） 报告期内，公司发起设立子公司2家，详细情况如下：
单位：元
序号 公司 币别 注册资本 权益 主营业务
1 青岛万科企业有限公司 人民币 50,000,000.00 100% 房地产开发经营
2 沈阳万科金域曦郡房地产开发有限公司 人民币 10,000,000.00 100% 房地产开发经营
12
2）报告期内，公司收购公司情况如下：
A．武汉王家墩现代城房地产开发有限公司本期相关收购手续办理完毕，纳入了公司合并报表范围。
B．报告期内公司收购耀晶有限公司100%股权，合计投资港币1,000元。
3）报告期内，为支持控股子公司的业务发展，公司分别对4家公司合计增资约1.36亿元，其中对无
锡东城房地产有限公司增资0.69亿元，对江西万科青山湖房地产发展有限公司增资0.4亿元，富
阳泉水湾置业有限公司增资美元0.04亿元。期内，公司还对其他公司增资港币9.9万元。
②其他投资情况
报告期内，公司新增项目15 个，项目规划建筑面积合计约408 万平方米，按万科权益计算的建筑
面积合计333 万平方米。项目详细情况如下：
城市 项目名称 位置
权益
比例
占地面积
(平方米)
规划建筑面
积(平方米)
万科权益建筑
面积(平方米)
项目
进度
广州 柏悦湾（大坦沙项目） 荔湾区100% 38,111 135,689 135,689 在售
金域蓝湾（桂城半岛路项目） 南海区55% 221,035 574,690 316,080 前期
佛山
陈村项目 顺德区100% 38,986 134,891 134,891 前期
厦门 湖心岛项目 湖里区100% 95,098 199,710 199,710 前期
福州 纸箱厂项目 仓山区100% 16,168 35,570 35,570 前期
上海 七宝35#北块 闵行区51% 39,366 69,913 35,656 前期
无锡 金色城市南地块 新区 55% 102,170 306,510 168,581 前期
金域国际（铁西胶管厂地块） 铁西区100% 27,580 108,581 108,581 前期
沈阳
五里河项目 沈河区55% 83,175 276,048 151,826 前期
鞍山 东安项目 铁东区100% 303,700 530,560 530,560 前期
金域华府（双山南山地块） 市北区100% 68,153 221,057 221,057 前期
青岛
万科城（308 国道以北地块） 四方区55% 154,607 434,161 238,789 前期
高新园I 分区项目 渝北区100% 138,071 376,737 376,737 前期
重庆 高新园H 分区项目 渝北区100% 41,448 145,068 145,068 前期
交通大学（渝中校区）项目 渝中区100% 105,463 533,486 533,486 前期
合计 1,473,131 4,082,671 3,332,280
报告期末至本报告披露日，公司新获项目4 个，项目规划建筑面积117.6 万平方米，按万科权益计
算的建筑面积81.4 万平方米，地价总额合计35.2 亿元。详细情况如下：
城市 项目名称 地理位置
权益
比例
占地面积
(平方米)
当前规划建筑
面积(平方米)
万科权益建筑
面积(平方米)
项目
进度
中山 库充地块 东区 100% 76,387 87,960 87,960 前期
武汉 城市花园后期 东西湖区 100% 230,972 346,800 346,800 前期
佛山 顺德登州地块 顺德区 49% 284,036 710,092 347,945 前期
广州 金沙洲B04 地块白云区 100% 17,207 30,973 30,973 前期
合计 608,602 1,175,825 813,678
4、报告期实际经营成果与期初计划比较
报告期内，公司实际经营成果与期初计划无重大差异。
5、下半年经营计划修改
13
鉴于市场形势快速好转，公司对本年度的新开工计划进行了调整，新开工面积由年初计划的403 万
平方米增加到585 万平方米，增长45.2%。
五、重要事项
1、 公司治理情况说明
作为中国内地首批上市企业之一，万科一直遵循简单、透明、规范、责任的企业价值观，不断探索
和完善公司治理。以良好的公司治理为基础，万科与投资者建立了长期信任与共赢关系。
公司治理实际情况与中国证监会有关文件要求不存在差异。
作为公司第一大股东，华润股份有限公司及其关联企业与万科在业务、人员、资产、机构、财务等
方面完全分开，充分保证了万科的自主经营。
报告期内，按照有关要求公司对审计委员会实施细则进行了修订。万科将坚持在公司治理层面不懈
努力，深入开展公司治理活动，为公司长期健康发展奠定良好的基础。
2、 公司上年分红派息方案实施情况及中期利润分配事项
2009年4月10日召开的2008年度股东大会通过了公司2008年度分红派息方案。分红派息方案为：以
公司股权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每10股派现金人民币0.5元（含税。扣税后，A股
个人股东、投资基金、合格境外机构投资者实际每10股派现金人民币0.45元，对于其他非居民企业，
公司未代扣代缴所得税，由纳税人在所得发生地缴纳；B股暂不扣税）。
报告期内上述方案已经实施：A股股权登记日为2009年6月5日，除息日为2009年6月8日；B股最后交
易日为2009年6月5日，除息日为2009年6月8日，股权登记日为2009年6月10日。实施方案详见2009
年5月27日《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及香港Irasia.com。
2009 年中期公司将不进行利润分配或公积金转增股本。
3、 限制性股票激励计划实施情况
（1）2008 年度激励计划情况
由于公司2008 年扣除非经常性损益后的净利润较2007 年下降15.61%，未能达成首期限制性股票激
励计划第十二条约定的“扣除非经常性损益后年净利润增长率超过15%”这一业绩指标，4 月14 日，
公司发布《关于2008 年度限制性股票激励计划终止实施的公告》。2008 年度激励计划持有的
60,925,820 股万科A 股股票之后于可出售的窗口期内通过二级市场全部售出，共获得资金
620,003,685.63 元。报告期内，2008 年度激励计划项下所有资金连同账户结转利息共计620,656,308.20
元已返还到公司指定账户，2008 年度激励计划完成终止实施。
详细情况请见公司于4 月14 日和5 月26 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和巨潮
14
网公布的公告。
（2）2007 年度激励计划情况
由于2008年万科A股每日收盘价向后复权年均价低于2007年，2007年度激励计划未满足首期限制性
股票激励计划规定的股价考核指标，2007年度激励计划进入补充归属期。
报告期内，2007 年度激励计划持有的46,341,761 股万科A 股股票获得2,317,088.05 元派息款，根据
首期限制性股票激励计划规定，激励计划使用有关资金通过二级市场补充购入210,000 股万科A 股
股票。截至报告期末，2007 年度激励计划共持有万科A 股股票46,551,761 股。
在2010年初，如果2009年万科A股向后复权年均价大于2007年的向后复权年均价，2007年度激励计
划持有的股票将可以过户给激励对象；如仍然未达到股价考核指标，则2007年度激励计划将被取消
归属，2007年度激励计划持有的股票将在发布2007年度激励计划确认终止公告后于规定的期限内在
市场售出，所得资金移交公司。
4、 重大诉讼、仲裁事项
报告期内公司无重大诉讼及仲裁事项。
5、 重大收购及出售资产事项
报告期内公司无重大收购及出售资产事项。
6、 其他投资事项
6.1 证券投资情况
□适用 √ 不适用
6.2 持有其他上市公司股权情况
单位：元
证券代
码 证券简称 初始投资金额 占该公司
股权比例
期末账面值 报告期损益 报告期所有者权益
变动
000001 深发展Ａ 11,582,347.80 0.10% 65,763,734.40 - 37,252,051.20
600697 欧亚集团 5,070,000.00 1.18% 35,399,342.64 - 8,248,572.94
600680 上海普天 8,722,080.97 1.11% 39,021,192.80 - 14,887,433.34
600751 S*ST 天海 143,600.00 0.04% 143,600.00 - -
合计 25,518,028.77 - 140,327,869.84 - 60,388,057.48
注：1.上述股权均为公司历史持有的法人股，目前S*ST 天海还未股改，欧亚集团处于限售期内；
2.本报告期末股权公允价值变动导致“可供出售金融资产”科目增加，“资本公积”科目同时相应增加。
6.3 持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
无
7、 重大关联交易事项
报告期内公司无重大关联交易事项。
15
8、 重大合同及其履行情况
（1） 报告期内本公司无托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司资产
的重大事项。
（2） 报告期内，本公司不存在委托理财事项。
（3） 报告期内，公司新增如下担保：
序号
担保人
(万科所占权益比例)
担保对象
(万科所占权益比例) 担保金额 担保说明 担保起止日期
1 万科企业股份有限公司 天津兴海房地产开
发有限公司(55%) 人民币1650 万元
为3000 万元银行借款提供
公司权益比例(55%)的担保
2009 年3 月27 日至
2010 年3 月26 日
2 万科企业股份有限公司 深圳市万科房地产
有限公司(100%)
人民币12000 万元
为12000 万银行借款提供公
司权益比例(100%)的担保
2009 年4 月29 日至
2012 年4 月29 日
报告期内，公司及公司控股子公司新增担保1.37 亿元，解除担保11.66 亿元。截止报告期末，公司
担保余额11.92 亿元，占公司净资产的比重为3.45%（报告期初担保余额由于汇率调整略有变动）。
其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供银行借款担保余额10.94 亿元，公司及控股子公司
对联营公司提供银行借款担保余额为0.98 亿元，公司及公司控股子公司无对外担保。
公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保，也未直接或间接向资产负债率超过70%的被担保
对象提供债务担保。
9、 独立董事对公司关联方资金占用和对外担保情况的专项说明和独立意见
公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形。
报告期内公司严格按照有关规定，规范公司对外担保行为，控制公司对外担保风险，没有违反《关
于规范上市公司对外担保行为的通知》的事项发生。公司的担保属于公司生产经营和资金合理利用
的需要，担保决策程序合法、合理，没有损害公司及股东利益。
10、 承诺事项
公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑
重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉
及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。中国华润总公司
始终履行其承诺。
公司持股5%以上股东报告期内无追加股份限售承诺的情况。在公司2006年度非公开发行A股股票
中，公司持股5%以上的股东华润股份有限公司承诺认购的股票自愿锁定三十六个月。华润股份有限
公司持有的公司非公开发行有限售条件流通股264,000,000股，占公司股份总数的2.4%。该等股份锁
定期限至2009年12月26日。
16
11、 接待投资者情况
类别 时间 地点 方式 接待对象 谈论的内容及提
供的资料
高盛活动 2009.1 香港 见面会券商、基金等各类投资者
瑞银证券活动 2009.1 上海 见面会券商、基金等各类投资者
德意志银行活动 2009.1 北京 见面会券商、基金等各类投资者
平安证券活动 2009.1 深圳 见面会券商、基金等各类投资者
联合证券活动 2009.1 深圳 见面会券商、基金等各类投资者
美林活动 2009.1 香港 见面会券商、基金等各类投资者
大和证券活动 2009.2 东京 见面会券商、基金等各类投资者
里昂证券活动 2009.2 香港 见面会券商、基金等各类投资者
中信证券活动 2009.2 深圳 见面会券商、基金等各类投资者
招商证券活动 2009.2 深圳 见面会券商、基金等各类投资者
年度业绩推介会 2009.3
香港、深圳（上海、
北京）
见面会券商、基金、个人等各类投资者
里昂证券活动 2009.3 香港 见面会券商、基金等各类投资者
瑞信证券活动 2009.3 香港 见面会券商、基金等各类投资者
瑞银证券活动 2009.3 深圳 见面会券商、基金等各类投资者
申银万国活动 2009.4 北京 见面会券商、基金等各类投资者
德意志银行活动 2009.5 香港 见面会券商、基金等各类投资者
麦格理活动 2009.5 香港 见面会券商、基金等各类投资者
中银国际活动 2009.5 成都 见面会券商、基金等各类投资者
中金活动 2009.5 北京 见面会券商、基金等各类投资者
里昂证券活动 2009.5 香港 见面会券商、基金等各类投资者
平安证券活动 2009.5 深圳 见面会券商、基金等各类投资者
摩根大通活动 2009.6 北京 见面会券商、基金等各类投资者
安信证券活动 2009.6 深圳 见面会券商、基金等各类投资者
中信证券活动 2009.6 成都 见面会券商、基金等各类投资者
国泰君安活动 2009.6 深圳 见面会券商、基金等各类投资者
招商证券活动 2009.6 深圳 见面会券商、基金等各类投资者
兴业证券活动 2009.6 上海 见面会券商、基金等各类投资者
长城证券活动 2009.6 北京 见面会券商、基金等各类投资者
瑞银证券活动 2009.6 北京 见面会券商、基金等各类投资者
注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。
接待券商 报告期
内
深圳、东莞、广州、
苏州、上海、杭州、
南京、无锡、天津、
沈阳、北京、武汉、
成都、重庆、长沙
等地
小组或
一对一
高盛、申银万国、里昂证券、瑞银证券、麦
格理、第一上海证券、摩根大通、摩根斯坦
利、光大证券、花旗、高盛高华、中信证券、
德意志银行、瑞信、野村证券、长江证券、
中金、中银国际、红塔证券、东海证券、国
都证券、招商证券、荷兰银行、三菱UFJ、
安信证券、联合证券、平安证券、台证证券、
汇丰银行、元大证券、大和证券、江南证券、
群益国际、美林、建银国际证券、长城证券、
国信证券、Royal Bank of Scotland、BNP、
DBS Vickers、Research-works等
接待基金、其他投
资机构及个人投资
者
报告期
内
深圳、东莞、广州、
苏州、上海、杭州、
南京、无锡、天津、
沈阳、北京、武汉、
成都、重庆、长沙
等地
小组或
一对一
中国银河投资管理有限公司、大连晨曦投资
公司、中国人寿、易方达基金、华夏基金、
景林资产、嘉实基金、海富通基金、博时基
金、富国基金、南方基金、汇添富基金、中
国人寿富兰克林资产管理有限公司、韩国未
来基金、中海基金、泰康人寿、润晖投资、
交银施罗德基金、大成基金、诺安基金、景
顺长城基金、广发基金、华安基金、融通基
金、台湾复华投信、中睿合银、建信基金、
银华基金、北京鼎天投资管理有限公司、国
海富兰克林基金、华代瑞德投资管理公司、
工银瑞信基金、Ignis Investment Services
（一）谈论的主要内
容：
1） 公司日常经营
情况；
2） 公司发展战略；
3） 公司对行业变
化的看法。
（二）提供的主要资
料：
公司定期报告等公
开资料。
17
Limited、Emerging Markets Mgmt LLC、
Fortress Investment Group、ING Real Estate、
Cohen & Steers、Galleon Asia、JPMorgan
Asset Management、Fidelity、Bain Capital、
Portman Holdings、UBS AG、UBS Global
Asset management、Rexiter、American Century
Investment、CM Asia Pacific、Hamon Asset
Management Limited、Blackstone Group Asia
Limited、Fox-Pitt、Sansar、Oppenheimer Fund、
Acru Asset Management、HT Capital、MFC
Global Investment Management、Broad Peak
Investment、Sloane Robinson、Alliance
Bernstein、Lansdowne、Templeton、Marshall
Wace、T Rowe Price、Robeco、Kingdon
Capital、TPG－Axon、Tiger Asia、Montpelier
Asset Management、Joho Partner、Newton
Investment Management、BEA Union
Investment、JF Asset Management、Farallon、
Hellman& Friedman、Capital、PMA、Capital、
PMA、Soros Capital Management、Partner
Fund、Keywise Capital、Blue Ridge、Norges
Bank、APG Investments、Janus Capital、MICH
Investments、Highbridge、Sumitomo Trust &
Banking、TY Advisor、Piper Jaffray & Co.、
Triskele Capital Management Limited、
Marverick Capital、Bennelong、Dragon Back、
Union Investment privatfords GMBH、AMP
Capital、Henderson Global Marvin & Palmer、
Harding Loevner LLC、UOB Kay Hian、GLG
Partners LP、DIAM Asset Management、
Nomura Securities、TIAA CREF、GMO、Owl
Creek Asset Management、Buena Vista Fund、
Dodge and Cox US、Tiedemann、Aberdeen、
Tiburon Partners、Clairvoyance、Mirae Asset
Inv Mgmt、SAC Capital、ABC-CA Fund
Mgmt、Daiwa Asset Management、Fair Asset
Management、NPJ AM、Boyer Allan
Investment Management、GE Asset
Management、Jupiter Asset Management Ltd、
Kelusa Capital、Alpine Woods Capital、GIC、
Kylin Fund、orange capital partners、
Wellington、Black Rock、Allegiant Asset
Management Company、TIAA-CREF、Lazard
Asset Management、Putnam Investments、
William Blair、Kingdom、T-Rowe Price、
emperor investments等
12、 公司债券相关事项
报告期内，公司的资信状况稳定。中诚信证券评估有限公司对本公司发行的“08万科G1”（债券交
易代码：112005）和“08万科G2”（债券交易代码：112006）进行了跟踪评级，评估维持有担保债
券“08万科G1”公司债券信用等级为AAA，无担保债券“08万科G2”信用等级AA+，维持公司主
体信用等级AA+，评级展望为稳定。公司将于2009年9月7日派付公司债券第一年度的利息，有关资
金将来自公司自有资金。
六、财务会计报告（未经审计）
18
万科企业股份有限公司
自2009 年1 月1 日
至2009 年6 月30 日止半年度财务报表
第19 页
刊载于第27 页至第124 页的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
万科企业股份有限公司
合并及公司资产负债表
2009 年6 月30 日
2009 年6 月30 日 2008年12 月31 日
资产
注
释 合并 公司 合并 公司
流动资产：
货币资金 7 26,880,423,542.74 17,041,006,796.43 19,978,285,929.92 12,201,694,991.76
应收账款 8 1,001,075,236.38 - 922,774,844.24 -
预付账款 9 2,858,052,281.36 4,249,643.66 3,160,518,998.56 169,249,643.66
其他应收款 10 3,903,426,138.11 33,171,619,090.41 3,496,096,906.25 36,702,653,274.24
存货 11 84,165,799,266.96 - 85,898,696,524.95 -
流动资产合计 118,808,776,465.55 50,216,875,530.50 113,456,373,203.92 49,073,597,909.66
非流动资产：
可供出售金融资产 12 144,947,869.84 74,420,535.44 167,417,894.55 51,284,529.16
长期股权投资 13 2,526,421,018.74 9,123,205,430.94 2,485,725,268.99 9,070,177,266.34
投资性房地产 14 168,374,068.65 5,460,106.79 198,394,767.05 5,663,856.17
固定资产 15 1,165,774,969.84 54,699,430.56 1,265,332,766.18 58,772,917.19
在建工程 16 236,609,988.42 - 188,587,022.90 -
长期待摊费用 22,243,866.14 - 25,268,164.97 -
递延所得税资产 17 1,446,780,446.60 - 1,449,480,632.53 -
非流动资产合计 5,711,152,228.23 9,257,785,503.73 5,780,206,517.17 9,185,898,568.86
资产总计 124,519,928,693.78 59,474,661,034.23 119,236,579,721.09 58,259,496,478.52
第20 页
万科企业股份有限公司
合并及公司资产负债表（续）
2009 年6 月30 日
负债及 2009年6 月30 日 2008年12 月31 日
股东权益
注
释 合并 公司 合并 公司
流动负债:
短期借款 19 2,141,296,944.44 1,982,866,944.44 4,601,968,333.32 4,301,968,333.32
交易性金融负债 20 3,544,200.00
- 1,694,880.00 -
应付账款 21 12,198,850,105.46
- 12,895,962,836.63 -
预收款项 22 29,979,748,629.62
- 23,945,755,139.85 -
应付职工薪酬 23 373,289,443.69 173,836,835.27 517,762,853.19 145,497,860.75
应交税费 24 (1,361,652,228.59) 42,479,369.61 (861,985,122.52) 77,784,428.59
其他应付款 25 8,994,541,785.21 3,356,172,003.06 9,968,304,370.93 4,123,297,208.63
应付利息 323,481,456.22 307,874,000.01 219,884,034.75 163,642,577.70
一年内到期的非流动负
债
26 9,985,512,612.76 8,499,783,752.76 13,264,374,576.45 11,987,890,000.00
流动负债合计 62,638,612,948.81 14,363,012,905.15 64,553,721,902.60 20,800,080,408.99
非流动负债:
长期借款 27 13,439,637,161.93 10,284,928,810.12 9,174,120,094.83 5,534,000,000.00
应付债券 28 5,780,686,179.42 5,780,686,179.42 5,768,015,997.01 5,768,015,997.01
其他非流动负债 29 19,724,958.76
- 12,644,849.82 -
预计负债 30 30,392,447.33
- 41,729,468.03 -
递延所得税负债 17 805,933,302.40 12,125,690.87 867,797,927.60 7,498,489.62
非流动负债合计 20,076,374,049.84 16,077,740,680.41 15,864,308,337.29 11,309,514,486.63
负债合计 82,714,986,998.65 30,440,753,585.56 80,418,030,239.89 32,109,594,895.62
股东权益:
股本 31 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00
资本公积 32 8,507,628,678.32 8,595,358,004.57 7,853,144,319.55 7,956,192,891.34
盈余公积 33 6,581,984,978.14 6,581,984,978.14 6,581,984,978.14 6,581,984,978.14
未分配利润 34 8,158,909,882.30 2,861,354,247.96 6,184,277,986.66 616,513,495.42
外币报表折算差额 277,538,128.83
- 277,307,760.05 -
归属于母公司 股
东权 益合计
34,521,271,885.59 29,033,907,448.67 31,891,925,262.40 26,149,901,582.90
少数股东权益 35 7,283,669,809.54
- 6,926,624,218.80 -
股东权益合计 41,804,941,695.13 29,033,907,448.67 38,818,549,481.20 26,149,901,582.90
负债及股东权益总计 124,519,928,693.78 59,474,661,034.23 119,236,579,721.09 58,259,496,478.52
此财务报表已于2009 年7 月31 日获董事会批准。
公司法定代表人： 公司财务负责人： 公司盖章：
刊载于第27 页至第124 页的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
第21 页
万科企业股份有限公司
合并及公司利润表
2009 年1-6 月
2009 年1-6 月 2008年1-6 月
项目 注释
合并 公司 合并 公司
一、营业总收入 36 21,808,652,427.82 170,808,188.88 17,255,013,019.21 18,210,503.23
二、营业总成本 17,778,062,447.79 286,818,390.09 13,947,015,728.89 111,266,768.99
其中：营业成本 36 15,007,303,368.20 698,425.37 10,171,411,545.62 711,399.53
营业税金及附加 36 1,635,821,548.09 8,387,930.74 2,039,138,265.25 14,958,904.19
销售费用 37 551,447,478.82 - 709,183,337.34 -
管理费用 569,032,075.09 151,487,476.35 816,743,868.44 404,723,262.74
财务费用 38 237,104,136.49 126,244,069.86 200,770,605.80 (309,125,815.80)
资产减值损失 39 (222,646,158.90) 487.77 9,768,106.44 (981.67)
加：公允价值变动净收益 40 (1,849,320.00) - (3,016,728.00) -
投资收益 41 162,106,209.81 2,907,884,913.30 22,498,788.21 1,919,777,644.96
其中:对联营企业和合营企
业的投资收益
145,036,315.35 13,028,164.60 21,781,037.48 2,423,185.57
三、营业利润 4,190,846,869.84 2,791,874,712.09 3,327,479,350.53 1,826,721,379.20
加：营业外收入 45,918,307.93 2,911,591.01 40,967,532.47 8,870.00
减：营业外支出 45,759,819.53 185,039.66 40,490,493.14 2,467,547.14
其中：非流动资产处置净
损失（收益）
(976,312.21) 14,749.66 325,887.54 129,288.14
四、利润总额 4,191,005,358.24 2,794,601,263.44 3,327,956,389.86 1,824,262,702.06
减：所得税费用 43 1,090,778,103.45 - 1,021,286,319.72 -
五、净利润 3,100,227,254.79 2,794,601,263.44 2,306,670,070.14 1,824,262,702.06
归属于母公司所有者的净
利润
2,524,392,406.54 2,061,055,712.25
少数股东损益 575,834,848.25 245,614,357.89
六、每股收益 51
（一）基本每股收益 0.230 0.187
（二）稀释每股收益 0.230 0.187
七、其他综合收益 52 48,540,814.78 18,508,805.03 66,017,446.18 (29,230,178.16)
八、综合收益总额 52 3,148,768,069.57 2,813,110,068.47 2,372,687,516.32 1,795,032,523.90
归属于母公司所有者的综合收益
总额
2,572,933,221.32 2,127,073,158.43
归属于少数股东的综合收益总额 575,834,848.25 245,614,357.89
此财务报表已于2009 年7 月31 日获董事会批准。
公司法定代表人： 公司财务负责人： 公司盖章：
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万科企业股份有限公司
合并及公司现金流量表
2009 年1-6 月
2009年1-6 月 2008年1-6 月
项目
注释 合并 公司 合并 公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 27,326,850,631.49 2,110,000.00 21,952,546,321.98 893,822.20
收到其他与经营活动有关的现金 788,899,487.92 15,806,302,170.29 1,546,511,368.81 10,905,838,254.71
经营活动现金流入小计 28,115,750,119.41 15,808,412,170.29 23,499,057,690.79 10,906,732,076.91
购买商品、接受劳务支付的现金 11,498,223,640.76 - 16,079,764,319.67 -
支付给职工以及为职工支付的现金 656,464,888.61 80,672,818.70 1,850,285,760.21 1,124,318,481.87
支付的各项税费 3,534,320,990.08 88,486,040.17 4,624,472,477.12 48,966,133.52
支付其他与经营活动有关的现金 2,605,155,965.24 10,970,171,237.66 2,433,423,856.55 14,153,483,726.75
经营活动现金流出小计 18,294,165,484.69 11,139,330,096.53 24,987,946,413.55 15,326,768,342.14
经营活动产生的现金流量净额 44 9,821,584,634.72 4,669,082,073.76 (1,488,888,722.76) (4,420,036,265.23)
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 80,060,000.00 3,674,861.33 306,000.00 -
取得投资收益收到的现金 134,830,514.36 2,403,469,996.84 32,426,532.94 3,920,640,104.52
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
收回的现金净额 84,177,822.10 - 3,412,609.36 7,358.00
收到其他与投资活动有关的现金 144,202,566.68 123,899,480.53 122,869,658.12 238,856,891.79
投资活动现金流入小计 443,270,903.14 2,531,044,338.70 159,014,800.42 4,159,504,354.31
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
所支付的现金 19,369,517.23 209,315.63 228,756,900.07 1,110,360.12
投资支付的现金 13,912,577.93 - 731,273,193.10 4,150,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 44、53 252,880,464.78 - 1,768,566,733.67 -
投资活动现金流出小计 286,162,559.94 209,315.63 2,728,596,826.84 4,151,110,360.12
投资活动产生的现金流量净额 157,108,343.20 2,530,835,023.07 (2,569,582,026.42) 8,393,994.19
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 - - 356,507,408.00 -
其中: 子公司吸收少数股东投资收到的现金 - - 356,507,408.00 -
取得借款收到的现金 11,039,015,368.50 9,940,000,000.00 10,545,464,341.70 9,220,000,000.00
筹资活动现金流入小计 11,039,015,368.50 9,940,000,000.00 10,901,971,749.70 9,220,000,000.00
偿还债务支付的现金 12,382,381,037.00 10,837,890,000.00 6,614,274,804.79 4,747,660,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,733,306,032.85 1,462,715,018.32 1,842,913,054.12 1,354,128,267.84
其中: 子公司支付给少数股东的股利、利润 46,375,168.03 - 113,243,561.28 -
筹资活动现金流出小计 14,115,687,069.85 12,300,605,018.32 8,457,187,858.91 6,101,788,267.84
筹资活动产生的现金流量净额 (3,076,671,701.35) (2,360,605,018.32) 2,444,783,890.79 3,118,211,732.16
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 116,336.25 (273.84) (62,972,095.93) (321,404.08)
五、现金及现金等价物净增加额 7 6,902,137,612.82 4,839,311,804.67 (1,676,658,954.32) (1,293,751,942.96)
加：期初现金及现金等价物余额 7 19,978,285,929.92 12,201,694,991.76 17,046,504,584.31 5,742,894,789.02
六、期末现金及现金等价物余额 7 26,880,423,542.74 17,041,006,796.43 15,369,845,629.99 4,449,142,846.06
此财务报表已于2009 年7 月31 日获董事会批准。
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万科企业股份有限公司
合并股东权益变动表
2009 年6 月30 日
归属于母公司所有者权益
项目 注释股本 资本公积 盈余公积
未分配
利润
外币报表
折算差额
少数股东权益 所有者权益合计
一、本期期初余额 10,995,210,218.00 7,853,144,319.55 6,581,984,978.14 6,184,277,986.66 277,307,760.05 6,926,624,218.80 38,818,549,481.20
二、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） - 654,484,358.77 - 1,974,631,895.64 230,368.78 357,045,590.74 2,986,392,213.93
（一）本期净利润 - - - 2,524,392,406.54 - 575,834,848.25 3,100,227,254.79
（二）直接计入股东权益的利得和损失 - 48,310,446.00 - - 230,368.78 - 48,540,814.78
1、可供出售金融资产公允价值变动净额 - 60,388,057.48 - - - - 60,388,057.48
2、与计入股东权益项目相关的所得税影响 - (12,077,611.48) - - - - (12,077,611.48)
3、其他 - - - - 230,368.78 - 230,368.78
上述（一）和（二）小计 - 48,310,446.00 - 2,524,392,406.54 230,368.78 575,834,848.25 3,148,768,069.57
（三）股东投入和减少资本 - 606,173,912.77 - - - (90,256,136.53) 515,917,776.24
1、股东投入资本 - - - - - 80,937,426.99 80,937,426.99
2、股份支付计入股东权益的金额 32 - 620,656,308.20 - - - - 620,656,308.20
3、股东减少资本 - - - - - (171,193,563.52) (171,193,563.52)
4、其他 - (14,482,395.43) - - - - (14,482,395.43)
（四）利润分配 - - - (549,760,510.90) - (128,533,120.98) (678,293,631.88)
1、对股东的分配 34(1) - - - (549,760,510.90) - (128,533,120.98) (678,293,631.88)
三、本期期末余额 10,995,210,218.00 8,507,628,678.32 6,581,984,978.14 8,158,909,882.30 277,538,128.83 7,283,669,809.54 41,804,941,695.13
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万科企业股份有限公司
合并股东权益变动表
2008 年度
归属于母公司所有者权益
项目 注释股本 资本公积 盈余公积
未分配
利润
外币报表
折算差额
少数股东权益 所有者权益合计
一、本年年初余额 6,872,006,387.00 12,830,465,899.13 5,395,470,156.38 4,032,906,217.68 147,798,941.01 4,640,875,427.84 33,919,523,029.04
二、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 4,123,203,831.00 (4,977,321,579.58) 1,186,514,821.76 2,151,371,768.98 129,508,819.04 2,285,748,790.96 4,899,026,452.16
（一）本年净利润 - - - 4,033,170,027.89 - 606,699,124.84 4,639,869,152.73
（二）直接计入股东权益的利得和损失 - (90,154,428.72) - - 129,508,819.04 - 39,354,390.32
1、可供出售金融资产公允价值变动净额 - (109,102,025.15) - - - - (109,102,025.15)
2、与计入股东权益项目相关的所得税影响 - 19,106,618.96 - - - - 19,106,618.96
3、其他 - (159,022.53) - - 129,508,819.04 - 129,349,796.51
上述（一）和（二）小计 - (90,154,428.72) - 4,033,170,027.89 129,508,819.04 606,699,124.84 4,679,223,543.05
（三）股东投入和减少资本 - (763,963,319.86) - (8,082,798.45) - 1,883,701,168.12 1,111,655,049.81
1、股东投入资本 - - - - - 2,095,051,297.13 2,095,051,297.13
2、股份支付计入股东权益的金额 32 - (763,963,319.86) - (8,082,798.45) - - (772,046,118.31)
3、股东减少资本 - - - - - (84,892,121.00) (84,892,121.00)
4、其他 - - - - - (126,458,008.01) (126,458,008.01)
（四）利润分配 - - 1,186,514,821.76 (1,873,715,460.46) - (204,651,502.00) (891,852,140.70)
1、提取盈余公积 - - 1,186,514,821.76 (1,186,514,821.76) - - -
2、对股东的分配 - - - (687,200,638.70) - (204,651,502.00) (891,852,140.70)
（五）股东权益内部结转 4,123,203,831.00 (4,123,203,831.00) - - - - -
1、资本公积转增资本（股本） 4,123,203,831.00 (4,123,203,831.00) - - - - -
三、本年年末余额 10,995,210,218.00 7,853,144,319.55 6,581,984,978.14 6,184,277,986.66 277,307,760.05 6,926,624,218.80 38,818,549,481.20
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万科企业股份有限公司
股东权益变动表
2009 年6 月30 日
项目 股本 资本公积 盈余公积
未分配
利润
所有者
权益合计
一、本期期初余额 10,995,210,218.00 7,956,192,891.34 6,581,984,978.14 616,513,495.42 26,149,901,582.90
二、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） - 639,165,113.23 - 2,244,840,752.54 2,884,005,865.77
（一）本期净利润 - - - 2,794,601,263.44 2,794,601,263.44
（二）直接计入股东权益的利得和损失 - 18,508,805.03 - - 18,508,805.03
1、可供出售金融资产公允价值变动净额 - 23,136,006.28 - - 23,136,006.28
2、与计入股东权益项目相关的所得税影响 - (4,627,201.25) - - (4,627,201.25)
上述（一）和（二）小计 - 18,508,805.03 - 2,794,601,263.44 2,813,110,068.47
（三）股东投入和减少资本 - 620,656,308.20 - - 620,656,308.20
1、股份支付计入股东权益的金额 - 620,656,308.20 - - 620,656,308.20
（四）利润分配 - - - (549,760,510.90) (549,760,510.90)
1、对股东的分配 - - - (549,760,510.90) (549,760,510.90)
三、本期期末余额 10,995,210,218.00 8,595,358,004.57 6,581,984,978.14 2,861,354,247.96 29,033,907,448.67
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万科企业股份有限公司
股东权益变动表(续)
2008 年度
项目 股本 资本公积 盈余公积
未分配
利润
所有者
权益合计
一、上年年末余额 6,872,006,387.00 12,885,360,235.32
5,395,470,156.38 916,291,991.98 26,069,128,770.68
二、本年增减变动金额（减少以“-”号填列） 4,123,203,831.00 (4,929,167,343.98)
1,186,514,821.76 (299,778,496.56) 80,772,812.22
（一）本年净利润 - - - 1,582,019,762.35 1,582,019,762.35
（二）直接计入股东权益的利得和损失 - (42,000,193.12) - - (42,000,193.12)
1、可供出售金融资产公允价值变动净额 - (50,305,297.77) - - (50,305,297.77)
2、与计入股东权益项目相关的所得税影响 - 8,305,104.65 - - 8,305,104.65
上述（一）和（二）小计 - (42,000,193.12) - 1,582,019,762.35 1,540,019,569.23
（三）股东投入和减少资本 - (763,963,319.86) - (8,082,798.45) (772,046,118.31)
1、股份支付计入股东权益的金额 - (763,963,319.86) - (8,082,798.45) (772,046,118.31)
（四）利润分配 - -
1,186,514,821.76 (1,873,715,460.46) (687,200,638.70)
1、提取盈余公积 - -
1,186,514,821.76 (1,186,514,821.76) -
2、对股东的分配 - - - (687,200,638.70) (687,200,638.70)
（五）股东权益内部结转 4,123,203,831.00 (4,123,203,831.00) - - -
1、资本公积转增资本（股本） 4,123,203,831.00 (4,123,203,831.00) - - -
三、本年年末余额 10,995,210,218.00 7,956,192,891.34 6,581,984,978.14 616,513,495.42 26,149,901,582.90
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万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第27 页
1 公司基本情况
万科企业股份有限公司 ( “本公司” ) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509
号文批准，于1988 年11 月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份
有限公司，原名为 “深圳万科企业股份有限公司” 。
1991 年1 月29 日，本公司发行之A 股在深圳证券交易所上市。
1993 年5 月28 日，本公司发行之B 股在深圳证券交易所上市。
1993 年12 月28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为 “万科企业股份有限公
司” 。
本公司经营范围为: 兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不
含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第113 号外贸企业审定
证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、
投资咨询等。
2 财务报表编制基础
本公司及子公司 ( “本集团” ) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实
际发生的交易和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进
行编制。
(1) 遵循企业会计准则的声明
本集团编制的财务报表符合中华人民共和国财政部 (以下简称 “财政部” )
颁布的企业会计准则 (2006) 的要求，真实、完整地反映了本集团的合并财
务状况和财务状况、合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流量。
此外，本集团的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称 “证
监会” ) 2007 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15 号——
财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
(2) 会计年度
本集团的会计年度自公历1 月1 日起至12 月31 日止。
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财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第28 页
2 财务报表编制基础 (续)
(3) 计量属性
本集团编制本财务报表时一般采用历史成本进行计量，但以下资产和负债项
目除外:
- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括
交易性金融资产或金融负债) (参见附注3(10))
- 可供出售金融资产 (参见附注3(10))
(4) 记账本位币及列报货币
本集团的记账本位币为人民币。本集团编制合并财务报表采用的货币为人民
币。
3 主要会计政策和主要会计估计
(1) 企业合并及合并财务报表
(a) 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控
制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得
的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。取得的净资产
账面价值与支付的合并对价账面价值 (或发行股份面值总额) 的差额，
调整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) ；资本公积中的股本溢价
(或资本溢价) 不足冲减的，调整留存收益。合并日为合并方实际取得对
被合并方控制权的日期。
(b) 非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非
同一控制下的企业合并。购买方支付的合并成本是为取得被购买方控制
权而支付的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的
公允价值以及企业合并中发生的各项直接费用之和。付出资产的公允价
值与其账面价值的差额，计入当期损益。购买日是指购买方实际取得对
被购买方控制权的日期。
购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨
认资产、负债及或有负债的公允价值。
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财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第29 页
3 主要会计政策和主要会计估计 (续)
(1) 企业合并及合并财务报表 (续)
(b) 非同一控制下的企业合并 (续)
当合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额时，
其差额确认为商誉。
当合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额时，
其差额计入当期损益。
(c) 合并财务报表
合并财务报表的合并范围包括本集团及本集团控制的子公司。控制是指
有权决定一个公司的财务和经营政策，并能据以从该公司的经营活动中
获取利益。受控制子公司的经营成果和财务状况由控制开始日起至控制
结束日止包含于合并财务报表中。
本集团通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报
表时，视同被合并子公司在本集团最终控制方对其开始实施控制时纳入
本集团合并范围，并对合并财务报表的年初数以及前期比较报表进行相
应调整。本集团在编制合并财务报表时，自本集团最终控制方对被合并
子公司开始实施控制时起将被合并子公司的各项资产、负债以其账面价
值并入本集团合并资产负债表，被合并子公司的经营成果纳入本集团合
并利润表。
本集团通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务
报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债的公允价值为基础对子
公司的财务报表进行调整，并自购买日起将被购买子公司资产、负债及
经营成果纳入本集团财务报表中。
本集团自子公司的少数股东处购买股权，因购买少数股权新取得的长期
股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日 (或合
并日) 开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额，调整合并资产负
债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中股东权益
项目下和合并利润表中净利润项目下单独列示。
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财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第30 页
3 主要会计政策和主要会计估计 (续)
(1) 企业合并及合并财务报表 (续)
(c) 合并财务报表 (续)
如果归属少数股东的亏损超过少数股东在该子公司所有者权益中所享
有的份额，除公司章程或协议规定少数股东有义务承担并且少数股东有
能力予以弥补的部分外，其余部分冲减母公司股东权益。如果子公司以
后期间实现利润，在弥补了由母公司股东权益所承担的属于少数股东的
损失之前，所有利润全部归属于母公司股东权益。
当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按
照本集团的会计期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合
并时所有集团内部交易及余额，包括未实现内部交易损益及往来余额均
已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资
产减值损失的，则全额确认该损失。
(2) 外币折算
本集团外币交易在初始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
即期汇率是中国人民银行公布的人民币外汇牌价。
年末外币货币性项目，采用资产负债表日的即期汇率折算。除与购建符合资
本化条件资产有关的专门借款本金和利息的汇兑差额（参见附注3(15)）外，
其他汇兑差额计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，不改变
其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确
定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，
属于可供出售金融资产的外币非货币性项目，其差额计入资本公积；属于以
公允价值计量且其变动计入当期损益的外币非货币性项目，其差额计入当期
损益。
对境外经营的财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用
资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除 “未分配利润” 项目外，
其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交
易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在
资产负债表中股东权益项目下单独列示。处置境外经营时，相关的外币财务
报表折算差额自股东权益转入处置当期损益。
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财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第31 页
3 主要会计政策和主要会计估计 (续)
(3) 现金和现金等价物
现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(4) 存货
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发
产品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品包括原材料、库存商
品。
已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、
以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工
开发产品的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项
目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍
保留在本项目。
存货以成本与可变现净值孰低计量。
房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件
的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见附注3(15)) 。非房地产开发
产品成本包括采购成本、加工成本和其他成本。非房地产开发产品在取得时
按实际成本入账。发出非房地产开发成品存货的实际成本采用加权平均法计
量。除原材料采购成本外，在产品及产成品还包括直接人工和按照适当比例
分配的生产制造费用。
存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按
日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用以及相关税费后的金额确定。可变现净值的确定需要采用会计估计
(参见附注3(21)(b) )。
(5) 长期股权投资
(a) 对子公司的投资
在本集团财务报表中，对子公司的长期股权投资按附注3(1)(c)进行处
理。
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(5) 长期股权投资 (续)
(a) 对子公司的投资 (续)
在本公司个别财务报表中，对子公司的长期股权投资采用成本法核算，
年末按照成本减去减值准备 (参见附注3(9)) 后记入资产负债表内。初
始确认时，对子公司的长期股权投资的投资成本按以下原则计量:
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本集团按
照合并日取得的被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投
资的初始投资成本。对于长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价
值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) ；资本公积
中的股本溢价 (或资本溢价) 不足冲减时，调整留存收益。
对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本集团
按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。
对于非企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在初始确认时，对于
以支付现金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为
初始投资成本。
(b) 对合营企业和联营企业的投资
合营企业指本公司与其他投资方根据合约安排对其实施共同控制的企
业。共同控制指按照合同约定对经济活动所共有的控制，仅在与经济活
动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存
在。
联营企业指本集团能够对其施加重大影响的企业。重大影响指，对被投
资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。
对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资符合
持有待售的条件 (即本集团已经就处置该投资作出决议、已经与受让方
签订了不可撤销的转让协议、并且该项转让将在一年内完成) 。本集团
按账面价值与预计可变现净值孰低者计量持有待售的对联营企业投资，
账面价值高于预计可变现净值之间的差额确认为资产减值损失。
年末，本集团按照附注3(9) 的原则对长期股权投资计提减值准备。
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3 主要会计政策和主要会计估计 (续)
(5) 长期股权投资 (续)
(b) 对合营企业和联营企业的投资 (续)
在初始确认对合营企业和联营企业投资时，对于以支付现金取得的长期
股权投资，本公司按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。对于发
行权益性证券取得的长期股权投资，本公司按照发行权益性证券的公允
价值作为初始投资成本。
本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括:
- 对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；
对于长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的成本，
长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。
- 取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的
被投资单位实现的净损益的份额，扣除本集团首次执行企业会计准
则 (2006) 之前已经持有的对联营企业及合营企业的投资按原会
计准则及制度确认的股权投资借方差额按原摊销期直线摊销的金
额后，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期
股权投资的账面价值。
在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额时，本集
团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
对于被投资单位的会计政策或会计期间与本集团不同的，权益法核
算时已按照本集团的会计政策或会计期间对被投资单位的财务报
表进行必要调整。本集团与联营企业之间发生的内部交易损益按照
持股比例计算归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。内
部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失
的，则全额确认该损失。
本集团对联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义务
外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对联营企业净
投资的长期权益减记至零为限。联营企业以后实现净利润的，本集
团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享
额。
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(5) 长期股权投资 (续)
(c) 其他长期股权投资
其他长期股权投资，指对被投资企业没有控制、共同控制、重大影响，
且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。
本公司按照上述对合营企业和联营企业投资的初始成本确认和计量原
则确认本类投资的初始投资成本，并采用成本法进行后续计量。年末，
其他长期股权投资按照附注3(10)(b) 计提减值准备。
(6) 投资性房地产
本公司将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性
房地产。本公司采用成本模式计量投资性房地产，即以成本减累计折旧及减
值准备(参见附注3(9))计入资产负债表内。本公司对投资性房地产在预计可
使用年限之内 (12.5 年 - 40 年) 扣除预计净残值后按年限平均法计提折旧或
进行摊销。
(7) 固定资产及在建工程
固定资产指本公司为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用
寿命超过一个会计年度的有形资产。
固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注3(9)) 记入资产负债表内，
在建工程以成本减减值准备 (参见附注3(9)) 记入资产负债表内。
外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可
使用状态前所发生的可归属于该项资产的费用。自行建造固定资产的初始成
本包括工程用物资、直接人工、符合资本化条件的借款费用 (参见附注3(15))
和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
在建工程于达到预定可使用状态时转入固定资产。在建工程不计提折旧。
对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方
式为本集团提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各
组成部分确认为单项固定资产。
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(7) 固定资产 (续)
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在
符合固定资产确认条件时计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值
扣除；与固定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额
之间的差额，并于报废或处置日在损益中确认。
本集团对固定资产在固定资产使用寿命内按年限平均法计提折旧，各类固定
资产的使用寿命和预计净残值分别为:
类别 预计使用年限 年折旧率 预计净残值率
酒店、房屋、建筑物 12.5-40 2.40%-7.68% 4%
房屋、建筑物及酒店物业装修费* 5-10 10.00%-20.00% 0%
机器设备及运输工具 5-10 9.60%-19.20% 4%
电子设备 5 19.20% 4%
其他设备 5 19.20% 4%
* 如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计
入当期营业外支出。
本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法
进行复核。
(8) 租赁
(a) 经营租赁租出资产
经营租赁租出的房地产按附注3(6) 所述的折旧政策计提折旧，按附注
3(9) 所述的会计政策计提减值准备。经营租赁租出资产所产生的租金收
入在租赁期内按直线法确认为收入。经营租赁租出资产发生的初始直接
费用，金额较大时应当资本化，在整个租赁期内按照与确认租金收入相
同的基础分期计入当期损益；金额较小时，直接计入当期损益。或有租
金在实际发生时计入当期损益。
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(8) 租赁 (续)
(b) 经营租赁租入资产
经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成
本或费用。
(9) 非金融长期资产减值准备
本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的
迹象，包括:
- 固定资产及在建工程
- 采用成本模式计量的投资性房地产，及
- 对子公司、合营公司或联营公司的长期股权投资等
本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。
可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间较高者。
资产的公允价值减去处置费用后的净额，是根据公平交易中销售协议价格减
去可直接归属于该资产处置费用的金额确定。资产预计未来现金流量的现值，
按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，综合
考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折
现率对其进行折现后的金额加以确定。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的
账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期
损益，同时计提相应的资产减值准备。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
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(10) 金融工具
本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、应付款项、借款、应付债券及
股本等。
(a) 金融资产及金融负债的确认和计量
金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于
资产负债表内确认。
本集团在初始确认时按取得资产或承担负债的目的，把金融资产和金融
负债分为不同类别:以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
和金融负债、贷款及应收款项、持有至到期投资、可供出售金融资产和
其他金融负债。
在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于除以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债之外的其他类
别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。初始确认
后，金融资产和金融负债的后续计量如下:
- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债
(包括交易性金融资产或金融负债)
本集团持有为了近期内出售或回购的金融资产和金融负债及衍生
工具属于此类。但是属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场
中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须
通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。
初始确认后，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
金融负债以公允价值计量，公允价值变动形成的利得或损失计入当
期损益。
- 应收款项
应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非
衍生金融资产。
初始确认后，应收款项以实际利率法按摊余成本计量。
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(10) 金融工具 (续)
(a) 金融资产及金融负债的确认和计量 (续)
- 持有至到期投资
本集团将有明确意图和能力持有至到期的且到期日固定、回收金额
固定或可确定的非衍生金融资产分类为持有至到期投资。
初始确认后，持有至到期投资以实际利率法按摊余成本计量。
- 可供出售金融资产
本集团将在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以
及没有归类到其他类别的金融资产分类为可供出售金融资产。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工
具投资，初始确认后按成本计量。
- 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债以外的金融负债。
其他金融负债中的财务担保合同，指保证人和债权人约定，当债务
人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的合同。
对于本集团作为保证人的财务担保合同，本集团按照初始确认金额
(一般为合同约定的保费价款，除非合同约定价款不公允则按公允
价值确定) 扣除累计摊销额后的余额和按照或有事项原则 (参见
附注3(13))确定的预计负债金额两者之间较高者进行后续计量。
除上述以外的其他金融负债，初始确认后一般采用实际利率法按摊
余成本计量。实际利率，是指将金融负债在预期存续期间内的未来
现金流量，折现为该金融负债当前账面价值所使用的利率。
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(10) 金融工具 (续)
(b) 金融资产的减值
本集团在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资
产发生减值的，计提减值准备。
- 应收款项和持有至到期投资
持有至到期投资运用个别方式评估减值损失，应收款项则同时运用
个别方式和组合方式评估减值损失。
运用个别方式评估时，当应收款项或持有至到期投资的预计未来现
金流量 (不包括尚未发生的未来信用损失) 按原实际利率折现的
现值低于其账面价值时，本集团将该应收款项或持有至到期投资的
账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当
期损益。
当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据
具有类似信用风险特征的应收款项 (包括以个别方式评估未发生
减值的应收款项) 的以往损失经验，并根据反映当前经济状况的可
观察数据进行调整确定的。
在应收款项确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已
恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，本集团将原确认
的减值损失予以转回，计入当期损益。该转回后的账面价值不超过
假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
- 可供出售金融资产及其他长期股权投资
可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，本
集团将原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失
从所有者权益转出，计入当期损益。
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(10) 金融工具 (续)
(b) 金融资产的减值 (续)
- 可供出售金融资产及其他长期股权投资(续)
其他长期股权投资 (参见附注3(5)(c)) 发生减值时，本集团将此其
他长期股权投资的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率
对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计
入当期损益。该减值损失不能转回。
- 在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资
在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资
发生减值时，本集团将该权益工具投资或衍生金额资产的账面价
值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定
的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。该减值不能
转回。
(c) 公允价值的确定
本集团对存在活跃市场的金融资产或金融负债，用活跃市场中的报价确
定其公允价值，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用。
本集团已持有的金融资产或拟承担的金融负债的报价为现行出价；本集
团拟购入的金融资产或已承担的金融负债的报价为现行报价。
对金融工具不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值。所采用
的估值方法包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的当前交易
中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值和现金
流量折现法和采用期权定价模型。本集团定期评估估值方法，并测试其
有效性。
(d) 金融资产和金融负债的终止确认
当收取某项金融资产的现金流量的合同权利终止或将所有权上几乎所
有的风险和报酬转移时，本集团终止确认该金融资产。
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(10) 金融工具 (续)
(d) 金融资产和金融负债的终止确认 (续)
金融资产整体转移满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额
计入当期损益:
- 所转移金融资产的账面价值
- 因转移而收到的对价，与原直接计入股东权益的公允价值变动累计
额之和。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，本集团终止确认该金融负
债或其一部分。
(e) 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权
益的合同。
本集团发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，确认为股本、资本公
积。
回购本集团权益工具支付的对价和交易费用，减少股东权益。
(11) 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务而给予的各种形式报酬以及其他相
关支出。除因辞退福利外，本集团在职工提供服务的会计期间，将应付的职
工薪酬确认为负债，并相应增加资产成本或当期费用。
(a) 退休福利
按照中国有关法规，本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织
实施的社会基本养老保险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳
基数和比例，向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。上述
缴纳的社会基本养老保险按照权责发生制原则计入当期损益。职工退休
后，各地劳动及社会保障部门有责任向已退休职工支付社会基本养老
金。本集团不再有其他的支付义务。
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(11) 职工薪酬 (续)
(b) 住房公积金及其他社会保险费用
除退休福利外，本集团根据有关法律、法规和政策的规定，为在职员工
缴纳住房公积金及基本医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等社
会保险费用。本集团每月按照职工工资的一定比例向相关部门支付住房
公积金及上述社会保险费用，并按照权责发生制原则计入当期损益。
(c) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职
工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在同时满足下列条件时，确认
因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同时计入当期损
益:
- 本集团已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并
即将实施；
- 本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。
(d) 以权益结算的股份支付
本集团以股份或其他权益工具作为对价换取职工提供服务时，以授予职
工权益工具的公允价值计量。对于授予后完成等待期内的服务或达到规
定业绩条件才可行权的股份支付交易，本集团在等待期内的每个资产负
债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息对可行权权益
工具数量作出最佳估计，以此基础按照权益工具授予日的公允价值，将
当期取得的服务计入相关成本或费用并相应计入资本公积。
(12) 所得税
本集团除了将与直接计入股东权益的交易或者事项有关的所得税影响计入股
东权益外，当期所得税和递延所得税费用 (或收益) 计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所
得税，加上以往年度应付所得税的调整。
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(12) 所得税 (续)
资产负债表日，如果纳税主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结
算或取得资产、清偿负债同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负
债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时
性差异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差
额，包括能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确
认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所
得额 (或可抵扣亏损) ，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得
税。
资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，
依据已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率
计量该递延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以
抵销后的净额列示:
- 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权
利；
- 并且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一
纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每
一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体
意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
(13) 预计负债及或有负债
如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可
能会导致经济利益流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会
确认预计负债。对于货币时间价值影响重大的，预计负债以预计未来现金流
量折现后的金额确定。
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(13) 预计负债及或有负债 (续)
对过去的交易或者事项形成的潜在义务，其存在须通过未来不确定事项的发
生或不发生予以证实；或过去的交易或者事项形成的现时义务，履行该义务
不是很可能导致经济利益流出本集团或该义务的金额不能可靠计量，则本集
团会将该潜在义务或现时义务披露为或有负债。
(14) 收入确认
(a) 销售商品收入
当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售
商品收入:
- 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；
- 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已
售出的商品实施有效控制。
本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入
金额。
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，
取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同
首期款及已确认剩余房款的付款安排)确认销售收入的实现。
(b) 建造收入
购买方在房地产建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素
或者能够在建造过程中决定主要构造变动的，且于资产负债表日，该等
建造合同的结果能够可靠估计，根据完工百分比法确认合同收入的实
现。
(c) 物业出租
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收
入的实现。
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(14) 收入确认 (续)
(d) 提供劳务
本集团对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收
入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有
关的成本能够可靠计量为前提。
物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够
流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管
理收入的实现。
(e) 利息收入
利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。
(15) 借款费用
本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费
用，予以资本化并计入相关资产的成本。
除上述借款费用外，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额
(包括折价或溢价的摊销) :
- 对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借
款当期按实际利率计算的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银
行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
- 对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计
资产支出超过专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般
借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率
是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。
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(15) 借款费用 (续)
本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间
内的未来现金流量，折现为该借款当前账面价值所适用的利率。
在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计
入符合资本化条件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本
金及其利息所产生的汇兑差额作为财务费用，计入当期损益。
资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期
间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发
生及为使资产延到可预定可使用或可销售状态所必要的购建活动已经开始
时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到预定可使用或
者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建
过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，本集团暂停借款费
用的资本化。
(16) 维修基金
本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入 “其他非
流动负债-代管基金” ，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公
共设施的维修、更新。
(17) 质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入 “应付账款” ，
待保证期过后根据实际情况和合同约定支付。
(18) 关联方
本集团控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响；或另一方控制或共
同控制本集团或对本集团施加重大影响；或本集团与另一方或多方同受一方
控制、共同控制或重大影响，均被视为关联方。关联方可为个人或企业。仅
仅同受国家控制而不存在其他关联方关系的企业，不构成本集团的关联方。
本集团及本公司的关联方包括但不限于:
(a) 本公司的母公司；
(b) 本公司的子公司；
(c) 与本公司受同一母公司控制的其他企业；
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第47 页
3 主要会计政策和主要会计估计 (续)
(18) 关联方 (续)
(d) 对本集团实施共同控制的投资方；
(e) 对本集团施加重大影响的投资方；
(f) 本集团的合营企业；
(g) 本集团的联营企业；
(h) 本集团的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员；
(i) 本集团的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
(j) 本公司母公司的关键管理人员；
(k) 与本公司母公司关键管理人员关系密切的家庭成员；及
(l) 本集团的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控
制、共同控制或施加重大影响的其他企业。
除上述按照企业会计准则 (2006) 的有关要求被确定为本集团或本公司的关
联方外，根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》的要求，以下企
业或个人 (包括但不限于) 也属于本集团或本公司的关联方:
(m) 持有本公司5% 以上股份的企业或者一致行动人；
(n) 直接或者间接持有本公司5% 以上股份的个人及其关系密切的家庭成
员；
(o) 在过去12 个月内或者根据相关协议安排在未来12 月内，存在上述(a) ，
(c) 和 (m) 情形之一的企业。
(p) 在过去12 个月内或者根据相关协议安排在未来12 月内，存在(i) ，(j) 和
(n)情形之一的个人；及
(q) 由(i) ，(j) ，(n) 和(p) 直接或者间接控制的、或者担任董事、高级管理
人员的，除本公司及其控股子公司以外的企业。
(19) 分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以
经营分部为基础确定报告分部。经营分部，是指集团内同时满足下列条件的
组成部分：该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；本集团管理
层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信
息。
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第48 页
3 主要会计政策和主要会计估计 (续)
(19) 分部报告 (续)
个别重大的经营分部不会合并披露分部信息。个别不重大、的存在相似的经
营特征且同时在产品或劳务的性质、生产过程的性质、产品或劳务的客户类
型、销售产品或提供劳务的方式和生产产品及提供劳务享受法律、行政法规
的影响的方面具有相似性时，个别不重大的两个或多个经营分部可以合并为
一个报告分部。
分部收入、费用、经营成果、资产和负债包含直接归属某一分部，以及可按
合理的基础分配至该分部项目的金额。分部收入、费用、资产和负债以合并
抵销集团内部交易及内部往来余额之前的金额确定，但同一分部内的内部交
易及往来余额则除外。分部之间的转移定价按照与其他对外交易相似的条款
计算。
未能分配至分部项目的主要包括利息收入和支出、股利收入、长期股权投资
损益、营业外收支以及所得税费用等。
(20) 股利分配
资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确
认为资产负债表日的负债，在附注中单独披露。
(21) 主要会计估计及判断
编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对
会计政策的应用及资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些
估计不同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持
续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
除附注45 载有金融工具公允价值的假设和风险因素的数据外，其他主要估计
金额的不确定因素如下:
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第49 页
3 主要会计政策和主要会计估计 (续)
(21) 主要会计估计及判断 (续)
(a) 应收款项减值
如附注3(10)(b) 所述，本集团在资产负债表日审阅按摊余成本计量的应
收款项，以评估是否出现减值情况，并在出现减值情况时评估减值损失
的具体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现
金流量出现大幅下降的可观察数据、显示个别或组合应收款项中债务人
的财务状况出现重大负面变动的可观察数据等事项。如果有证据表明以
前年度发生减值的客观证据发生变化，则会予以增加计提或转回。
(b) 存货跌价准备
如附注3(4) 所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货
的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要
发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销
售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的
估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
以及相关税费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。
如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于
或低于管理层的估计，则本集团将于相应的会计期间将相关影响在合并
利润表中予以确认。
(c) 非金融长期资产减值
如附注3(9) 所述，本集团在资产负债表日对非金融长期资产进行减值
评估。以确定资产可收回金额是否下跌至低于其账面价值。如果情况显
示长期资产的账面价值可能无法全部收回，有关资产便会视为已减值，
并相应确认减值损失。
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3 主要会计政策和主要会计估计 (续)
(21) 主要会计估计及判断 (续)
(c) 非金融长期资产减值（续）
可收回金额是资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来
现金流量的现值两者之间的较高者。由于本集团不能可靠获得资产的公
开市价，因此不能可靠准确估计资产的公允价值。在预计未来现金流量
现值时，需要对该资产的经营收入、相关经营成本以及计算现值时使用
的折现率等作出重大判断。本集团在估计可收回金额时会采用所有能够
获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设作出有关经营收入和相
关经营成本的预测。
(d) 折旧和摊销
预计可使用年限是本集团根据对同类资产的已往经验并结合预期的技
术改变而确定。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧
和摊销费用进行调整。
4 主要会计政策变更
报告期内，本集团根据财政部于2009 年新颁布的《企业会计准则解释第3 号》(以
下简称“《解释3 号》”) 的要求，对下述的主要会计政策进行了变更：
− 成本法核算的长期股权投资
对于采用成本法核算的长期股权投资，当被投资单位宣告分派现金股利或利润时，
本集团原确认的当期投资收益仅限于所获得的被投资单位在接受投资后产生的累
计净利润分配额。从2009 年1 月1 日起，除取得投资时实际支付的价款或对价中
包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本集团按照享有被投资单位宣告
发放的现金股利或利润确认投资收益，不再划分是否属于投资前和投资后被投资
单位实现的净利润。本集团按照上述规定确认投资收益后，会关注长期股权投资
的账面价值是否大于享有被投资单位净资产（包括相关商誉）账面价值的 份额，
如果大于则并根据附注3(10)(b)所述的会计政策按照《企业会计准则第8 号—资产
减值准备》对长期股权投资进行减值测试，可收回金额低于长期股权投资账面价
值的，计提减值准备。
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4 主要会计政策变更(续)
− 成本法核算的长期股权投资（续）
根据《解释3 号》的规定，本集团没有对成本法核算方法的改变进行追溯调整。
此项会计政策变更对本集团2009 年财务报表的影响不重大。
− 利润表的列报
本集团在利润表“每股收益”项下增列“其他综合收益”项目和“综合收益总额”项
目。“其他综合收益”项目，反映根据企业会计准则规定未在损益中确认的各项利
得和损失扣除所得税影响后的净额。“综合收益总额”项目，反映净利润与其他综
合收益的合计金额。本集团的合并利润表也应按照上述规定进行调整，并在“综
合收益总额”项目下单独列示“归属于母公司所有者的综合收益总额”项目和“归
属于少数股东的综合收益总额”项目。
对于上述利润表列报项目增加的变更，本集团同时调整了比较报表的相关项目，
详见利润表有关项目。
− 分部报告
本集团原按地区分部和业务分部披露分部信息并选择以地区分部为报告分部信
息的主要形式。现改为以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经
营分部，以经营分部为基础确定报告分部进行分部信息披露。
对于上述分部报告的信息披露变更，本集团同时调整了相关信息的上年度比较数
据，详见附注54。
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第52 页
5 税项
本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下:
税项 计税基础 税率
企业所得税 应纳税所得额 (i)
营业税 房地产销售收入等 5%
增值税 销项税-可抵扣的进项税 17%
城市维护建设税 实际缴纳的营业税 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 实际缴纳的营业税 按公司所在地政策缴纳
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率30% - 60%
契税 土地使用权的出售、出让金额 3% - 5%
(i) 除以下所列地区公司外，本集团的子公司本报告期内适用的所得税税率为
25% 。
税率
深圳、珠海、厦门、海南及浦东 20%
香港地区 16.5%
注: 2008 年1 月1 日起，本集团执行于2007 年3 月16 日经第十届全国人大会
议审议通过的企业所得税法案及其后续实施细则 (以下简称“新税法”)。
原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行后5 年内逐步过渡到法定税
率。其中: 享受企业所得税15% 税率的企业，2008 年按18% 税率执行，
2009 年按20% 税率执行，2010 年按22% 执行，2011 年按24% 税率执行，
2012 年按25% 执行。
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6 合并财务报表的范围及其变化
(1) 于2009 年6 月30 日，纳入本集团合并财务报表范围的子公司如下:
A 主要房地产公司
序号
名称 注册地币种注册资本经营范围
期末实际
投资额
(折合人民币)
集团
持股比例
集团表
决权比例
1 深圳市万科房地产有限
公司
深圳人民币600,000,000.00 房地产开发经营600,000,000.00 100% 100%
2 深圳万科置业有限公司 深圳人民币80,000,000.00 房地产开发经营80,000,000.00 100% 100%
3 深圳市万科东海岸房地
产开发有限公司
深圳人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
4 深圳市万科东海岸实业
有限公司
深圳人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
5 深圳市万科溪之谷房地
产有限公司
深圳人民币10,000,000.00 房地产开发经营6,000,000.00 60% 60%
6 深圳万科第五园房地产
有限公司
深圳人民币200,000,000.00 房地产开发经营200,000,000.00 100% 100%
7 深圳市万科南城房地产
有限公司
深圳人民币10,000,000.00 房地产开发经营9,000,000.00 90% 90%
8 惠州市万科房地产有限
公司
惠州人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
9 深圳万科城房地产开发
有限公司
深圳美元12,100,000.00 房地产开发经营100,145,835.54 100% 100%
10 深圳市万科九州房地产
开发有限公司
深圳人民币10,000,000.00 房地产开发经营9,000,000.00 90% 90%
11 深圳市万科城市风景房
地产开发有限公司
深圳人民币120,000,000.00 房地产开发经营120,000,000.00 100% 100%
12 深圳万科兴业房地产
开发有限公司
深圳人民币62,413,230.00 房地产开发经营62,413,230.00 95% 95%
13 深圳市万科恒丰房地产
开发有限公司
深圳人民币51,871,586.00 房地产开发经营28,529,372.00 55% 55%
14 深圳万科华昱花园房地
产开发有限公司
深圳人民币95,909,045.00 房地产开发经营57,546,184.00 60% 60%
15 深圳市万科道霖投资发
展有限公司
深圳人民币20,000,000.00 房地产开发经营20,000,000.00 100% 100%
16 深圳万科恒大物业有限
公司
深圳人民币96,375,000.00 房地产开发经营96,375,000.00 100% 100%
17 惠州市万科置业有限公
司
惠州人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
18 惠州市利万房地产开发
有限公司
惠州人民币10,000,000.00 房地产开发经营6,700,000.00 67% 67%
19 深圳市富春东方房地产
开发有限公司
深圳人民币158,000,000.00 房地产开发经营158,000,000.00 100% 100%
20 深圳市东方尊峪房地产
开发有限公司
深圳人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
21 万轩置业(深圳)有限公
司
深圳美元10,000,000.00 房地产开发经营82,720,500.00 100% 100%
22 深圳市易理房地产开发
有限公司
深圳人民币39,000,000.00 房地产开发经营39,000,000.00 100% 100%
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6 合并财务报表的范围及其变化 (续)
(1) 于2009 年6 月30 日，纳入本集团合并财务报表范围的子公司如下: (续)
A 主要房地产公司 (续)
序号 名称 注册地币种注册资本经营范围
期末实际
投资额
(折合人民币)
集团
持股比例
集团表
决权比例
23
广东上城建设有限公司 深圳人民币20,000,000.00园林绿化工程设计、
施工、房地产
开发经营
20,000,000.00
100% 100%
24 广州市万科房地产有限
公司
广州人民币50,000,000.00 房地产开发经营50,000,000.00 100% 100%
25 广州市万科置业有限公
司
广州人民币30,000,000.00 房地产开发经营30,000,000.00 100% 100%
26 佛山市万科房地产有限
公司
佛山人民币80,000,000.00 房地产开发经营80,000,000.00 100% 100%
27 鹏利国际置业 (广州)
有限公司
广州港币85,550,000.00 房地产开发经营91,106,250.00 100% 100%
28 广州市万新房地产有限
公司
广州港币760,000,000.00 房地产开发经营723,433,883.00 100% 100%
29 广州市万科星房地产有
限公司▲
广州美元18,600,000.00 房地产开发经营73,938,720.00 50% 60%
30 广州市鹏万房地产有限
公司▲
广州人民币200,000,000.00 房地产开发经营100,000,000.00 50% 60%
31 广州市万科穗东房地产
有限公司
广州人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
32 东莞市万科房地产有限
公司
东莞人民币20,000,000.00 房地产开发经营20,000,000.00 100% 100%
33 东莞市松山居置业有限
公司
东莞人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
34 东莞市万科阳光房地产
有限公司
东莞人民币25,000,000.00 房地产开发经营25,000,000.00 100% 100%
35 东莞市新万房地产开发
有限公司
东莞人民币10,000,000.00 房地产开发经营5,100,000.00 51% 51%
36 东莞市新世纪明上居商
住开发有限公司
东莞人民币1,000,000.00 房地产开发经营510,000.00 51% 51%
37 东莞市松湖居置业有限
公司
东莞人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
38 佛山市顺德区万科置业
有限公司
佛山人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
39 佛山市万科投资有限公
司
佛山人民币10,000,000.00 房地产开发经营
及投资
10,000,000.00 100% 100%
40 佛山市万科置业有限公
司
佛山人民币20,000,000.00 房地产开发经营20,000,000.00 100% 100%
41 佛山市南海区万科金域
华庭房地产有限公司
佛山美元44,000,000.00 房地产开发经营184,512,288.97 55% 55%
42 珠海市万科房地产有限
公司
珠海人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
43 珠海市珠宾置业发展有
限公司
珠海人民币109,000,000.00 房地产开发经营109,000,000.00 100% 100%
万科企业股份有限公司
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(金额单位: 人民币元)
第55 页
6 合并财务报表的范围及其变化 (续)
(1) 于2009 年6 月30 日，纳入本集团合并财务报表范围的子公司如下: (续)
A 主要房地产公司 (续)
序号 名称 注册地币种注册资本经营范围
期末实际
投资额
(折合人民币)
集团持股
比例
集团表决
权比例
44
珠海市万茂房地产开发
有限公司
珠海美元33,400,000.00 房地产开发经营
132,906,950.00 55% 55%
45 中山市万科房地产有限
公司
中山美元12,000,000.00 房地产开发经营98,796,520.00 100% 100%
46 厦门市万科房地产有限
公司
厦门人民币50,000,000.00 房地产开发经营50,000,000.00 100% 100%
47 厦门富春东方房地产开
发有限公司
厦门人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
48 厦门恒邦房地产开发有
限公司
厦门人民币50,000,000.00 房地产开发经营50,000,000.00 100% 100%
49 厦门万科星置业有限公
司
厦门美元2,333,000.00 房地产开发经营1,956,238.12 55% 55%
50 长沙宏程房地产开发有
限公司
长沙人民币20,000,000.00 房地产开发经营16,000,000.00 80% 80%
51 长沙市万科房地产开发
有限公司
长沙人民币20,000,000.00 房地产开发经营20,000,000.00 100% 100%
52 福州市万科房地产有限
公司
福州人民币20,000,000.00 房地产开发经营20,000,000.00 100% 100%
53 海南富春东方房地产开
发有限公司
海南人民币20,000,000.00 房地产开发经营20,000,000.00 100% 100%
54 上海万科房地产有限公
司
上海人民币800,000,000.00 房地产开发经营800,000,000.00 100% 100%
55 上海万科长宁置业有限
公司
上海人民币30,000,000.00 房地产开发经营30,000,000.00 100% 100%
56 上海漕华投资有限公司
(原“上海万科徐汇置
业有限公司”)
上海人民币78,000,000.00投资、房地产开发经
营
78,000,000.00 100% 100%
57 上海朗达实业有限公司 上海人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
58 上海万科浦东置业有限
公司
上海人民币160,000,000.00 房地产开发经营160,000,000.00 100% 100%
59 上海万科宝山置业有限
公司
上海人民币50,000,000.00 房地产开发经营50,000,000.00 100% 100%
60 上海万科投资管理有限
公司
上海人民币204,090,000.00 房地产开发经营204,090,000.00 100% 100%
万科企业股份有限公司
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(金额单位: 人民币元)
第56 页
6 合并财务报表的范围及其变化 (续)
(1) 于2009 年6 月30 日，纳入本集团合并财务报表范围的子公司如下: (续)
A 主要房地产公司 (续)
序号 名称 注册地币种注册资本经营范围
期末实际
投资额
(折合人民币)
集团持股
比例
集团表决
权比例
61 上海天亿置业发展有限公
司
上海人民币50,000,000.00 房地产开发经营45,000,000.00 90% 90%
62 上海万科宝南置业有限公
司
上海人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
63 上海万科蓝山小城置业有
限公司
上海人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
64 上海万科中实房地产有限
公司▲
上海人民币20,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 50% 60%
65 上海锦桦房地产开发有限
公司
上海人民币100,000,000.00 房地产开发经营100,000,000.00 100% 100%
66 上海锦川房地产开发有限
公司
上海人民币100,000,000.00 房地产开发经营100,000,000.00 100% 100%
67 上海万科翔南置业有限公
司
上海人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
68 上海恒大房产股份有限公
司
上海人民币141,348,200.00 房地产开发经营141,047,103.00
99.8% 99.8%
69 上海中林置业发展有限公
司
上海人民币20,000,000.00 房地产开发经营20,000,000.00 100% 100%
70 上海万科宝北置业有限公
司
上海人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
71 上海罗联置业有限公司 上海人民币470,000,000.00 房地产开发经营470,000,000.00 100% 100%
72 上海美兰华府置业有限公
司
上海人民币700,000,000.00 房地产开发经营700,000,000.00 100% 100%
73 上海地杰置业有限公司▲ 上海人民币20,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 50% 55%
74 上海祥大房地产发展
有限公司
上海人民币1,783,000,000.00 房地产开发经营1,337,250,000.00
75% 75%
75 南京万科置业有限公司 南京人民币150,000,000.00 房地产开发经营150,000,000.00 100% 100%
76 南京恒越置业有限公司 南京人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
77 南京运杰房地产开发有限
公司
南京人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
78 南京金域蓝湾置业有限公
司
南京人民币90,000,000.00 房地产开发经营90,000,000.00 100% 100%
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第57 页
6 合并财务报表的范围及其变化 (续)
(1) 于2009 年6 月30 日，纳入本集团合并财务报表范围的子公司如下: (续)
A 主要房地产公司 (续)
序号 名称 注册地币种注册资本经营范围
期末实际
投资额
(折合人民币)
集团持股
比例
集团表决
权比例
79 南京富春东方房地产开
发有限公司
南京美元2,000,000.00 房地产开发经营16,529,260.00 90% 90%
80 南京恒邦房地产开发有
限公司
南京美元2,000,000.00 房地产开发经营14,940,000.00 90% 90%
81 无锡万科房地产有限公
司
无锡人民币300,000,000.00 房地产开发经营180,000,000.00 60% 60%
82 无锡新万房地产有限公
司
无锡人民币126,000,000.00 房地产开发经营88,200,000.00 70% 70%
83 无锡鼎安房地产有限公
司
无锡人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
84 无锡万胜房地产开发有
限公司
无锡美元49,200,000.00 房地产开发经营204,524,301.55 55% 55%
85 无锡东城房地产有限公
司
无锡美元99,600,000.00 房地产开发经营261,005,770.35 55% 55%
86 苏州南都建屋有限公司 苏州人民币300,000,000.00 房地产开发经营210,000,000.00 70% 70%
87 昆山嘉华投资有限公司 昆山人民币50,000,000.00 房地产开发经营50,000,000.00 100% 100%
88 江苏苏南万科房地产有
限公司
苏州人民币30,000,000.00 房地产开发经营30,000,000.00 100% 100%
89 苏州万科置业有限公司 苏州美元42,500,000.00 房地产开发经营184,903,262.50 55% 55%
90 苏州汇华投资置业有限
公司
苏州人民币355,000,000.00 房地产开发经营181,050,000.00 51% 51%
91 万科中粮(苏州)置业有
限公司
苏州人民币230,000,000.00 房地产开发经营117,300,000.00 51% 60%
92 杭州万科置业有限公司 杭州人民币320,000,000.00 房地产开发经营320,000,000.00 100% 100%
93 浙江万科南都房地产有
限公司
杭州人民币150,000,000.00 房地产开发经营150,000,000.00 100% 100%
94 浙江南都置业有限公司 杭州人民币300,000,000.00 房地产开发经营300,000,000.00 100% 100%
95 杭州余杭新都工程开发
有限公司
杭州人民币20,000,000.00 房地产开发经营20,000,000.00 100% 100%
96 杭州银都置业有限公司 杭州人民币20,000,000.00 房地产开发经营20,000,000.00 100% 100%
97 杭州良渚文化村开发有
限公司
杭州人民币30,000,000.00 房地产开发经营30,000,000.00 100% 100%
98 杭州林庐房地产开发有
限公司
杭州人民币170,000,000.00 房地产开发经营170,000,000.00 100% 100%
99 杭州万坤置业有限公司 杭州人民币350,000,000.00 房地产开发经营178,500,000.00 51% 51%
100 杭州南都佑圣房地产开
发有限公司
杭州人民币10,000,000.00 房地产开发经营6,000,000.00 60% 60%
101 杭州钱江湾花园有限公
司
杭州人民币30,000,000.00 房地产开发经营27,000,000.00 90% 90%
102 杭州万科容大房地产有
限公司
杭州人民币30,000,000.00 房地产开发经营16,500,000.00 55% 55%
103 宁波万科房地产开发有
限公司
宁波人民币150,000,000.00 房地产开发经营150,000,000.00 100% 100%
104 宁波金盛置业有限公司 宁波人民币20,000,000.00 房地产开发经营15,000,000.00 75% 75%
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第58 页
6 合并财务报表的范围及其变化 (续)
(1) 于2009 年6 月30 日，纳入本集团合并财务报表范围的子公司如下: (续)
A 主要房地产公司 (续)
序号 名称 注册地币种注册资本经营范围
期末实际
投资额
(折合人民币)
集团持
股比例
集团表决
权比例
105 镇江润都置业有限公司 镇江人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
106 镇江润中置业有限公司 镇江人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
107 镇江润桥置业有限公司 镇江人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
108 镇江润南置业有限公司 镇江人民币50,000,000.00 房地产开发经营50,000,000.00 100% 100%
109 江西万科益达房地产发展
有限公司▲
南昌人民币20,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 50% 60%
110 江西万科青山湖房地产发
展有限公司▲
南昌人民币100,000,000.00 房地产开发经营50,000,000.00 50% 60%
111 北京万科企业有限公司 北京人民币1,000,000,000.00 房地产开发经营1,000,000,000.00 100% 100%
112 北京海开万科房地产开发
有限责任公司
北京人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
113 北京万科置业有限公司 北京美元18,400,000.00 房地产开发经营129,326,060.68 100% 100%
114 北京万科四季花城房地产
开发有限公司
北京人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
115 北京市朝阳万科房地产开
发有限公司
北京人民币200,000,000.00 房地产开发经营120,000,000.00 60% 60%
116 北京中粮万科假日风景房
地产开发有限公司▲
北京人民币830,000,000.00 房地产开发经营415,000,000.00 50% 60%
117 天津万科房地产有限公司 天津人民币390,000,000.00 房地产开发经营390,000,000.00 100% 100%
118 天津万科兴业发展有限公
司
天津人民币60,000,000.00 房地产开发经营60,000,000.00 100% 100%
119 天津兴海房地产开发有限
公司
天津人民币15,000,000.00 房地产开发经营8,250,000.00 55% 55%
120 天津万科新湖置业有限公
司
天津人民币17,000,000.00 房地产开发经营17,000,000.00 100% 100%
121 天津万科新锐房地产有限
公司
天津人民币120,000,000.00 房地产开发经营120,000,000.00 100% 100%
122 天津万泰时尚置业有限责
任公司
天津人民币200,000,000.00 房地产开发经营192,000,000.00 96% 96%
123 天津万科新里程房地产有
限公司
天津人民币230,000,000.00 房地产开发经营126,500,000.00 55% 55%
124 天津万滨房地产开发有限
公司
天津人民币140,000,000.00 房地产开发经营140,000,000.00 100% 100%
125 天津滨海时尚置业有限公
司
天津人民币160,000,000.00 房地产开发经营160,000,000.00 100% 100%
126 天津中天万方投资有限公
司
天津人民币20,000,000.00 房地产开发经营20,000,000.00 100% 100%
127 天津万福投资有限公司 天津人民币20,000,000.00 房地产开发经营20,000,000.00 100% 100%
128 天津万筑投资有限公司 天津人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
129 沈阳万科房地产开发有限
公司
沈阳人民币100,000,000.00 房地产开发经营100,000,000.00 100% 100%
130 沈阳万科四季花城房地产
开发有限公司
沈阳人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第59 页
6 合并财务报表的范围及其变化 (续)
(1) 于2009 年6 月30 日，纳入本集团合并财务报表范围的子公司如下: (续)
A 主要房地产公司 (续)
序号 名称 注册地币种注册资本经营范围
期末实际
投资额
(折合人民币)
集团持股
比例
集团表决
权比例
131 沈阳万科浑南房地产开
发有限公司
沈阳人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
132 沈阳万科新墅置业有限
公司
沈阳美元15,800,000.00 房地产开发经营123,547,776.00 100% 100%
133 沈阳万科置业开发有限
公司
沈阳人民币10,000,000.00 房地产投资、土地
整理
7,500,000.00 75% 75%
134 沈阳东部置业开发有限
公司
沈阳人民币10,000,000.00 房地产投资、土地
整理
8,000,000.00 80% 80%
135 沈阳正达永丰房地产开
发有限公司
沈阳人民币8,000,000.00 房地产开发经营8,000,000.00 100% 100%
136 沈阳万科金域曦郡房地
产开发有限公司*
沈阳人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
137 大连万科房地产开发有
限公司
大连人民币32,000,000.00 房地产开发经营32,000,000.00 100% 100%
138 大连万科锦绣花城开发
有限公司
大连人民币70,000,000.00 房地产开发经营70,000,000.00 100% 100%
139 大连万科城置业有限公
司
大连美元42,000,000.00 房地产开发经营181,457,430.00 55% 55%
140 鞍山万科房地产开发有
限公司
鞍山美元5,172,700.00 房地产开发经营29,634,398.30 100% 100%
141 长春万科房地产开发有
限公司
长春人民币50,000,000.00 房地产开发经营50,000,000.00 100% 100%
142 长春万润房地产开发有
限公司
长春人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
143 青岛万科银盛泰房地产
开发有限公司
青岛人民币100,000,000.00 房地产开发经营80,000,000.00 80% 80%
144 青岛万科房地产有限公
司
青岛人民币20,000,000.00 房地产开发经营20,000,000.00 100% 100%
145 青岛万科企业有限公司* 青岛人民币50,000,000.00 房地产开发经营50,000,000.00 100% 100%
146 青岛豪仁置业有限公司 青岛美元18,680,000.00 房地产开发经营77,621,940.75 55% 55%
147 青岛万科大山房地产开
发有限公司
青岛人民币100,000,000.00 房地产开发经营60,000,000.00 60% 60%
148 成都万科房地产有限公
司
成都人民币80,000,000.00 房地产开发经营80,000,000.00 100% 100%
149 成都万科置业有限公司 成都美元12,100,000.00 房地产开发经营60,027,870.00 60% 60%
150 成都万科倍富置业有限
公司
成都人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
151 成都万科成华置业有限
公司
成都美元75,142,857.00 房地产开发经营554,479,141.80 100% 100%
152 成都万科国宾置业有限
公司
成都美元140,000,000.00 房地产开发经营786,683,955.00 60% 60%
153 成都万科光华置业有限
公司
成都美元131,428,571.00 房地产开发经营574,080,298.04 100% 100%
154 成都万科锦江置业有限
公司
成都人民币10,000,000.00 房地产开发经营10,000,000.00 100% 100%
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第60 页
6 合并财务报表的范围及其变化 (续)
(1) 于2009 年6 月30 日，纳入本集团合并财务报表范围的子公司如下: (续)
A 主要房地产公司 (续)
序号 名称 注册地币种 注册资本经营范围
期末实际
投资额
(折合人民币)
集团持股
比例
集团表决
权比例
155 武汉市万科房地产有限
公司
武汉人民币150,000,000.00 房地产开发经营 150,000,000.00 100% 100%
156 武汉万科天诚房地产有
限公司
武汉美元12,100,000.00 房地产开发经营 53,265,289.00 55% 55%
157 武汉万科天润房地产有
限公司
武汉美元57,600,000.00 房地产开发经营 434,078,043.00 100% 100%
158 武汉国浩置业有限公司 武汉人民币10,000,000.00 房地产开发经营 10,000,000.00 55% 55%
159 武汉王家墩现代城地产
有限公司
武汉人民币200,000,000.00 房地产开发经营
180,000,000.00
90% 90%
160 西安万科企业有限公司 西安人民币20,000,000.00 房地产开发经营 20,000,000.00 100% 100%
161 西安万科城南置业有限
公司
西安人民币10,000,000.00 房地产开发经营 10,000,000.00 100% 100%
162 万科(重庆)房地产有限公
司
重庆人民币80,000,000.00 房地产开发经营 80,000,000.00 100% 100%
163 合肥万科置业有限公司 合肥人民币20,000,000.00 房地产开发经营 20,000,000.00 100% 100%
164 富阳万科房地产开发有
限公司
杭州人民币300,000,000.00 房地产开发经营 300,000,000.00 100% 100%
165 沈阳万科浑南金域房地
产开发有限公司
沈阳人民币1,022,520,258.00 房地产开发经营 1,022,520,258.00 100% 100%
166 沈阳万科金域蓝湾房地
产开发有限公司
沈阳人民币578,150,000.00 房地产开发经营 578,150,000.00 100% 100%
167 大连万科置业有限公司 大连人民币30,000,000.00 房地产开发经营 30,000,000.00 100% 100%
168 长沙四海置业有限公司 长沙人民币8,000,000.00 房地产开发经营 6,400,000.00 80% 80%
169 上海晶元置业有限公司 上海人民币31,180,000.00 房地产开发物业管理 17,149,000.00 55% 55%
170 成都万科华东置业有限
公司
成都人民币77,680,000.00 房地产开发经营 69,912,000.00 90% 100%
171 重庆渝开发珊瑚置业有
限公司
重庆人民币100,000,000.00 房地产开发经营 51,000,000.00
51% 51%
172 陕西华联置业发展有限
公司
西安人民币367,850,000.00 房地产开发经营 187,603,500.00
51% 60%
173 富阳泉水湾置业有限公
司
杭州美元49,000,000.00 房地产开发经营 95,689,545.32 100% 100%
* 为本报告期新设子公司共2 家
▲ 本集团通过子公司对上述7 家公司的持股比例均低于51% ，但由于在该等子公司的董事会中占
多数表决权，从而能够对该等子公司的财务和经营决策实施控制，因此将该等子公司纳入合并
报表的财务范围。
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第61 页
6 合并财务报表的范围及其变化 (续)
(1) 于2009 年6 月30 日，纳入本集团合并财务报表范围的子公司如下 (续) :
B 主要物业管理公司
名称
注册地币种注册资本经营范围
期末实际
投资额
(折合人民币)
集团持股
比例
集团表决
权比例
1 深圳万科物业服务有限公司 深圳人民币10,000,000.00 物业服务 10,000,000.00 100% 100%
2 广州市万科物业服务有限公司 广州人民币5,000,000.00 物业服务 5,000,000.00 100% 100%
3 东莞市万科物业服务有限公司 东莞人民币5,000,000.00 物业服务 5,000,000.00 100% 100%
4 佛山市万科物业服务有限公司 佛山人民币3,000,000.00 物业服务 3,000,000.00 100% 100%
5 厦门市万科物业服务有限公司 厦门人民币3,000,000.00 物业服务 3,000,000.00 100% 100%
6 长沙市万科物业服务有限公司 长沙人民币5,000,000.00 物业服务 5,000,000.00 100% 100%
7 珠海市万科物业服务有限公司 珠海人民币3,000,000.00 物业服务 3,000,000.00 100% 100%
8 上海万科物业服务有限公司 上海人民币10,000,000.00 物业服务 10,000,000.00 100% 100%
9 上海红郡物业服务有限公司 上海人民币5,000,000.00 物业服务 5,000,000.00 100% 100%
10 南京万科物业管理有限公司 南京人民币4,500,000.00 物业服务 4,500,000.00 100% 100%
11 无锡万科物业服务有限公司 无锡人民币3,000,000.00 物业服务 3,000,000.00 100% 100%
12 杭州万科物业服务有限公司 杭州人民币2,000,000.00 物业服务 2,000,000.00 100% 100%
13 宁波万科物业服务有限公司 宁波人民币3,000,000.00 物业服务 3,000,000.00 100% 100%
14 江西万科益达物业服务有限公司南昌人民币1,000,000.00 物业服务 900,000.00 90% 90%
15 北京万科物业服务有限公司 北京人民币22,000,000.00 物业服务 22,000,000.00 100% 100%
16 天津万科物业服务有限公司 天津人民币10,000,000.00 物业服务 10,000,000.00 100% 100%
17 沈阳万科物业服务有限公司 沈阳人民币10,000,000.00 物业服务 10,000,000.00 100% 100%
18 大连万科物业服务有限公司 大连人民币3,860,000.00 物业服务 3,860,000.00 100% 100%
19 鞍山万科物业服务有限公司 鞍山人民币3,000,000.00 物业服务 3,000,000.00 100% 100%
20 长春万科物业服务有限公司 长春人民币3,000,000.00 物业服务 3,000,000.00 100% 100%
21 成都万科物业服务有限公司 成都人民币5,000,000.00 物业服务 5,000,000.00 100% 100%
22 武汉市万科物业服务有限公司 武汉人民币12,000,000.00 物业服务 12,000,000.00 100% 100%
23 西安市万科物业服务有限公司 西安人民币500,000.00 物业服务 500,000.00 100% 100%
24 长沙南都物业服务有限公司 长沙人民币500,000.00 物业服务 500,000.00 100% 100%
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(金额单位: 人民币元)
第62 页
6 合并财务报表的范围及其变化 (续)
(1) 于2009 年6 月30 日，纳入本集团合并财务报表范围的子公司如下 (续) :
C 非主要经营子公司
名称 注册地币种注册资本经营范围
期末实际
投资额
(折合人民币)
集团持股
比例
集团表决
权比例
1 万科地产(香港)有限公司 香港港币15,600,000.00 房地产代理投资 14,611,772.88 100% 100%
2 永达中国投资有限公司 香港港币10,000.00 投资 9,364.00 100% 100%
3 北京万信投资发展有限公司 北京人民币30,000,000.00 投资 30,000,000.00 100% 100%
4 万科置业(香港)有限公司 香港美元9,500,000.00 房地产代理投资 69,526,014.48 100% 100%
5 东莞万科建筑技术研究有限公司东莞人民币20,000,000.00 建筑技术研究 20,000,000.00 100% 100%
6 深圳市万科财务顾问有限公司 深圳人民币15,000,000.00 咨询服务 15,000,000.00 100% 100%
7 深圳市浪骑游艇会有限公司 深圳人民币57,100,000.00 游艇及泊位租赁 57,100,000.00 100% 100%
8 上海郡科投资管理有限公司 上海人民币350,000,000.00 投资 350,000,000.00 100% 100%
9 杭州长源旅游发展有限公司 杭州人民币90,000,000.00 旅游资源开发 90,000,000.00 100% 100%
10 杭州白鹭湾度假酒店有限公司 杭州人民币10,000,000.00 酒店项目投资 10,000,000.00 100% 100%
11 天津万盛投资有限公司 天津人民币80,000,000.00 投资 80,000,000.00 100% 100%
12 耀晶有限公司 香港港币1,000.00 投资 1,000.00 100% 100%
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(金额单位: 人民币元)
第63 页
6 合并财务报表的范围及其变化 (续)
(1) 于2009 年6 月30 日，纳入本集团合并财务报表范围的子公司如下 (续) :
D 非主要子公司
本集团尚有非主要地产公司7 家，注册资本总额人民币11,696 万元，非
主要物业公司8 家，注册资本总额人民币1,050 万元，非主要其他子公
司主要是以持股为目的无主营业务的设于香港的公司 (SPV) ，非主要
其他子公司共28 家，注册资本总额为人民币8,476 万元。
(2) 本报告期合并范围发生变化的子公司原因如下:
(i) 上述 “*” 标识的公司是本报告期新设的2 家子公司明细，详见上述
6(1)A 内容，故该等公司纳入合并报表范围。
(ii) 本报告期收购2 家子公司，收购子公司的明细如下:
子公司名称 注册地币别 注册资本 经营范围
期末实际
投资额
(折合人民币)
集团持股
比例
集团表决
权比例
1 耀晶有限公司 香港港币 1,000.00 投资 881.80 100% 100%
2
武汉王家墩现代城房地产
有限公司
武汉人民币200,000,000.00 房地产开发经营 180,000,000.00 90% 90%
上述公司的主要资产为拟开发产品及在建开发产品。本集团收购上述公司的实质
目的是为了购买其所拥有的拟开发产品及在建开发产品。
(iii) 本期收购公司情况请见附注53。
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(金额单位: 人民币元)
第64 页
6 合并财务报表的范围及其变化 (续)
(2) 本报告期合并范围发生变化的子公司原因如下: (续)
(iv) 本期不再纳入合并范围的原子公司如下：
原子公司名称 注册地 业务性质
本期不再成
为子公司的
原因
1
深圳市富春东方大酒楼有限公司
深圳
餐饮服务
注销
2 沈阳万科城市花园开发有限公司 沈阳 房地产开发经营 注销
3 广州市万科都华房地产有限公司 广州 房地产开发经营 注销
4 深圳万科新城房地产开发限公司 深圳 房地产开发经营 注销
本期不再纳入合并范围的原子公司上一会计期间资产负债表日资产总计人民币
124,689,233.56 元，负债总计人民币18,387,137.41 元，所有者权益总计人民币
106,302,096.15 元。
本期不再纳入合并范围的原子公司在处置日资产总计人民币124,975,199.60 元，负债总
计人民币18,387,932.71 元，所有者权益总计人民币106,587,266.89 元。
本期不再纳入合并范围的原子公司在本期期初至处置日净利润总计人民币285,170.74
元。
(v) 本报告期内，本集团纳入合并范围公司共计252 家。
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(金额单位: 人民币元)
第65 页
7 货币资金
本集团
2009 年6 月30 日 2008年12 月31 日
项目 原币
折算
汇率 折合人民币 原币
折算
汇率 折合人民币
现金 人民币 1,716,823.75 1.0000 1,716,823.75 人民币1,736,928.12 1.0000 1,736,928.12
美元 1,254.49 6.8319 8,570.55 美元1,404.49 6.8346 9,599.13
港币 57,145.15 0.8815 50,373.45 港币182,043.41 0.8819 160,544.08
日元 326,498.03 0.0711 23,214.01 日元326,497.89 0.0757 24,715.89
欧元 - - - 欧元836.10 9.6590 8,075.89
澳元 - - - 澳元3,185.90 4.7135 15,016.74
英镑 - - - 英镑1,050.00 9.8798 10,373.79
小计 1,798,981.76 1,965,253.64
银行
存款 人民币
26,552,936,518.31 1.0000 26,552,936,518.31 人民币19,541,074,891.23 1.0000 19,541,074,891.23
美元 44,107,574.08 6.8319 301,338,535.35 美元61,471,389.40 6.8346 420,132,357.99
港币 10,260,761.27 0.8815 9,044,861.06 港币7,811,418.23 0.8819 6,888,889.74
小计 26,863,319,914.72 19,968,096,138.96
其他货
币资金
人民币
15,304,646.26 1.0000 15,304,646.26 人民币8,224,537.32 1.0000 8,224,537.32
合计 26,880,423,542.74 19,978,285,929.92
其他货币资金为物业项目代管基金人民币15,304,646.26 元 (2008 年: 人民币
8,224,537.32 元) (见附注29 其他非流动负债) 。
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(金额单位: 人民币元)
第66 页
7 货币资金
本公司
2009 年6 月30 日 2008年12 月31 日
项目 原币
折算
汇率折合人民币 原币
折算
汇率 折合人民币
现金 人民币 27,399.21 1.0000 27,399.21 人民币16,058.22 1.0000 16,058.22
美元 826.49 6.8319 5,646.50 美元876.49 6.8346 5,990.46
港币 1,753.03 0.8815 1,545.30 港币2,799.04 0.8819 2,468.47
日元 1,750.07 0.0711 124.43 日元1,749.93 0.0757 132.47
欧元 - - - 欧元836.10 9.6590 8,075.89
澳元 - - - 澳元3,185.90 4.7135 15,016.74
英镑 - - - 英镑1,050.00 9.8798 10,373.79
小计 34,715.44 58,116.04
银行
存款
人民币 17,040,380,595.33 1.0000 17,040,380,595.33 人民币12,201,039,143.61 1.0000 12,201,039,143.61
美元 74,178.07 6.8319 506,777.16 美元74,227.79 6.8346 507,317.25
港币 96,095.86 0.8815 84,708.50 港币102,522.80 0.8819 90,414.86
小计 17,040,972,080.99 12,201,636,875.72
合计 17,041,006,796.43 12,201,694,991.76
8 应收账款
本集团
(1) 按照应收账款的类别分类列示如下:
2009 年6 月30 日 2008年12 月31 日
项目 金额
比例
(%) 坏账准备
比例
(%) 金额
比例
(%) 坏账准备
比例
(%)
应收外部
单位款
1,017,007,104.97
100.00
15,931,868.59 1.57 937,477,226.71 100.00 14,702,382.47 1.57
上述余额中无对持有本公司5% (含5%) 以上表决权股份的股东的应收款项。
(2) 于2009 年6 月30 日，本集团应收账款前5 名单位 (个人) 的应收账款总额如下:
2009 年6 月30 日2008 年12 月31 日
金额 (人民币) 253,187,975.00 90,284,017.00
占应收账款总额比例 24.90% 9.63%
* 以上应收账款均为一年内发生的待收取购房款。
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(金额单位: 人民币元)
第67 页
8 应收账款 (续)
本集团 (续)
(3) 按照应收账款的账龄分类列示如下:
2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
金额 比例 坏账准备 比例金额 比例 坏账准备 比例
账龄 人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%)
1 年以内 974,175,435.65 95.79 10,046,441.78 1.03 910,405,960.74 97.11 8,638,664.87 0.95
1-2 年 30,369,456.85 2.99 1,574,634.34 5.18 9,059,794.29 0.97 462,407.07 5.10
2-3 年 1,929,818.30 0.19 105,026.36 5.44 3,964,853.11 0.42 198,242.66 5.00
3 年以上 10,532,394.17 1.03 4,205,766.11 39.93 14,046,618.57 1.50 5,403,067.87 38.47
合计 1,017,007,104.97 100.00 15,931,868.59 937,477,226.71 100.00 14,702,382.47
账龄自应收账款确认日起开始计算。
上述应收账款中全额计提坏账准备的金额计人民币1,494,354.09 元(2008 年12 月31 日:
人民币1,698,689.01 元)。
(4) 按照应收账款的坏账准备分类列示如下:
2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
金额 比例 坏账准备 比例金额 比例 坏账准备 比例
人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%)
单项金额重大 245,830,875.00 24.17 2,458,308.75 1.00 81,193,760.00 8.66 811,937.60 1.00
其他不重大
应收款项
771,176,229.97 75.83 13,473,559.84 1.75 856,283,466.71 91.34 13,890,444.87 1.62
合计 1,017,007,104.97 100.00 15,931,868.59 937,477,226.71 100.00 14,702,382.47
单项金额重大的款项为单项金额在人民币1,000 万元以上(含1,000 万元)的应收账款。
本报告期内，本集团无个别重大收回以前年度已全额或以较高比例计提坏账准备的应收
账款。
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(金额单位: 人民币元)
第68 页
9 预付款项
本集团
预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、工程款、设计费等。
(1) 预付款项账龄分析如下:
2009 年6 月30 日 2008年12 月31 日
账龄 金额 比例 金额 比例
人民币 (%) 人民币 (%)
1 年以内 2,050,570,351.22 71.75 2,558,859,445.86 80.96
1-2 年 444,829,971.97 15.56 350,132,814.59 11.08
2-3 年 113,849,811.36 3.98 49,441,889.43 1.57
3 年以上 248,802,146.81 8.71 202,084,848.68 6.39
合计 2,858,052,281.36 100.00 3,160,518,998.56 100.00
账龄自预付款项确认日起开始计算。
本集团本期末3 年以上的预付款项余额2.49 亿元，其中本集团预付天津张贵庄项
目土地价款1.75 亿元，本集团正在积极与当地市政公司沟通拆迁、补偿及相关配
套设施完善等问题，以早日获取该项目。
2009 年6 月30 日，无对持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东的预付款
项。
(2) 于2009 年6 月30 日，本集团预付款项前5 名单位(个人)的总额如下:
2009 年6 月30 日 2008年12 月31 日
金额(人民币) 1,536,026,965.25 1,634,299,208.82
占预付款项总额比例 53.74% 51.71%
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(金额单位: 人民币元)
第69 页
10 其他应收款
(1) 按照其他应收款的类别分类列示如下:
本集团 本公司
2009 年6 月30 日2008 年12 月31 日2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
应收子公司 - - 32,828,897,906.20 36,308,636,060.66
应收其他关联公司 1,465,850,066.95 1,617,804,866.57 474,530,867.95 521,794,319.92
其他 2,577,120,434.99 2,006,051,710.59 2,271,690.38 6,303,780.01
小计 4,042,970,501.94 3,623,856,577.16 33,305,700,464.53 36,836,734,160.59
减：坏账准备 139,544,363.83 127,759,670.91 134,081,374.12 134,080,886.35
合计 3,903,426,138.11 3,496,096,906.25 33,171,619,090.41 36,702,653,274.24
本集团的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、与合作方往来款、一年内
发生的代垫款及保证金(参见附注50(4))、代收代付款、押金、备用金等。
(2) 于2009 年6 月30 日，本集团其他应收款前5 名单位(个人)的其他应收款总额如
下:
本集团 本公司
2009 年6 月30 日2008 年12 月31 日 2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
金额（人民币） 1,400,099,642.82 1,420,723,749.27 13,419,303,351.59 16,292,688,033.78
占其他应收款总额比例 34.63% 39.20% 40.29% 44.23%
(3) 按照其他应收款的账龄分类列示如下:
本集团
2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
账龄 金额 比例坏账准备 比例金额 比例 坏账准备 比例
人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%)
1 年以内 2,596,710,821.83 64.23 31,007,121.65 1.19 2,919,431,144.62 80.56 60,383,486.40 2.07
1-2 年 1,142,785,366.94 28.27 43,562,400.89 3.81 232,673,354.08 6.42 6,809,269.47 2.93
2-3 年 122,930,372.60 3.04 6,691,836.26 5.44 284,016,983.31 7.84 5,902,317.45 2.08
3 年以上 180,543,940.57 4.46 58,283,005.03 32.28 187,735,095.15 5.18 54,664,597.59 29.12
合计 4,042,970,501.94 100.00 139,544,363.83 3,623,856,577.16 100.00 127,759,670.91
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(金额单位: 人民币元)
第70 页
10 其他应收款(续)
本公司
2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
账龄 金额 比例 坏账准备 比例金额 比例 坏账准备 比例
人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%)
1 年以内 33,264,506,585.60 99.88 132,171,990.49 0.40 36,828,877,772.41 99.98 132,170,033.48 0.36
1-2 年 34,829,539.82 0.10 81.90 0.00 1,486,978.63 - - -
3 年以上 6,364,339.11 0.02 1,909,301.73 30.00 6,369,409.55 0.02 1,910,852.87 30.00
合计 33,305,700,464.53 100.00 134,081,374.12 36,836,734,160.59 100.00 134,080,886.35
账龄自其他应收款确认日起开始计算。
(4) 按照其他应收款的坏账准备分类列示如下：
本集团
2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
金额 比例 坏账准备 比例 金额 比例 坏账准备 比例
人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%) 人民币 (%)
单项金额重大 3,312,941,648.46 81.94 14,338,032.61 0.43 2,469,696,070.89 68.15 5,650,369.37 0.23
单项金额不重大
但按信用风险特征
组合后的风险较大
75,337,804.80 1.86 75,337,804.80 100.00 73,315,454.66 2.02 73,315,454.66 100.00
其他不重大其他应
收款
654,691,048.68 16.20 49,868,526.42 7.62 1,080,845,051.61 29.83 48,793,846.88 4.51
合计 4,042,970,501.94 100.00 139,544,363.83 3,623,856,577.16 100.00 127,759,670.91
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(金额单位: 人民币元)
第71 页
10 其他应收款(续)
(4) 按照其他应收款的坏账准备分类列示如下(续)：
本集团(续)
单项金额重大的款项为单项金额在人民币3,000 万元以上(含3,000 万元)的其他
应收款，主要是按持股比例投入合营公司的项目开发款。
单项金额不重大但按信用风险特征组合后风险较大的款项主要为单项金额小于
3000 万元，但因实行酬金制的物业服务中心发生的其他应收款的信用风险较大，
本集团将其认定为按信用风险特征组合后风险较大的其他应收款。
上述准备中全额计提坏账准备的金额计人民币75,337,804.80 元(2008 年12 月31
日：人民币73,315,454.66 元)。
本期间内，本集团无个别重大收回以前年度已全额或以较高比例计提坏账准备
的其他应收款。
11 存货
本集团
2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
项目 金额 跌价准备 金额 跌价准备
已完工开发产品 5,484,306,667.60 8,028,054.98 7,901,152,143.88 10,190,004.37
在建开发产品 45,718,925,764.00 394,690,623.83 44,471,059,835.24 643,295,838.00
拟开发产品 33,898,041,390.89 567,041,619.00 34,719,124,232.13 587,265,200.00
原材料 34,285,742.28 - 48,455,423.66 344,067.59
合计 85,135,559,564.77 969,760,297.81 87,139,791,634.91 1,241,095,109.96
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财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第72 页
11 存货(续)
本期计入存货成本的资本化借款费用为人民币798,139,223.81 元(2008 年:人民币
1,477,109,374.70 元)。本集团本报告期内用于确定借款利息资本化金额的资本化率为
6.3%(2008 年:7.0%)。
于2009 年6 月30 日，上述存货中用于长期借款、一年内到期的长期借款及短期借款抵
押的存货价值为人民币36 亿元(2008 年12 月31 日:人民币30 亿元)
(1) 已完工开发产品
项目名称
最近一期的
竣工时间
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 跌价准备
深圳第五园 2009 年5 月 40,379,197.25 256,390,938.67 259,373,691.72 37,396,444.20 -
深圳金域东郡 2009 年3 月 2,429,869.27 229,101,090.88 171,667,356.97 59,863,603.18 -
深圳万科城 2008 年12 月 173,842,436.21 - 25,339,479.86 148,502,956.35 -
深圳东海岸 2009 年3 月 143,647,499.79 89,113,788.00 107,490,023.67 125,271,264.12 -
富春钱江湾花园 2005 年12 月 46,680,780.16 - 11,901,541.10 34,779,239.06 -
深圳东方尊峪 2008 年12 月 336,235,119.42 - 47,147,693.63 289,087,425.79 -
深圳天琴湾 2008 年8 月 160,048,707.82 - 79,824,348.37 80,224,359.45 -
深圳双城水岸 2009 年6 月 - 737,579,864.00 639,522,769.68 98,057,094.32 -
海口浪琴湾 2009 年3 月 - 624,501,152.30 370,018,962.05 254,482,190.25 -
惠州金域华庭 2009 年3 月 - 135,173,300.48 113,164,111.26 22,009,189.22 -
富春东方时代广场 2004 年12 月 30,757,713.83 - - 30,757,713.83 -
富春东方大厦 2007 年12 月 58,026,276.75 - 21,647,679.38 36,378,597.37 -
广州金域蓝湾 2009 年6 月 185,848,539.89 174,366,101.60 139,800,089.97 220,414,551.52 -
广州万科云山 2008 年12 月 85,648,192.07 - 68,619,960.73 17,028,231.34 -
广州万科城 2009 年6 月 1,389,683.22 493,193,364.64 473,011,483.59 21,571,564.27 -
佛山四季花城 2008 年12 月 40,239,438.04 - 4,169,013.23 36,070,424.81 -
佛山金色家园 2009 年6 月 32,393,830.85 158,202,010.22 178,638,185.57 11,957,655.50 -
佛山金域华庭 2009 年6 月 78,804,002.05 38,270,414.16 65,307,673.97 51,766,742.24 -
佛山金御华府 2009 年6 月 169,714,779.62 204,205,788.85 266,381,395.37 107,539,173.10 -
佛山万科城 2009 年5 月 140,011,394.08 94,508,732.88 156,399,899.16 78,120,227.80 -
珠海金域蓝湾 2008 年12 月 69,666,466.33 - 35,693,476.87 33,972,989.46 -
长沙西街花园 2008 年12 月 112,677,800.45 - 38,676,458.46 74,001,341.99 -
厦门金域蓝湾 2009 年6 月 171,646,782.62 199,972,401.54 304,891,231.20 66,727,952.96 -
上海新里程 2009 年3 月 38,958,971.92 531,325,842.07 534,313,106.90 35,971,707.09 -
上海金色城市 2008 年1 月 104,817,057.87 - 4,256,372.44 100,560,685.43 -
上海花园小城 2009 年4 月 14,558,753.27 292,426,824.95 172,311,158.70 134,674,419.52 -
上海四季花城 2008 年11 月 61,700,222.90 - 12,151,814.26 49,548,408.64 -
上海燕南园 2008 年10 月 141,054,218.13 - 110,821,454.82 30,232,763.31 -
上海金色雅筑 2008 年12 月 30,506,543.50 - 6,045,155.36 24,461,388.14 -
苏州玲珑湾花园 2009 年6 月 148,504,957.84 104,015,484.62 98,166,050.38 154,354,392.08 -
苏州金色家园 2008 年6 月 91,665,333.63 - 61,750,688.15 29,914,645.48 -
苏州本岸 2008 年8 月 83,985,277.86 - 67,570,443.38 16,414,834.48 -
杭州良渚文化村 2009 年3 月 307,849,246.45 227,963,140.41 215,929,107.72 319,883,279.14 -
杭州逸天广场 2007 年12 月 203,276,988.88 7,842,125.24 6,113,404.45 205,005,709.67 -
杭州魅力之城 2009 年6 月 15,880,971.85 734,367,601.63 735,339,542.65 14,909,030.83 -
杭州西溪蝶园 2009 年4 月 - 1,231,139,401.24 1,104,295,285.33 126,844,115.91 -
杭州泉水湾 2009 年5 月 - 22,306,123.93 1,850,130.86 20,455,993.07 -
宁波金色水岸 2008 年12 月 480,667,966.89 - 429,470,737.80 51,197,229.09 -
南京光明城市 2008 年6 月 129,029,415.72 - 113,275,828.49 15,753,587.23 -
南京万科红郡 2009 年6 月 42,394,356.80 182,479,469.42 143,349,032.53 81,524,793.69 -
南京东方名苑 2007 年12 月 81,322,101.76 - 861,229.60 80,460,872.16 -
南京金域缇香 2009 年6 月 - 385,546,300.00 355,404,332.38 30,141,967.62 -
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财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第73 页
11 存货(续)
(1) 已完工开发产品(续)
项目名称
最近一期的
竣工时间
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 跌价准备
无锡东郡 2008 年11 月 84,725,485.84 - 3,310,259.84 81,415,226.00 -
无锡魅力之城 2009 年6 月 273,445,764.81 143,743,485.16 214,245,582.46 202,943,667.51 -
镇江魅力之城 2008 年12 月 38,061,614.96 - 1,845,727.66 36,215,887.30 -
北京金阳公寓 2008 年9 月 24,232,278.62 - 8,562,059.16 15,670,219.46 -
北京假日风景 2009 年3 月 128,446,897.82 269,101,926.05 262,741,457.25 134,807,366.62 -
北京四季花城 2009 年2 月 15,156,249.25 270,269,161.64 270,681,481.86 14,743,929.03 -
北京紫台 2008 年1 月 25,174,189.64 - 15,066,993.35 10,107,196.29 -
天津东丽湖 2008 年11 月 130,526,129.30 - 82,238,383.38 48,287,745.92 -
天津假日风景 2009 年6 月 29,816,621.20 235,895,133.32 21,759,755.70 243,951,998.82 -
天津霞光道5 号 2008 年5 月 187,624,543.73 - 134,181,493.59 53,443,050.14 -
天津金域蓝湾 2009 年5 月 - 935,190,666.98 922,387,037.49 12,803,629.49 -
沈阳兰乔圣菲 2008 年12 月 173,608,260.06 - 70,417,112.02 103,191,148.04 -
沈阳新里程 2008 年4 月 32,768,299.31 - 21,629,974.05 11,138,325.26 -
沈阳新榆公馆 2009 年5 月 26,157,280.70 76,105,282.31 83,797,742.03 18,464,820.98 -
沈阳魅力之城 2009 年6 月 65,660,618.32 112,208,510.36 111,007,682.46 66,861,446.22 -
沈阳万科城 2009 年6 月 - 173,925,816.83 161,624,584.88 12,301,231.95 -
鞍山金色家园 2009 年6 月 17,712,458.42 148,446,255.37 91,571,289.95 74,587,423.84 -
大连溪之谷 2008 年12 月 337,301,418.08 - 181,185,367.33 156,116,050.75 -
青岛魅力之城 2009 年5 月 172,180,799.33 14,040,658.17 149,684,545.49 36,536,912.01 -
成都朗润园 2008 年12 月 19,741,126.97 - 7,408,618.83 12,332,508.14 -
成都城市花园 2006 年12 月 50,350,853.80 - 2,475,338.19 47,875,515.61 -
成都双水岸 2008 年12 月 82,157,677.60 - 60,877,049.60 21,280,628.00 -
成都魅力之城 2009 年6 月 35,591,559.12 246,685,746.89 247,378,672.74 34,898,633.27 -
成都金域蓝湾 2009 年3 月 - 1,404,539,786.35 1,220,682,599.53 183,857,186.82 -
南昌四季花城北区 2008 年12 月 94,664,288.89 - 76,966,454.81 17,697,834.08 -
武汉金色家园 2009 年2 月 33,105,808.65 3,415,352.83 21,440,855.96 15,080,305.52 -
武汉西半岛 2008 年12 月 71,469,491.50 - 54,254,251.42 17,215,240.08 -
其他 1,695,211,532.97 1,068,793,694.53 2,421,814,441.77 342,190,785.73 8,028,054.98
合计 7,901,152,143.88 12,256,352,738.52 14,673,198,214.80 5,484,306,667.60 8,028,054.98
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第74 页
11 存货(续)
(2) 在建开发产品
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初余额 期末余额 跌价准备
人民币（元） 人民币（元） 人民币（元） 人民币（元）
深圳第五园 2008 年4 月 2009 年12 月 2,397,000,000.00 1,269,672,437.47 1,082,460,176.12 -
深圳金域东郡 2008 年1 月 2011 年3 月 1,290,000,000.00 723,308,118.61 586,851,455.76 -
深圳千林山居 2007 年9 月 2009 年8 月 2,060,000,000.00 644,715,168.10 735,526,873.28 -
深圳东海岸 2007 年10 月2009 年9 月 260,800,000.00 193,163,855.52 95,938,201.82 -
深圳万科中心 2007 年8 月 2009 年9 月 520,000,000.00 355,607,305.58 407,648,504.97 -
深圳兰乔花园 2007 年7 月 2009 年12 月 963,006,562.57 775,165,678.93 847,173,839.08 -
深圳九州项目 2007 年7 月 2010 年12 月 3,250,000,000.00 365,054,359.20 381,389,120.62 -
深圳金域华府 2007 年8 月 2009 年12 月 1,870,000,000.00 889,140,816.50 1,046,686,378.51 -
深圳天琴湾 2007 年1 月 2009 年12 月 1,711,737,648.58 1,082,267,455.42 1,145,009,079.67 -
深圳华昱项目 2009 年2 月 2010 年9 月 860,000,000.00 - 312,279,858.34 -
深圳双城水岸 2008 年1 月 2009 年12 月 1,360,000,000.00 617,752,422.09 756,873,791.79 -
惠州金域华庭 2008 年1 月 2010 年8 月 362,500,000.00 393,999,395.54 276,662,862.33 -
广州万科城 2007 年10 月2009 年9 月 838,490,020.31 904,268,149.92 756,962,568.47 -
广州金域蓝湾 2007 年4 月 2009 年8 月 2,932,621,227.13 1,890,318,633.14 1,968,926,211.51 -
广州金色康苑 2007 年9 月 2009 年8 月 376,426,666.61 427,518,812.83 349,433,370.44 -
广州金色城品 2008 年1 月 2009 年9 月 716,580,960.70 520,441,790.39 542,261,815.19 -
广州天景家园 2007 年6 月 2009 年9 月 134,280,469.00 159,422,556.95 93,008,960.47 -
广州金域江湾 2008 年8 月 2011 年2 月 900,990,000.00 609,297,752.42 634,857,963.92 -
广州万科云山 2007 年12 月2009 年9 月 496,378,346.98 282,956,649.89 298,646,341.71 -
广州同福西 2008 年9 月 2011 年4 月 1,224,184,105.08 822,540,043.89 837,816,937.20 -
广州万景德 2008 年9 月 2011 年4 月 585,962,093.96 403,728,050.40 416,992,006.45 -
广州柏悦湾 2009 年1 月 2010 年11 月 924,487,832.53 - 565,558,052.98 -
佛山金色家园 2007 年6 月 2009 年12 月 22,925,520.17 133,854,210.77 10,762,337.80 -
佛山金域华庭 2008 年3 月 2011 年12 月 830,479,821.62 587,578,019.53 551,235,203.38 -
佛山金御华府 2007 年10 月2009 年12 月 696,279,676.35 651,600,741.51 533,178,700.31 -
佛山兰乔圣菲 2007 年12 月2010 年4 月 547,382,195.56 324,688,958.57 324,543,564.77 -
佛山万科城 2007 年5 月 2009 年10 月 617,451,333.76 279,452,351.96 468,561,677.10 -
佛山新城湾畔 2007 年7 月 2010 年7 月 374,837,944.80 156,062,297.75 226,866,496.23 -
中山城市风景 2008 年10 月2009 年12 月 133,816,800.00 117,311,061.98 112,862,394.50 -
东莞金域蓝湾 2008 年4 月 2009 年12 月 501,379,560.66 250,817,853.00 341,260,487.22 -
东莞虹溪诺雅 2008 年8 月 2009 年11 月 291,434,127.95 68,704,770.29 165,553,364.92 -
东莞万科城 2007 年7 月 2009 年11 月 592,910,629.31 161,297,643.27 193,726,648.27 -
长沙金域蓝湾 2008 年5 月 2009 年12 月 390,293,624.74 198,745,246.56 271,163,192.36 -
长沙金色家园 2008 年5 月 2009 年12 月 203,463,456.52 133,315,056.28 197,754,128.31 -
厦门金域蓝湾 2007 年10 月2009 年12 月 550,198,329.50 433,828,465.11 320,918,330.07 -
福州金域榕郡 2008 年3 月 2009 年12 月 1,079,145,063.15 814,426,478.27 895,463,773.27 54,402,000.00
上海新里程 2007 年12 月2009 年11 月 403,005,042.96 776,525,144.42 304,054,976.25 -
上海金色城市 2008 年4 月 2009 年12 月 1,919,296,321.91 296,433,160.54 1,134,309,355.85 -
上海花园小城 2008 年7 月 2009 年12 月 715,367,116.85 362,779,094.38 228,279,414.68 -
上海琥珀郡园 2008 年3 月 2009 年10 月 825,161,160.18 496,454,778.04 541,903,699.91 -
上海四季花城 2008 年7 月 2009 年10 月 573,473,600.00 249,039,811.82 335,345,824.09 -
上海华漕213# 2007 年6 月 2009 年8 月 68,090,211.43 44,484,632.35 64,950,191.43 -
上海城花新园 2009 年6 月 2010 年6 月 4,318,605,900.00 - 1,144,620,511.79 -
上海吴中路项目 2009 年1 月 2010 年9 月 690,880,000.00 - 368,296,670.54 -
苏州玲珑湾花园 2008 年5 月 2010 年6 月 879,894,752.12 368,867,450.89 423,579,850.35 -
苏州金色家园 2007 年4 月 2009 年7 月 1,491,210,452.72 892,225,990.82 991,011,996.12 -
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第75 页
11 存货(续)
(2) 在建开发产品（续）
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初余额 期末余额 跌价准备
人民币（元） 人民币（元） 人民币（元） 人民币（元）
苏州本岸 2008 年5 月 2010 年1 月 426,936,660.76 275,749,330.23 233,823,936.57 -
苏州金域缇香 2008 年7 月 2011 年10 月 458,299,215.50 180,214,827.96 182,530,504.99 -
杭州金色家园 2008 年9 月 2010 年12 月 766,824,500.00 203,902,723.21 228,145,924.30 -
杭州良渚文化村 2008 年7 月 2009 年11 月 1,822,795,791.00 1,262,522,096.18 1,234,281,222.00 -
杭州泉水湾 2008 年5 月 2009 年12 月 565,465,133.64 31,517,249.31 393,295,773.78 -
宁波金色水岸 2007 年12 月 2009 年12 月 1,036,900,600.00 403,501,727.29 634,190,376.55 -
宁波金色城品 2008 年3 月 2010 年4 月 284,408,048.40 99,490,758.08 111,109,462.27 -
南京金色城品 2008 年5 月 2010 年12 月 594,711,424.16 388,076,937.32 400,137,846.44 80,060,000.00
南京金域蓝湾 2008 年3 月 2010 年5 月 4,178,549,500.00 2,183,562,966.33 2,202,931,622.96 166,880,000.00
南京金域缇香 2007 年12 月 2009 年9 月 706,693,400.00 811,438,586.21 517,311,979.16 27,813,515.78
南京万科红郡 2008 年4 月 2009 年12 月 146,800,830.16 277,744,908.41 99,208,788.72 -
无锡东郡 2006 年9 月 2009 年8 月 268,067,327.43 89,808,812.21 231,443,831.85 -
无锡魅力之城 2007 年8 月 2009 年12 月 1,127,203,195.58 415,557,847.64 259,500,532.15 -
无锡金域蓝湾 2008 年3 月 2010 年12 月 770,887,198.83 448,300,143.07 398,114,796.58 -
无锡金色城市 2008 年1 月 2010 年12 月 3,892,475,219.05 548,242,608.48 560,010,430.33 -
南昌青山湖 2008 年8 月 2009 年12 月 234,000,000.00 36,287,745.08 42,355,923.10 -
南昌四季花城北区 2009 年3 月 2009 年12 月 58,000,000.00 - 5,916,570.58 -
镇江润园 2009 年6 月 2010 年9 月 97,333,843.00 - 68,540,576.16 -
镇江红郡 2008 年4 月 2009 年12 月 149,398,221.76 71,892,958.29 97,441,106.12 -
镇江魅力之城 2007 年1 月 2009 年9 月 481,488,929.60 359,034,034.47 405,273,518.20 -
北京公园5 号 2008 年3 月 2010 年10 月 1,489,267,916.85 538,124,463.81 576,220,698.29 -
北京红狮家园 2008 年3 月 2010 年7 月 774,423,951.81 578,407,687.21 677,593,782.36 -
北京假日风景 2007 年11 月 2009 年12 月 1,609,640,786.00 782,884,904.86 681,797,539.21 -
北京四季花城 2008 年6 月 2009 年9 月 207,444,327.57 177,677,296.11 205,874,907.95 -
天津东丽湖 2007 年12 月 2009 年11 月 1,071,302,779.22 528,259,761.19 621,681,250.66 -
天津假日润园 2008 年1 月 2009 年8 月 699,053,562.57 344,970,874.23 474,500,379.49 10,051,270.05
天津金域蓝湾 2007 年11 月 2009 年12 月 742,590,908.09 1,277,501,608.76 690,328,883.89 -
天津魅力之城 2008 年8 月 2009 年11 月 594,700,000.00 349,079,153.69 409,742,547.16 -
天津金奥国际 2009 年2 月 2011 年4 月 1,472,780,000.00 - 583,128,979.28 -
沈阳兰乔圣菲 2008 年3 月 2009 年10 月 534,109,553.60 258,518,017.13 297,131,096.91 -
沈阳万科城 2008 年3 月 2010 年6 月 199,094,679.11 205,152,617.39 110,015,748.98 -
沈阳新里程 2007 年7 月 2009 年7 月 191,288,300.21 141,772,246.77 154,760,110.86 -
沈阳城市花园车库 2007 年1 月 2009 年9 月 4,518,084.71 4,518,084.71 4,518,084.71 -
沈阳新榆公馆 2007 年9 月 2009 年12 月 159,327,391.39 201,867,669.95 133,908,405.24 -
沈阳金域蓝湾 2008 年8 月 2009 年12 月 1,292,864,347.82 525,812,409.38 999,618,361.86 -
沈阳魅力之城 2007 年8 月 2009 年10 月 1,300,460,064.52 492,919,322.25 449,382,926.00 -
长春潭西别墅 2008 年6 月 2009 年12 月 140,351,659.87 73,234,118.21 118,311,835.33 -
长春洋浦花园 2008 年5 月 2009 年11 月 845,739,014.90 264,306,809.83 329,681,832.22 -
鞍山金色家园 2007 年9 月 2010 年9 月 53,453,271.37 138,390,045.51 20,780,759.57 -
大连溪之谷 2007 年11 月 2009 年10 月 1,749,500,381.34 568,382,889.77 595,024,808.77 -
青岛魅力之城 2008 年5 月 2010 年10 月 285,098,486.55 204,740,365.92 234,283,553.24 -
青岛四季花城 2008 年8 月 2009 年8 月 279,080,876.74 92,796,038.60 127,974,623.49 -
青岛金色城品 2008 年8 月 2009 年12 月 538,953,045.44 271,287,567.06 365,549,313.21 -
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财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第76 页
11 存货(续)
(2) 在建开发产品（续）
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初余额 期末余额 跌价准备
人民币（元） 人民币（元） 人民币（元） 人民币（元）
成都金域蓝湾 2007 年12 月 2009 年12 月 284,422,958.54 1,314,618,027.81 165,776,352.55 -
成都双水岸 2007 年12 月 2009 年12 月 342,464,407.52 142,639,054.31 181,369,895.11 -
成都金域西岭 2007 年9 月 2009 年7 月 2,503,786,476.23 1,372,799,779.94 1,448,381,462.50 -
成都魅力之城 2008 年9 月 2009 年12 月 1,280,854,047.10 535,711,476.81 414,289,691.09 -
成都金润华府 2009 年5 月 2011 年12 月 330,233,970.88 - 176,643,677.02 15,200,000.00
武汉金色家园 2008 年3 月 2009 年12 月 773,996,670.01 500,350,619.32 545,892,048.09 -
武汉金色城品 2008 年1 月 2010 年12 月 343,007,611.87 213,459,867.09 230,415,294.30 40,283,838.00
武汉魅力之城 2008 年1 月 2009 年8 月 622,055,866.02 245,075,294.43 498,687,525.83 -
武汉才茂街项目 2009 年6 月 2010 年12 月 278,346,821.75 - 237,107,668.42 -
西安新地城 2008 年9 月 2010 年12 月 1,097,468,772.00 196,879,292.56 229,958,006.77 -
重庆渝园 2009 年4 月 2009 年12 月 322,382,622.77 - 133,861,830.71 -
转入已完工项目 2,713,243,539.95
合计 44,471,059,835.24 45,718,925,764.00 394,690,623.83
(3) 拟开发产品
项目名称 预计开工时间
预计最近一期
的竣工时间 预计总投资 期初余额 期末余额 跌价准备
深圳溪之谷 2009 年11 月 2011 年3 月 1,607,000,000.00 560,123,829.85 566,792,219.31 -
深圳机场项目 2009 年12 月 2011 年9 月 950,000,000.00 329,956,407.28 333,128,026.78 -
深圳双城水岸 2009 年8 月 2010 年12 月 4,580,000,000.00 3,009,265,296.34 2,476,910,000.00 -
惠州金域华庭 2009 年10 月 2010 年12 月 900,000,000.00 402,061,896.42 421,555,123.64 -
惠州双月湾 2010 年1 月 2011 年9 月 2,520,000,000.00 243,855,855.60 244,680,855.60 -
中山城市风景 2009 年10 月 2010 年10 月 404,570,400.00 66,961,683.80 66,961,683.80 -
东莞万科城 2009 年7 月 2010 年11 月 608,636,216.17 192,078,217.19 190,653,780.69 -
东莞虹溪诺雅 2009 年7 月 2010 年12 月 1,592,709,797.06 255,897,132.07 299,400,265.81 -
珠海宾馆 2009 年8 月 2009 年12 月 1,146,364,722.53 548,062,288.37 553,710,692.20 -
福州金域榕郡 2009 年7 月 2011 年6 月 3,171,657,794.26 2,149,206,952.26 2,172,721,778.51 97,765,200.00
长沙金域蓝湾 2009 年9 月 2010 年12 月 963,800,000.00 145,420,553.33 161,128,124.40 -
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第77 页
11 存货(续)
(3) 拟开发产品（续）
项目名称 预计开工时间
预计最近一期
的竣工时间 预计总投资 期初余额 期末余额 跌价准备
上海蓝山小城 2009 年7 月 2010 年3 月 411,000,000.00 203,828,851.11 204,636,708.01 -
上海罗店项目 2009 年10 月 2010 年11 月 1,724,948,761.18 745,772,273.67 746,226,812.21 -
上海五街坊项目 2009 年9 月 2010 年12 月 1,816,543,175.78 406,823,949.65 446,749,178.55 -
上海七街坊项目 2009 年8 月 2010 年3 月 740,267,027.81 402,926,850.89 457,887,164.89 -
上海赵巷晶园 2009 年8 月 2010 年6 月 714,030,048.61 319,447,801.52 326,814,604.37 -
上海七宝53# 2009 年10 月 2011 年10 月 2,185,620,000.00 251,042,834.25 256,030,983.25 -
上海铜山街项目 2010 年10 月 2012 年8 月 8,343,070,000.00 3,693,092,843.85 4,026,150,178.20 -
杭州良渚文化村 2009 年9 月 2011 年12 月 5,344,379,182.25 1,812,404,123.76 1,886,031,820.92 -
杭州西溪蝶园 2009 年10 月 2011 年12 月 3,366,392,216.55 1,028,047,709.63 1,032,727,769.81 -
杭州泉水湾 2009 年9 月 2011 年6 月 1,375,402,200.00 889,292,616.46 633,567,622.00 -
苏州玲珑湾花园 2009 年9 月 2011 年12 月 2,532,613,516.42 626,085,563.54 609,367,317.47 -
苏州本岸 2009 年12 月 2011 年3 月 306,767,750.00 158,128,893.00 171,678,231.65 -
苏州金域缇香 2009 年12 月 2011 年12 月 813,207,192.00 292,139,356.33 292,139,356.33 -
昆山高尔夫 2009 年10 月 2010 年12 月 2,709,385,689.69 384,702,693.27 485,088,421.01 -
无锡金域蓝湾 2010 年3 月 2012 年12 月 2,214,962,059.54 337,356,553.30 517,661,423.19 -
无锡魅力之城 2010 年1 月 2011 年12 月 3,302,450,752.70 630,934,827.19 914,181,766.94 -
镇江魅力之城 2010 年10 月 2011 年12 月 2,539,713,955.69 676,612,726.26 378,629,510.63 -
南京安品街项目 2010 年3 月 2011 年9 月 666,548,327.12 443,234,359.31 443,464,076.14 -
南昌青山湖 2009 年10 月 2010 年12 月 587,000,000.00 284,348,676.78 287,591,468.07 -
北京假日风景 2009 年7 月 2010 年12 月 690,795,203.00 354,067,730.28 354,567,330.28 -
北京金色城品 2009 年8 月 2012 年11 月 2,543,922,026.00 1,864,082,492.14 1,927,895,035.87 121,120,000.00
北京红狮家园 2010 年11 月 2012 年11 月 501,801,017.19 153,824,913.34 142,885,779.60 -
天津东丽湖 2009 年8 月 2010 年10 月 5,941,178,184.49 552,778,147.81 573,399,031.55 -
天津滨海东区 2009 年11 月 2011 年5 月 712,630,000.00 441,051,650.00 442,099,970.30 -
天津假日润园 2009 年11 月 2010 年12 月 2,459,900,000.00 662,612,702.95 635,067,189.99 34,206,419.00
天津滨海时尚 2010 年3 月 2012 年9 月 351,996,798.18 146,395,828.05 150,027,155.72 -
天津魅力之城 2009 年9 月 2011 年12 月 1,598,766,000.00 449,689,149.54 470,720,430.11 -
沈阳金域蓝湾 2010 年3 月 2011 年11 月 2,231,407,669.17 827,192,845.12 537,388,740.70 -
沈阳五里河 2010 年3 月 2011 年12 月 1,780,000,000.00 - 349,886,308.00 -
青岛魅力之城 2009 年8 月 2010 年10 月 571,227,132.79 123,731,411.73 127,987,724.89 -
青岛四季花城 2010 年1 月 2011 年9 月 708,604,434.91 103,895,027.60 104,825,380.03 -
青岛金色城品 2009 年7 月 2011 年6 月 579,355,262.25 310,834,099.93 252,032,865.99 -
大连溪之谷 2010 年7 月 2010 年12 月 374,132,168.30 111,979,751.84 115,902,067.71 -
成都金色领域 2010 年3 月 2011 年12 月 1,758,366,094.58 747,289,867.21 747,466,093.05 216,120,000.00
成都海悦汇城 2010 年1 月 2012 年12 月 2,897,816,400.00 643,748,927.57 650,072,299.45 81,500,000.00
成都金润华府 2009 年8 月 2011 年12 月 1,559,100,214.94 791,298,388.94 646,645,556.60 16,330,000.00
武汉魅力之城 2009 年7 月 2010 年9 月 782,459,500.00 286,767,127.87 234,137,778.52 -
武汉才茂街项目 2009 年11 月 2011 年6 月 705,731,040.00 478,433,580.22 263,214,372.59 -
武汉万科城 2009 年7 月 2011 年8 月 2,004,456,900.00 - 846,050,580.32 -
重庆渝园 2009 年7 月 2009 年12 月 1,360,797,377.23 427,727,545.12 350,163,833.20 -
重庆高新园项目 2009 年10 月 2010 年12 月 3,982,900,000.00 - 711,221,200.00 -
重庆河运校项目 2009 年10 月 2010 年12 月 2,037,440,000.00 - 396,431,200.00 -
其他 1,515,320,967.23 1,263,686,502.04 -
转入在建 2,237,288,461.36 -
合计 34,719,124,232.13 33,898,041,390.89 567,041,619.00
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第78 页
12 可供出售金融资产
本集团
类别 2009 年6 月30 日 2008年12 月31 日
可供出售股票 144,947,869.84 90,419,812.36
可供出售非上市信托产品 - 82,858,082.19
减: 减值准备 - 5,860,000.00
合计 144,947,869.84 167,417,894.55
可供出售股票公允价值按资产负债表日的公开交易市场的收盘价确定。
本公司
类别 2009年6 月30 日 2008年12 月31 日
可供出售股票 74,420,535.44 51,284,529.16
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第79 页
13 长期股权投资
本集团
项目 2009 年6 月30 日
2008 年12 月31 日
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
长期投资:
对合营公司投资 1,870,479,117.37 - 1,870,479,117.37 1,888,809,159.58 - 1,888,809,159.58
对联营公司投资 566,788,285.41 - 566,788,285.41 508,175,188.33 - 508,175,188.33
其他股权投资 89,153,615.96 - 89,153,615.96 91,340,921.08 2,600,000.00 88,740,921.08
合计 2,526,421,018.74 - 2,526,421,018.74 2,488,325,268.99 2,600,000.00 2,485,725,268.99
(1) 合营公司、联营公司的相关情况如下:
公司名称 注册地 主营业务 持股 表决权期末净资产 本期营业收入本期净利润
比例 比例
一、合营公司
沈阳万科永达房地产开发有
限公司(注3)
沈阳 房地产开发经营49.0% 50.0% 339,128,736.25 45,947,205.00 (17,834,525.81)
杭州南都宋城置业有限公司 杭州 房地产开发经营50.0% 50.0% 521,790,702.79 6,276,037.00 (8,638,738.26)
上海加来房地产开发有限公
司(注3)
上海 房地产开发经营49.0% 50.0% 229,588,189.16 - (6,641,728.76)
中航万科有限公司(原“一航
万科有限公司”)(注3)
北京 房地产开发经营40.0% 50.0% 1,006,781,692.66 5,625,212.35 5,421,653.83
沈阳万科胜保企业管理咨询
有限公司(注3)
沈阳 企业管理咨询20.0% 50.0% 1,297,986.13 - (434.29)
东莞市新通实业投资有限公
司(注3)
东莞 房地产开发经营38.6% 50.0% 105,976,969.68 - (341,467.50)
东莞市万科置地有限公司 东莞 房地产开发经营50.0% 50.0% 526,315,849.47 - (48,365.87)
大连万科魅力之城开发有限
公司(注3)
大连 房地产开发经营5.0% 50.0% 332,726,637.09 - (6,754,680.09)
武汉万科青安居房地产有限
公司(注5)
武汉 房地产开发经营100.0% 50.0% 101,518,308.69 110,877,238.35 1,507,317.13
二、联营公司
北京金隅万科房地产开发有
限公司(注4)
北京 房地产开发经营49.0% 40.0% 53,905,925.09 - (16,370,356.32)
北京万科咨询有限公司 北京 企业管理咨询20.0% 20.0% 86,354.72 - (141.57)
上海中房滨江房产有限公司 上海 房地产开发经营25.0% 25.0% 202,388,641.01 - (14,022.88)
武汉高尔夫城市花园房地产
开发有限公司(注1)
武汉 房地产开发经营49.0% 15.0% 251,897,020.54 43,759,432.00 2,572,071.31
上海南都白马房地产开发有
限公司(注1)
上海 房地产开发经营49.0% 15.0% 186,311,160.46 479,666,402.00 53,243,355.68
成都一航万科滨江房地产开
发有限公司(注1)
成都 房地产开发经营49.0% 15.0% 133,231,510.12 - (5,246,526.37)
合肥一航万科地产有限公司
(注2)
合肥 房地产开发经营50.0% 29.6% 88,879,106.43 - (5,020,671.09)
苏州中航万科长风置业有限
公司(原“苏州一航万科长
风置业有限公司”) (注1)
苏州 房地产开发经营49.0% 21.6% 199,915,763.93 - 1,698.78
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第80 页
13 长期股权投资(续)
本集团(续)
(1) 合营公司、联营公司的相关情况如下(续):
公司名称 注册地 主营业务 持股 表决权期末净资产 本期营业收入 本期净利润
比例 比例
北海万达房地产开
发有限公司
北海 房地产开发经营40.0% 40.0% (3,051,022.00) 224,362.00 (451,435.19)
杭州星辰房地产开
发有限公司
杭州 房地产开发经营20.0% 20.0% 864,597,573.22 3,221,325,544.81 721,070,801.75
长沙东方城房地产
开发有限公司
长沙 房地产开发经营20.0% 20.0% 8,129,842.12 - (4,540,980.75)
东莞万科置业有限
公司
东莞 房地产开发经营20.0% 20.0% 280,512,774.43 5,514,179.00 (4,217,004.67)
上海万盛房地产有
限公司(注6)
上海 物业管理 50.0% 50.0% 13,085,704.27 - -
上海尊怡物业服务
有限公司
上海 物业管理 30.0% 30.0% 1,067,033.19 970,468.75 (1,440,754.52)
注1: 上述四家公司本集团直接持股和通过中航万科有限公司间接持股比例合计为49%，万
科在此四家公司的董事会中派有代表，参与该等公司的政策制定过程。
注2: 该公司本集团直接持股和通过中航万科有限公司间接持股比例合计为50%，万科对该
公司存在重大影响。
注3: 该等公司本集团持股比例均低于50%，本集团与合作方约定该等公司重大财务和经营
决策均需合作各方一致同意。
注4: 本集团按照在该公司决策机构董事会派驻的人数确定表决权比例。
注5: 本集团与合作方签订合作协议，拟将本集团持有武汉万科青安居房地产有限公司70%
股权进行转让，目前公司资产处于共管状态。
注6: 该项目2008 年以前已结算。
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(金额单位: 人民币元)
第81 页
13 长期股权投资(续)
本集团(续)
(1) 合营公司、联营公司的相关情况如下(续):
权益法核算的对合营公司和联营公司的投资
被投资单位名称 初始投资额 期初余额 本期增加投资 本期权益调整累计权益调整 本期减少投资 本期分得红利期末余额
一、对合营公司投资
沈阳万科永达房地产开发有限公司 93,431,369.19 174,911,998.43 - (8,738,917.65) 72,741,711.59 - - 166,173,080.78
杭州南都宋城置业有限公司 140,873,631.57 287,990,565.27 - (5,291,793.32) 141,825,140.38 - - 282,698,771.95
上海加来房地产开发有限公司 116,032,000.00 115,752,659.78 - (3,254,447.09) (3,533,787.31) - - 112,498,212.69
中航万科有限公司 400,000,000.00 400,544,015.53 - 2,168,661.53 2,712,677.06 - - 402,712,677.06
沈阳万科胜保企业管理咨询有限公司 489,643.00 483,596.40 - (86.86) (6,133.46) - - 483,509.54
东莞市新通实业投资有限公司 100,640,643.63 100,462,571.82 - (131,840.60) (309,912.41) - - 100,330,731.22
东莞市万科置地有限公司 521,938,200.25 521,682,107.67 - (24,182.94) (280,275.52) - - 521,657,924.73
大连万科魅力之城开发有限公司 (注) 187,000,000.00 186,970,653.12 - (3,715,074.05) (3,744,420.93) - - 183,255,579.07
武汉万科青安居房地产有限公司 99,962,906.05 100,010,991.56 - 657,638.77 705,724.28 - - 100,668,630.33
-
小计 1,660,368,393.69 1,888,809,159.58 - (18,330,042.21) 210,110,723.68 - - 1,870,479,117.37
二、对联营公司投资
北京金隅万科房地产开发有限公司 49,000,000.00 34,435,377.89 - (8,021,474.60) (22,586,096.71) - - 26,413,903.29
北京万科咨询有限公司 20,000.00 17,299.26 - (28.31) (2,729.05) - - 17,270.95
上海中房滨江房产有限公司 50,646,399.96 50,600,665.97 - (3,505.72) (49,239.71) - - 50,597,160.25
武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司 30,947,889.46 57,156,096.44 - 1,260,314.94 27,468,521.92 - - 58,416,411.38
上海南都白马房地产开发有限公司 16,206,904.70 149,766,536.04 - 33,406,203.46 166,965,834.80 - 72,429,069.01 110,743,670.49
成都一航万科滨江房地产开发有限公司 7,500,000.00 6,751,853.29 13,500,000.00 (2,570,797.92) 10,181,055.37 - - 17,681,055.37
合肥一航万科地产有限公司 29,955,320.74 26,243,888.75 - (2,510,335.55) (6,221,767.54) - - 23,733,553.20
苏州中航万科长风置业有限公司 43,200,000.00 43,154,488.90 - 832.40 (44,678.70) - - 43,155,321.30
沈阳万科御城房地产开发有限公司 14,341,603.20 13,824,191.47 - - (517,411.73) 13,824,191.47 -
北海万达房地产开发有限公司 8,000,000.00 - - - (8,000,000.00) - - -
杭州星辰房地产开发有限公司 177,177,894.83 49,177,701.58 - 144,214,160.35 16,213,967.10 - 32,000,000.00 161,391,861.93
万科企业股份有限公司
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(金额单位: 人民币元)
第82 页
13 长期股权投资 (续)
本集团 (续)
(1) 合营公司、联营公司的相关情况如下 (续) :
权益法核算的对合营公司和联营公司的投资 (续)
被投资单位名称 初始投资额 期初余额 本期增加投资 本期权益调整累计权益调整 本期减少投资 本期分得红利期末余额
长沙东方城房地产开发有限公司 8,561,996.02 2,534,163.57 - (908,196.15) (6,936,028.60) - - 1,625,967.42
东莞万科置业有限公司 16,600,000.00 67,217,736.73 - (1,068,588.98) 49,549,147.75 - - 66,149,147.75
上海万盛房地产有限公司 2,949,847.19 6,542,852.13 - - 3,593,004.94 - - 6,542,852.13
上海尊怡物业服务有限公司 900,000.00 752,336.31 - (432,226.36) (579,890.05) - - 320,109.95
小计 456,007,856.10 508,175,188.33 13,500,000.00 163,366,357.56 229,033,689.79 13,824,191.47 104,429,069.01 566,788,285.41
注：本集团实际享有该公司55%的权益。
(2) 成本法核算的其他股权投资
被投资单位名称 持股比例 初始投资额 期初余额 本期增加 本期减少 小计 减值准备 合计
上海中城联盟投资管理有限公司 9.50% 17,200,000.00 17,200,000.00 - - 17,200,000.00 - 17,200,000.00
沈阳万方实业股份有限公司 5.25% 2,000,000.00 2,000,000.00 - 2,000,000.00 - - -
中信万科基金 6.67% 70,132,518.17 70,132,518.17 412,694.88 - 70,545,213.05 - 70,545,213.05
其他 2,008,402.91 2,008,402.91 - 600,000.00 1,408,402.91 - 1,408,402.91
合计 91,340,921.08 91,340,921.08 412,694.88 2,600,000.00 89,153,615.96 - 89,153,615.96
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(金额单位: 人民币元)
第83 页
13 长期股权投资(续)
本集团(续)
(3) 长期投资减值准备
1) 鉴于对沈阳万方实业股份有限公司股权投资不能产生变现价值，本公司于2005 年按投资额全额计提减值准备，总计人
民币2,000,000.00 元，本期已经转让。
2) 2006 年本公司收购了北京朝万公司，其对东莞阳光刘国梁乒乓球俱乐部的投资金额全额计提减值准备计人民币
600,000.00 元，由于该被投资公司已经注销，构成实际损失，因此本期将该投资予以核销。
本公司
项目 2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
长期投资：
对子公司投资 8,647,527,223.38 20,000,000.00 8,627,527,223.38 8,607,527,223.38 20,000,000.00 8,587,527,223.38
对合营及联营公司投资 487,078,207.56 - 487,078,207.56 474,050,042.96 - 474,050,042.96
其他股权投资 8,600,000.00 - 8,600,000.00 8,600,000.00 - 8,600,000.00
合计 9,143,205,430.94 20,000,000.00 9,123,205,430.94 9,090,177,266.34 20,000,000.00 9,070,177,266.34
万科企业股份有限公司
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(金额单位: 人民币元)
第84 页
13 长期股权投资(续)
长期投资明细如下:
被投资单位名称 初始投资额 期初余额 本期增加 期末余额 减值准备
(减少)投资
对子公司投资:
深圳市万科房地产有限公司 570,000,000.00 1,641,739,901.38 - 1,641,739,901.38
广州市万科房地产有限公司 45,000,000.00 440,943,691.37 - 440,943,691.37
东莞万科建筑技术研究有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00 - 20,000,000.00
江西万科益达房地产发展有限公司 10,000,000.00 85,070,240.13 - 85,070,240.13
无锡万科房地产有限公司 180,000,000.00 754,868,881.42 - 754,868,881.42
北京万科企业有限公司 400,000,000.00 504,311,937.16 - 504,311,937.16
北京市朝阳万科房地产开发有限公司 389,001,360.00 365,285,794.04 - 365,285,794.04
天津万科房地产有限公司 21,893,567.28 114,966,956.81 - 114,966,956.81
天津万科新湖置业有限公司 12,750,000.00 12,698,714.02 - 12,698,714.02
沈阳万科房地产开发有限公司 95,000,000.00 321,895,759.95 - 321,895,759.95
长春万科房地产开发有限公司 47,500,000.00 108,690,138.54 - 108,690,138.54
大连万科锦绣花城开发有限公司 63,000,000.00 112,564,735.24 - 112,564,735.24
青岛万科银盛泰房地产开发有限公司 80,000,000.00 77,157,221.78 - 77,157,221.78
成都万科房地产有限公司 72,000,000.00 343,301,958.97 - 343,301,958.97
武汉市万科房地产有限公司 142,500,000.00 289,516,122.57 - 289,516,122.57
深圳市万科物业管理有限公司 5,700,000.00 14,556,824.12 - 14,556,824.12
深圳市万科物业发展有限公司 4,500,000.00 10,157,104.73 - 10,157,104.73
深圳市万科财务顾问有限公司 15,000,000.00 71,610,110.59 - 71,610,110.59
万科地产（香港）有限公司 13,262,240.00 549,881,813.61 - 549,881,813.61
江西万科青山湖房地产发展有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00 40,000,000.00 50,000,000.00
福州市万科房地产有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00 - 20,000,000.00 20,000,000.00
青岛万科房地产有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00 - 20,000,000.00
合肥万科置业有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00 - 20,000,000.00
西安万科企业有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00 - 20,000,000.00
万科（重庆）房地产有限公司 80,000,000.00 80,000,000.00 - 80,000,000.00
江苏苏南万科房地产有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00 - 30,000,000.00
宁波万科房地产开发有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00 - 150,000,000.00
长沙市万科房地产开发有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00 - 20,000,000.00
大连万科置业有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00 - 30,000,000.00
厦门市万科房地产开发有限公司 75,773,169.06 75,773,169.06 - 75,773,169.06
珠海万科房地产开发有限公司 119,707,016.50 119,707,016.50 - 119,707,016.50
上海万科投资管理有限公司 2,172,829,131.39 2,172,829,131.39 - 2,172,829,131.39
小计 4,955,416,484.23 8,607,527,223.38 40,000,000.00 8,647,527,223.38 20,000,000.00
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第85 页
13 长期股权投资(续)
本公司(续)
长期投资明细如下（续）：
被投资单位名称 初始投资额期初余额本期增加本期权益 累计权益本期分得期末余额本期分得
（减少）投资调整 调整以前年度红利当年红利
对合营及联营公司投资：
北海万达房地产开发有限公司 8,000,000.00 - - - (8,000,000.00) - - -
上海万盛房地产有限公司 2,949,847.19 6,542,852.13 - - 3,593,004.94 - 6,542,852.13 -
上海尊怡物业服务有限公司 900,000.00 752,336.31 - (432,226.36) (579,890.05) - 320,109.95 -
中航万科有限公司（注） 400,000,000.00 466,754,854.52 - 13,460,390.96 80,215,245.48 - 480,215,245.48 -
小计 411,849,847.19 474,050,042.96 - 13,028,164.60 75,228,360.37 - 487,078,207.56 -
其他股权投资 -
上海中城联盟投资管理有限公司 8,600,000.00 8,600,000.00 - - - - 8,600,000.00 -
小计 8,600,000.00 8,600,000.00 - - - - 8,600,000.00 -
注：本公司对中航万科有限公司的长期股权投资中含有对武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司、成都一航万科滨江房地产开发有限公司、合肥一航万
科地产有限公司、上海南都白马房地产开发有限公司、苏州中航万科长风置业有限公司等5 家公司权益法的调整。
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第86 页
14 投资性房地产
本集团
项目 2008 年12 月31 日 本期增加 本期减少 2009 年6 月30 日
原值 225,849,490.51 120,000.00 31,694,027.04 194,275,463.47
减: 累计折旧 27,454,723.46 4,080,509.88 5,633,838.52 25,901,394.82
净额 198,394,767.05 (3,960,509.88) 26,060,188.52 168,374,068.65
15 固定资产
本集团
酒店、房屋
及建筑物
装修费 机器设备 运输工具 电子设备 其他设备 合计
原值:
期初余额 1,274,268,770.82 50,872,623.82 26,226,836.07 90,150,077.71 149,845,658.50 30,634,998.69 1,621,998,965.61
本期增加 2,511,280.45 1,349,232.73 125,733.28 694,537.76 3,032,513.88 835,200.30 8,548,498.40
本期减少 57,770,341.00 - 7,113,079.99 4,954,990.56 3,657,225.59 11,801,609.44 85,297,246.58
期末余额 1,219,009,710.27 52,221,856.55 19,239,489.36 85,889,624.91 149,220,946.79 19,668,589.55 1,545,250,217.43
累计折旧:
期初余额 150,629,530.93 38,650,942.48 9,698,874.56 58,228,693.42 84,394,121.80 15,064,036.24 356,666,199.43
本期增加 20,868,109.25 4,157,193.38 688,875.86 5,005,731.26 10,338,200.00 2,267,657.88 43,325,767.63
本期减少 650,678.94 - 1,806,716.19 3,347,354.72 3,300,887.92 11,411,081.70 20,516,719.47
期末余额 170,846,961.24 42,808,135.86 8,581,034.23 59,887,069.96 91,431,433.88 5,920,612.42 379,475,247.59
净额:
期末余额 1,048,162,749.03 9,413,720.69 10,658,455.13 26,002,554.95 57,789,512.91 13,747,977.13 1,165,774,969.84
期初余额 1,123,639,239.89 12,221,681.34 16,527,961.51 31,921,384.29 65,451,536.70 15,570,962.45 1,265,332,766.18
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第87 页
16 在建工程
本集团
工程名称 工程预算 期初余额 本期增加
本期转入
固定资产
本期其他减少期末余额 工程进度预计完工日期 资金来源
(万元)
深圳万科中心 32,300 172,644,257.54 47,408,754.32 - - 220,053,011.86 68% 2009 年12 月自有资金和借款
东莞建筑研究基地 2,211 15,942,765.36 614,211.20 16,556,976.56 75% 2010 年12 月自有
合计 34,511 188,587,022.90 48,022,965.52 - - 236,609,988.42
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第88 页
17 递延所得税资产及负债
本集团
期初余额 进入损益的部分
进入权益的部
分
期末余额
暂时性差异期末
余额
可弥补亏损 141,925,456.50 93,879,550.05 - 235,805,006.55 998,425,601.80
减值准备 317,815,824.70 (63,284,491.92) - 254,531,332.78 1,019,777,583.66
预提成本 175,160,000.96 (51,185,710.40) - 123,974,290.56 496,254,716.56
土地增值税递延 784,818,609.23 13,876,941.81 - 798,695,551.04 3,624,473,525.12
其他 29,760,741.14 4,013,524.53 - 33,774,265.67 135,097,062.68
递延所得税资产
小计 1,449,480,632.53 (2,700,185.93) - 1,446,780,446.60 6,266,043,156.37
金融资产公允价值变动 10,545,770.01 12,077,611.48 22,623,381.49 96,526,158.83
收购公司公允价值变动 857,252,157.59 (73,942,236.68) - 783,309,920.91 3,133,331,076.53
递延所得税负债
小计 867,797,927.60 (73,942,236.68) 12,077,611.48 805,933,302.40 3,229,857,235.36
以下项目未确认递延所得税资产:
类别 2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
税务亏损 213,727,581.24 186,829,888.44
其他暂时性差异 35,985,074.43 37,049,749.94
合计 249,712,655.67 223,879,638.38
按照附注3(12)所载的会计政策，由于本集团部分子公司不大可能获得可用于抵扣有
关亏损的未来应税利润，因此本集团尚未就人民币1,056,207,049.98 元 (2008 年12 月
31 日：人民币917,582,958.95 元)的累积可抵扣亏损确认递延所得税资产。根据现行
税法，这些可抵扣亏损将不迟于2014 年到期。
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第89 页
18 资产减值准备
本集团于2009 年6 月30 日，资产减值情况汇总如下:
本期减少数
项目 期初余额 本期增加数
本期转回 本期转销
期末余额
一、坏账准备 142,462,053.38 37,129,816.80 19,062,806.63 5,052,831.13 155,476,232.42
其中：应收账款 14,702,382.47 12,708,234.22 11,294,143.55 184,604.55 15,931,868.59
其他应收款 127,759,670.91 24,421,582.58 7,768,663.08 4,868,226.58 139,544,363.83
二、存货跌价准备 1,241,095,109.96 - 240,713,169.07 30,621,643.08 969,760,297.81
三、可供出售金融
资产减值准备
5,860,000.00 - - 5,860,000.00 -
四、长期投资减值
准备
2,600,000.00 - - 2,600,000.00 -
合计 1,392,017,163.34 37,129,816.80 259,775,975.70 44,134,474.21 1,125,236,530.23
本公司于2009 年6 月30 日，资产减值情况汇总如下:
本期减少数
项目 期初余额 本期增加数
本期转回 本期转销
期末余额
一、坏账准备 134,080,886.35 487.77 - - 134,081,374.12
其中：其他应收款 134,080,886.35 487.77 - - 134,081,374.12
二、长期投资减值
准备
20,000,000.00 - - - 20,000,000.00
合计 154,080,886.35 487.77 - - 154,081,374.12
有关各资产本期确认减值损失的原因，参见有关各资产项目的附注。
19 短期借款
本集团
2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
原币 折人民币 原币 折人民币
信用借款
-人民币 1,982,866,944.44 1,982,866,944.44 350,000,000.00 350,000,000.00
担保借款
-人民币 80,000,000.00 80,000,000.00 240,000,000.00 240,000,000.00
抵押借款*1
-人民币 78,430,000.00 78,430,000.00 60,000,000.00 60,000,000.00
质押借款
-人民币 - - 3,951,968,333.32 3,951,968,333.32
合计 2,141,296,944.44 4,601,968,333.32
*1 以上抵押借款主要由本集团的存货作为抵押。
以上借款的年利率为4.78%至5.40%（08 年为6.16%至10%）。
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(金额单位: 人民币元)
第90 页
19 短期借款(续)
上述余额中，无对持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东的短期借款。
本公司
2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
原币 折人民币 原币 折人民币
信用借款
-人民币 1,982,866,944.44 1,982,866,944.44 350,000,000.00 350,000,000.00
质押借款
-人民币 - - 3,951,968,333.32 3,951,968,333.32
合计 1,982,866,944.44 4,301,968,333.32
以上借款的年利率为5.00%至5.40%（08 年为6.16%至8.05%）。
20 交易性金融负债
本集团为了锁定外币借款的浮动汇率变动所产生资金风险而购买了无本金交割远期外
汇契约(NDF)，其浮动损失记入交易性金融负债。
21 应付账款
应付账款主要指未付工程款、地价款等。
2009 年6 月30 日，本集团无个别重大账龄超过3 年的应付账款；无对持有本集团5%(含
5%)以上表决权股份的股东单位的应付账款。
账龄超过一年的应付账款主要为尚未支付的工程款、地价款等。
22 预收账款
预收款项余额中无对持有本集团5%(含5%)以上表决权股份的股东的预收款项。
于2009 年6 月30 日，预收款项对应的已签约销售合同总量为人民币321.84 亿元
(2008 年12 月31 日: 273.40 亿元)。
账龄超过一年的预收账款主要为尚未结算的预收房款。
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(金额单位: 人民币元)
第91 页
22 预收账款(续)
其中:主要预售房款如下:
项目 金额 预计竣工日期 项目预售比例
深圳第五园 795,006,805.30 2009 年12 月94%
深圳东海岸 348,571,576.92 2009 年9 月100%
深圳金域华府 1,242,626,120.00 2009 年12 月99%
深圳千林山居 384,755,841.00 2009 年8 月85%
深圳兰乔花园 1,353,663,000.00 2009 年12 月90%
深圳双城水岸 430,264,362.00 2009 年12 月96%
广州金色康苑 356,176,729.00 2009 年8 月95%
广州金域蓝湾 982,224,022.28 2009 年8 月77%
广州万科城 594,391,629.00 2009 年9 月93%
佛山金御华府 665,532,615.00 2009 年12 月94%
佛山万科城 414,665,618.00 2009 年10 月86%
佛山新城湾畔 375,467,231.00 2010 年7 月94%
东莞虹溪诺雅 318,874,125.00 2009 年11 月73%
东莞金域蓝湾 470,236,089.00 2009 年12 月88%
东莞万科城 304,261,727.36 2009 年11 月98%
长沙金域蓝湾 464,592,031.00 2009 年12 月99%
厦门金域蓝湾 657,057,070.00 2009 年12 月91%
福州金域榕郡 480,377,239.00 2009 年12 月68%
上海金色城市 451,146,094.00 2009 年12 月61%
上海七街坊项目 375,870,000.00 2010 年3 月90%
上海四季花城 703,098,881.00 2009 年10 月82%
上海新里程 633,290,251.03 2009 年11 月94%
苏州金色家园 1,164,247,035.47 2009 年7 月70%
苏州玲珑湾花园 379,669,354.62 2010 年6 月90%
杭州泉水湾 420,265,050.00 2009 年12 月75%
宁波金色水岸 648,940,622.00 2009 年12 月85%
南京金域缇香 567,573,326.00 2009 年9 月84%
无锡金域蓝湾 416,690,255.00 2010 年12 月76%
无锡魅力之城 444,248,155.00 2009 年12 月88%
无锡东郡 357,523,766.00 2009 年8 月93%
北京公园5 号 309,687,355.00 2010 年10 月88%
北京红狮家园 565,685,076.09 2010 年7 月67%
北京假日风景 1,027,609,274.50 2009 年12 月75%
天津东丽湖 914,724,613.42 2009 年11 月88%
天津假日风景 361,771,647.00 2009 年7 月98%
天津假日润园 370,906,768.00 2009 年8 月82%
天津魅力之城 442,421,515.00 2009 年11 月72%
沈阳金域蓝湾 413,738,939.00 2009 年12 月61%
长春洋浦花园 358,090,539.00 2009 年11 月78%
青岛金色城品 357,897,254.60 2009 年12 月84%
成都金域蓝湾 389,979,478.14 2009 年12 月75%
成都金域西岭 516,211,581.90 2009 年7 月72%
武汉金色家园 716,685,459.00 2009 年12 月87%
武汉魅力之城 567,407,416.42 2009 年8 月91%
其他 5,465,625,091.57
合计 29,979,748,629.62
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(金额单位: 人民币元)
第92 页
23 应付职工薪酬
本集团
项目 期初余额 本期发生额 本期支付/减少 期末余额
工资 508,950,822.47 448,033,267.24 592,295,041.07 364,689,048.64
职工福利 - 5,937,073.58 5,937,073.58 -
社会保险 3,603,166.78 44,521,892.75 43,264,298.14 4,860,761.39
住房公积金 1,571,573.67 12,657,273.69 13,848,047.86 380,799.50
工会经费和职工教育经费 2,617,550.86 306,332.67 841,674.52 2,082,209.01
辞退福利 1,019,739.41 4,220,613.90 3,963,728.16 1,276,625.15
非货币性福利 - 602,520.82 602,520.82 -
合计 517,762,853.19 516,278,974.65 660,752,384.15 373,289,443.69
本公司
项目 期初余额 本期发生额 本期支付/减少 期末余额
工资 145,436,993.78 99,392,427.02 71,137,955.48 173,691,465.32
社会保险 60,866.97 6,471,125.89 6,389,014.91 142,977.95
住房公积金 - 2,672,179.12 2,669,787.12 2,392.00
合计 145,497,860.75 108,535,732.03 80,196,757.51 173,836,835.27
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(金额单位: 人民币元)
第93 页
24 应交税费
本集团
税种 2009年6 月30 日2008 年12 月31 日
企业所得税 20,849,280.68 103,616,161.41
营业税 (1,129,931,851.59) (757,141,582.19)
预缴土地增值税 (140,381,041.11) (162,514,227.40)
个人所得税 43,600,803.55 48,255,376.71
房产税 2,053,966.38 405,311.55
增值税 (4,900,399.28) (4,431,446.61)
教育费附加 (31,235,908.81) (23,241,046.80)
城建税 (45,181,706.29) (32,280,963.95)
其他 (76,525,372.12) (34,652,705.24)
合计 (1,361,652,228.59) (861,985,122.52)
本公司
税种 2009年6 月30 日2008 年12 月31 日
营业税 4,962,059.46 34,124,209.54
个人所得税 37,426,770.89 43,704,017.84
房产税 90,539.26 (43,798.79)
合计 42,479,369.61 77,784,428.59
25 其他应付款
其他应付款主要包括土地增值税、股权转让款、购房诚意金、代收款、保证金等。
本集团根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》基于清算口径累计补充计提了土地增值税准备金计人
民币3,549,520,831.62 元(2008 年:人民币3,617,122,190.58 元)，本集团已对该补充
计提的土地增值税对所得税的影响确认了递延所得税资产。
土地增值税是按30%-60%的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值额征收
的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包
括土地使用权的摊销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考虑到土地增值税
有可能受到当地税务局的影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估
计的数额。估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。
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(金额单位: 人民币元)
第94 页
25 其他应付款(续)
账龄超过一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。
上述余额中，本集团无对持有本集团5%(含5%)以上表决权股份的股东的其他应
付款。于2009 年6 月30 日，本集团及本公司并没有个别重大账龄超过三年的其
他应付款。
26 一年内到期的非流动负债
本集团
2009 年6 月30 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
1、银行借款
其中:人民币 4,639,783,752.76 1.0000
4,639,783,752.76 信用
190,000,000.00 1.0000
190,000,000.00 担保
480,000,000.00 1.0000
480,000,000.00 抵押*1
美元 90,000,000.00 6.8319
614,871,000.00 信用
29,400,000.00 6.8319
200,857,860.00 抵押*1
小计 6,125,512,612.76
2、其他借款
其中:人民币 860,000,000.00 1.0000 860,000,000.00 反担保
3,000,000,000.00 1.0000 3,000,000,000.00 质押*2
小计 3,860,000,000.00
合计 9,985,512,612.76
*1 以上抵押借款主要由本集团的存货作为抵押。
*2 以上质押借款主要由本公司持有的控股子公司的债权作为质押。
以上人民币借款的年利率为4.17%至8.00%，美元借款的年利率为3 个月
HIBOR+Margin。
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第95 页
26 一年内到期的非流动负债（续）
本集团（续）
2008 年12 月31 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
1、银行借款
其中:人民币 4,880,000,000.00 1.0000
4,880,000,000.00 信用
470,000,000.00 1.0000
470,000,000.00 担保
120,000,000.00 1.0000
120,000,000.00 抵押*1
港币 153,000,000.00 0.8819
134,930,700.00 反担保
美元 45,000,242.36 6.8346
307,558,656.45 担保
35,700,000.00 6.8346
243,995,220.00 抵押*1
小计 6,156,484,576.45
2、其他借款
人民币 1,337,910,000.00 1.0000 1,337,910,000.00 反担保
120,000,000.00 1.0000 120,000,000.00 抵押*1
5,649,980,000.00 1.0000 5,649,980,000.00 质押*2
小计 7,107,890,000.00
合计 13,264,374,576.45
*1 以上抵押借款主要由本集团的存货作为抵押。
*2 以上质押借款主要由本公司持有的控股子公司的债权作为质押。
以上借款的年利率为4.86%至7.56%，港币借款的年利率为3 个月HIBOR+Margin，
美元借款的年利率为6 个月HIBOR+Margin。
本公司
2009 年6 月30 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
1、银行借款
其中:人民币 4,639,783,752.76 1.0000
4,639,783,752.76 信用
小计 4,639,783,752.76
2、其他借款
其中:人民币 860,000,000.00 1.0000 860,000,000.00 反担保
3,000,000,000.00 1.0000 3,000,000,000.00 质押*1
小计 3,860,000,000.00
合计 8,499,783,752.76
*1 以上质押借款主要由本公司持有的控股子公司的债权作为质押。
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(金额单位: 人民币元)
第96 页
26 一年内到期的非流动负债（续）
本公司（续）
以上借款的年利率为4.62%至7.56%。
2008 年12 月31 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
1、银行借款
其中:人民币 4,880,000,000.00 1.0000 4,880,000,000.00 信用
小计 4,880,000,000.00
2、其他借款
其中:人民币 1,337,910,000.00 1.0000 1,337,910,000.00 反担保
120,000,000.00 1.0000 120,000,000.00 抵押*1
5,649,980,000.00 1.0000 5,649,980,000.00 质押*2
小计 7,107,890,000.00 7,107,890,000.00
合计 11,987,890,000.00
*1 以上抵押借款主要由本集团的存货作为抵押。
*2 以上质押借款主要由本公司持有的控股子公司的债权作为质押。
以上借款的年利率为4.86%至8.00%。
27 长期借款
本集团
2009 年6 月30 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
1、银行借款
其中:人民币 5,266,659,365.67 1.0000 5,266,659,365.67 信用
220,000,000.00 1.0000 220,000,000.00 担保
1,445,400,000.00 1.0000 1,445,400,000.00 抵押*1
美元 114,378,766.20 6.8319 781,424,292.81 信用
103,614,522.90 6.8319 707,884,059.00 质押*2
小计 8,421,367,717.48
2、其他借款
其中:人民币 3,863,994,444.45 1.0000 3,863,994,444.45 信用
1,154,275,000.00 1.0000 1,154,275,000.00 反担保
小计 5,018,269,444.45
合计 13,439,637,161.93
*1 以上抵押借款主要由本集团的存货作为抵押。
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(金额单位: 人民币元)
第97 页
27 长期借款（续）
本集团（续）
*2 以上质押借款主要由本公司的控股子公司的股权作为质押。
以上人民币借款的年利率为4.86%至8.33%，美元借款利率为3 个月LIBOR+Margin。
2008 年12 月31 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
1、银行借款
其中:人民币 5,534,000,000.00 1.0000 5,534,000,000.00 信用
1,553,110,000.00 1.0000 1,553,110,000.00 抵押*1
250,000,000.00 1.0000 250,000,000.00 担保
美元 167,581,620.94 6.8346 1,145,353,346.47 担保
101,199,301.84 6.8346 691,656,748.36 质押*2
合计 9,174,120,094.83
*1 以上抵押借款主要由本集团的存货作为抵押。
*2 以上质押借款主要由本公司的控股子公司的股权作为质押。
以上人民币借款年利率为5.40%至8.00%，美元借款利率为3 个月LIBOR+Margin。
集团长期借款到期日分析列示如下:
借款期限 2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
人民币 人民币
一年至二年 12,523,108,598.93 7,876,887,677.06
二年至三年 763,720,563.00 1,297,232,417.77
三年以上 152,808,000.00 -
小计 13,439,637,161.93 9,174,120,094.83
上述余额中无持有本公司5%或以上表决权股份的股东的长期借款。
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第98 页
27 长期借款（续）
本公司
2009 年6 月30 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
1、银行借款
其中:人民币 5,266,659,365.67 1.0000 5,266,659,365.67 信用
小计 5,266,659,365.67
2、其他借款
其中:人民币 3,863,994,444.45 1.0000 3,863,994,444.45 信用
1,154,275,000.00 1.0000 1,154,275,000.00 反担保
小计 5,018,269,444.45
合计 10,284,928,810.12
上述借款的年利率为5.00%至7.56%。
2008 年12 月31 日
种类
原币 汇率 折人民币 借款条件
1、银行借款
人民币 5,534,000,000.00 1.0000 5,534,000,000.00 信用
合计 5,534,000,000.00
上述借款的年利率为5.40%至7.56%。
本公司长期借款到期日分析列示如下:
借款期限 2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
人民币 人民币
一年至二年 9,628,400,247.12 4,634,000,000.00
二年至三年 503,720,563.00 900,000,000.00
三年以上 152,808,000.00
合计 10,284,928,810.12 5,534,000,000.00
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第99 页
28 应付债券
年利率 发行日期 面值总额 期初余额 应计利息调整额 期末余额
本集团及本公司
29 亿元5 年期无担保7% 2008 年9 月2,900,000,000.00 2,873,650,747.00 2,244,499.70 2,875,895,246.70
30 亿元5 年期有担保5.50% 2008 年9 月3,000,000,000.00 2,894,365,250.01 10,425,682.71 2,904,790,932.72
合计 5,900,000,000.00 5,768,015,997.01 12,670,182.41 5,780,686,179.42
于2008 年9 月6 日，本公司向社会公开平价发行总价为人民币5,900,000,000 元的
5 年期公司债券。
其中，有担保品种发行规模为人民币3,000,000,000 元，固定年利率5.5%。无担保
品种发行规模为人民币2,900,000,000 元，固定年利率7%，并附有发行人于债券发
行第三年末上调票面利率最多不超过100 个基点的选择权，以及投资者于债券发
行第三年末按照债权面值加上应计利息向本公司回售的选择权。本次公司债获取
资金主要用于偿还债务及补充流动资金，非投入固定项目使用。
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第100 页
29 其他非流动负债
2009 年6 月30 日2008 年12 月31 日
代管基金* 15,304,646.26 8,224,537.32
其他 4,420,312.50 4,420,312.50
合计 19,724,958.76 12,644,849.82
* 系物业项目代管基金
30 预计负债
本集团
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
客户补偿准备*1 12,411,187.43 - 8,181,644.06 4,229,543.37
酬金制项目*2 29,318,280.60 6,880,858.22 10,036,234.86 26,162,903.96
合计 41,729,468.03 6,880,858.22 18,217,878.92 30,392,447.33
*1 客户补偿准备为北京公司、天津公司为项目后期维护所预提的客户补偿准备。
*2 酬金制项目补偿款为物业管理公司实行酬金制管理所预提的补偿款。
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第101 页
31 股本
本集团及本公司
项目 期初余额 本期增加/(减少) 期末余额
限售股份 资本公积转增
调整(注) 股本
一、有限售条件股份
1、国家及国有法人持股 264,000,000.00 - - 264,000,000.00
2、境内自然人持股 26,037,098.00 （1,877,258.00) - 24,159,840.00
有限售条件股份合计 290,037,098.00 (1,877,258.00) - 288,159,840.00
二、无限售条件股份
1、境内上市人民币普通股 9,390,217,652.00 1,877,258.00 - 9,392,094,910.00
2、境内上市的外资股 1,314,955,468.00 - - 1,314,955,468.00
无限售条件股份合计 10,705,173,120.00 1,877,258.00 - 10,707,050,378.00
三、股份总数 10,995,210,218.00 - - 10,995,210,218.00
以上股份每股面值人民币1.00 元。
注: 报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定对高管人员部分限
售股份解除限售，公司境内自然人持有的有限售条件流通股减少1,877,258 股，公
司无限售条件流通股份相应增加。
32 资本公积
本集团
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 8,789,675,978.64 - - 8,789,675,978.64
股权激励公积金 473,226,068.47 - - 473,226,068.47
股权激励信托基金(注1) (1,250,040,933.83) 620,656,308.20 - (629,384,625.63)
其他资本公积(注2) (159,716,793.73) 48,310,446.00 14,482,395.43 (125,888,743.16)
合计 7,853,144,319.55 668,966,754.20 14,482,395.43 8,507,628,678.32
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32 资本公积(续)
本公司
期初余额本期增加本期减少 期末余额
股本溢价 8,789,675,978.64 - - 8,789,675,978.64
股权激励公积金 473,226,068.47 - - 473,226,068.47
股权激励信托基金(注1) (1,250,040,933.83) 620,656,308.20 - (629,384,625.63)
其他资本公积(注2) (56,668,221.94) 18,508,805.03 - (38,159,416.91)
合计 7,956,192,891.34 639,165,113.23 - 8,595,358,004.57
注1 由于本集团2008 年扣除非经常性损益后的净利润未能达成首期限制性股票
激励计划第十二条约定的“扣除非经常性损益后年净利润增长率超过15%”
这一业绩指标，2009 年4 月14 日，本集团发布《关于2008 年度限制性股票
激励计划终止实施的公告》。2008 年度激励计划持有的万科A 股股票之后于
可出售的窗口期内通过二级市场全部售出，共获得资金人民币620,656,308.20
元。该等款项增加本集团资本公积金计人民币620,656,308.20 元。
注2 本集团其他资本公积的增减变动，主要是可供出售金融资产公允价值变动及
其递延所得税的影响等。
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第103 页
33 盈余公积
本集团及本公司
期初余额本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,342,198,252.11 - - 1,342,198,252.11
任意盈余公积 5,239,786,726.03 - - 5,239,786,726.03
合计 6,581,984,978.14 - - 6,581,984,978.14
34 利润分配
根据本公司2008 年度的利润分配方案，以公司股权登记日收市时总股本为基数，
每10 股股份派送人民币0.5 元(含税)现金股息。其中，A 股股权登记日为2009
年6 月5 日，B 股股权登记日为2009 年6 月10 日。截至上述股权登记日收市时
总股本达到10,995,210,218 股，因此，相应支付2008 年度现金股利人民币
549,760,510.90 元。
35 少数股东权益
被投资单位名称
少数股权
比例
少数股东权益
期初余额
少数股东权益
期末余额
东莞市新万房地产开发有限公司 49.00% 1,159,059,584.59 1,019,929,709.38
杭州万坤置业有限公司 49.00% 150,491,669.17 343,790,068.07
北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司 50.00% 539,465,056.32 584,416,781.99
北京市朝阳万科房地产开发有限公司 40.00% 310,042,634.28 312,196,367.93
苏州南都建屋有限公司 30.00% 266,598,239.05 212,456,694.77
广州市万科星房地产有限公司 50.00% 109,610,575.56 111,720,158.67
无锡万科房地产有限公司 40.00% 194,812,024.18 191,233,973.28
无锡万胜房地产开发有限公司 45.00% 163,785,876.54 162,370,568.45
大连万科城置业有限公司 45.00% 173,958,569.97 185,793,619.96
上海万科中实房地产有限公司 50.00% 187,134,682.03 253,733,948.74
佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司 45.00% 145,003,303.80 145,293,647.59
苏州万科置业有限公司 45.00% 149,367,775.05 166,062,998.35
江西万科益达房地产发展有限公司 50.00% 119,791,480.54 124,143,223.01
万科中粮（苏州）置业有限公司 49.00% 134,942,924.26 145,954,605.14
上海祥大房地产发展有限公司 25.00% 954,355,540.29 954,335,762.27
重庆渝开发珊瑚置业有限公司 49.00% 155,773,028.18 152,952,554.47
陕西华联置业发展有限公司 49.00% 180,246,500.00 178,101,528.73
苏州汇华投资置业有限公司 49.00% 203,338,636.28 203,108,349.08
其他公司少数股东权益 1,628,846,118.71 1,836,075,249.66
合计 6,926,624,218.80 7,283,669,809.54
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第104 页
36 营业收入及成本
本集团
营业收入 营业成本 税金及附加
行业
2009 年1-6 月 2008年1-6 月 2009年1-6 月 2008 年1-6 月 2009 年1-6 月 2008 年1-6 月
1.主营业务 21,724,257,607.45 17,135,660,952.16 14,963,450,954.59 10,124,315,779.85 1,630,773,798.26 2,031,772,122.90
其中：房地产 21,594,539,395.65 17,014,209,108.35 14,854,108,127.84 10,015,662,401.02 1,623,723,343.22 2,025,180,249.97
物业管理 129,718,211.80 121,451,843.81 109,342,826.75 108,653,378.83 7,050,455.04 6,591,872.93
2.其他业务 84,394,820.37 119,352,067.05 43,852,413.61 47,095,765.77 5,047,749.83 7,366,142.35
合计 21,808,652,427.82 17,255,013,019.21 15,007,303,368.20 10,171,411,545.62 1,635,821,548.09 2,039,138,265.25
本公司
本报告期，本公司营业收入170,808,188.88 元(2008 年1-6 月:18,210,503.23 元)主要系
收取集团内下属子公司或其他联营公司的项目管理费及运营支持服务费。
本报告期内本集团前五名客户销售收入总额为人民币1,391,223,432.00 元，占本集团全
部销售收入的6.38%。
37 销售费用
本集团
项目 2009年1-6 月2008 年1-6 月
品牌宣传推广费用* 224,883,637.70 350,250,286.71
销售代理费用及佣金 145,424,602.12 135,837,699.89
其他 181,139,239.00 223,095,350.74
合计 551,447,478.82 709,183,337.34
* 品牌宣传推广费用是指公司为宣传所注册的商标(包括但不限于:中文“万科”、英
文“ ”、“ ”、图形“ ”等商标)，以及为宣传以这些商标为标识的
商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣传、开展各种促
销、推广活动而支付的费用。
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(金额单位: 人民币元)
第105 页
38 财务费用/(净收益)
本集团
项目 2009 年1-6 月2008 年1-6 月
利息支出 1,143,840,249.62 932,074,076.48
减: 资本化利息 798,139,223.81 584,031,140.84
净利息支出 345,701,025.81 348,042,935.64
减: 利息收入 122,577,386.33 122,869,658.12
利息收支净额 223,123,639.48 225,173,277.52
汇兑损益 1,138,294.02 (42,217,537.40)
其他 12,842,202.99 17,814,865.68
合计 237,104,136.49 200,770,605.80
本公司
项目 2009 年1-6 月2008 年1-6 月
利息支出 987,459,332.93 814,279,134.83
减: 利息收入 861,287,593.18 1,123,963,488.83
利息收支净额 126,171,739.75 (309,684,354.00)
汇兑损益 44,530.54 482,850.98
其他 27,799.57 75,687.22
合计 126,244,069.86 (309,125,815.80)
39 资产减值损失
本集团
2009 年1-6 月2008 年1-6 月
坏账损失 18,067,010.17 9,768,106.44
存货跌价准备 (240,713,169.07) -
合计 (222,646,158.90) 9,768,106.44
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第106 页
40 公允价值变动收益/(损失)
本集团
项目 2009 年1-6 月2008 年1-6 月
交易性金融负债
- 本期公允价值变动 (2,791,800.00) (3,016,728.00)
- 因出售转出 942,480.00 -
合计 (1,849,320.00) (3,016,728.00)
41 投资收益
本集团
项目 2009年1-6 月2008 年1-6 月
出售、处理部门或投资单位收益 7,643,168.43 717,750.73
成本法核算收到的现金股利 12,154,819.09 -
权益法核算公司所有者权益净增加 145,036,315.35 21,781,037.48
NDF 交割损失 (2,728,093.06) -
合计 162,106,209.81 22,498,788.21
本公司
项目 2009年1-6 月2008 年1-6 月
出售、处理部门或投资单位收益 - 1,417,449.02
成本法核算收到的现金股利 2,894,856,748.70 1,915,937,010.37
权益法核算公司所有者权益净增加 13,028,164.60 2,423,185.57
合计 2,907,884,913.30 1,919,777,644.96
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第107 页
42 非经常性损益
根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号—非经常性损益(2008)》，
本集团非经常性损益合并数列示如下:
项目 2009年1-6 月2008 年1-6 月(已重述)
捐赠支出 (24,509,713.83) (25,147,687.70)
交易性金融负债公允价值变动损益 (1,849,320.00) (3,016,728.00)
其他 29,583,277.60 26,342,477.76
所得税影响 (1,902,233.37) (1,649,377.79)
少数股东损益影响 (807,060.18) (654,187.01)
合计 514,950.22 (4,125,502.74)
43 所得税费用
本期所得税费用组成
本集团
2009 年1-6 月2008 年1-6 月
当期所得税费用 1,162,020,154.20 1,398,247,132.23
其中: 当年产生的所得税费用 1,162,020,154.20 1,398,247,132.23
递延所得税费用 (71,242,050.75) (376,960,812.51)
合计 1,090,778,103.45 1,021,286,319.72
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第108 页
44 现金流量表补充资料
本集团
(1) 将净利润调节为经营活动的现金流量
本集团
项目 2009 年1-6 月 2008年1-6 月
净利润 3,100,227,254.79 2,306,670,070.14
加: 资产减值损失 (222,646,158.90) 9,768,106.44
固定资产及投资性房地产的折旧 47,406,277.51 37,646,527.53
长期待摊费用摊销 3,024,298.83 13,079,196.99
处置固定资产 (976,312.21) 325,887.54
公允价值变动损失 1,849,320.00 3,016,728.00
财务费用 237,104,136.49 200,770,605.80
投资收益 (162,106,209.81) (22,498,788.21)
递延所得税资产减少 2,700,185.93 (319,763,086.29)
递延所得税负债增加 (73,942,236.68) (88,785,298.36)
存货的减少 2,482,520,561.76 (9,189,708,484.17)
本期股权激励摊销 - 308,476,379.60
收到(支付)股权激励基金 620,656,308.20 (997,251,453.86)
经营性应收项目的减少 (218,381,488.27) 2,527,110,265.28
经营性应付项目的增加 4,004,148,697.08 3,722,254,620.81
经营活动产生的现金流量净额 9,821,584,634.72 (1,488,888,722.76)
(2) 本报告期内，本集团没有不涉及现金收支的重大投资和筹资活动。
(3) 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额人民币252,880,464.78 元主要构成:
收购取得子公司收到人民币4,463.55 元(详见附注53)；收购少数股东权益人民币
1,000,000.00 元；支付以前年度收购款人民币251,884,928.28 元。
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第109 页
45 金融风险管理
本集团在正常的生产经营过程中存在各种金融风险：利率风险、信用风险、流动性风
险和汇率风险。集团已制定风险管理政策以辨别和分析本集团所面临的风险，并采用
下列金融管理政策和实务控制这些风险，以减低其对本集团财务表现的潜在不利影
响。
(a) 利率风险
本集团面临的利率风险主要来源于借款和应付债券，按浮动利率获得的借款和固定
利率获得的借款及债券使本集团分别面临现金流量利率风险和公允价值市场风险。
于2009 年6 月30 日， 本集团的定息借款和定息应付债券折合人民币
29,242,953,546.74 元，(2008 年：30,528,979,550.33 元)。本集团的浮息借款以美元计
值的部分折合人民币元2,104,179,351.01(2008 年：2,144,568,751.28 元)，以港元计
值的部分折合人民币0.00 元(2008 年：134,930,700.00 元)。本集团借款的利率及偿
还条款于附注19、26 及27 内披露。
敏感性分析:
假定其他因素不变，截止2009 年6 月30 日，利率每上升50 个基点将会导致集团
税后利润以及股东权益减少人民币16,750,168.80 元(2008 年:人民币48,754,733.67
元)。
对于本集团在资产负债表日持有的、利率风险影响其现金流量的浮动利率非衍生工
具，上述敏感性分析中本集团的净利润及其他所有者权益项目的影响是上述利率变动
对按年度估算的利息费用或收入的影响。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本集团所有借
款。
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(金额单位: 人民币元)
第110 页
45 金融风险管理(续)
(b) 信用风险
本集团的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款和可供出售金
融资产。管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。
本集团持有的货币资金，主要存放于商业银行等金融机构，管理层认为这些
商业银行具备较高信誉和资产状况，存在较低的信用风险。本集团采取限额
政策以规避对任何金融机构的信贷风险。
应收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款
项，因此信用风险较小。本集团尚未发生应收账款逾期的情况。
本集团根据对联营及合营公司的资产状况，开发项目的盈利预测等指标，向
联营及合营公司提供款项，并持续监控项目进展与经营情况，以确保款项的
可收回性。
应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本集团
根据相关业务的发展需要对该类款项实施管理。
于资产负债表日，本集团房地产业务的前五大客户的应收款占本集团应收款
项总额25%左右(2008 年：10%)。
本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产(包括衍生
金融工具)的账面金额。除附注46 所载本集团作出的财务担保外，本集团没
有提供任何其他可能令本集团承受信用风险的担保。于资产负债表日就上述
财务担保承受的最大信用风险敞口已在附注46 披露。
(c) 流动风险
本集团定期检查当前和预期的资金流动性需求，以及是否符合借款合同的规
定，以确保集团维持充裕的现金储备，同时获得主要金融机构承诺提供足够
的备用资金，以满足长短期的流动资金需求。
下表详细列示了在资产负债表日集团金融负债的到期日，计算是基于未折现
现金流(包括按照合同利率计算的利息，如果是浮动利率，则根据资产负债表
日利率计算)和集团最早偿还日。
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(金额单位: 人民币元)
第111 页
45 金融风险管理(续)
(c) 流动风险(续)
2009 年6 月30 日
账面价值 总值 1年以内 1至2 年 2至5 年
借款 25,566,446,719.13 25,701,447,795.89 12,165,551,694.51 12,619,367,538.38 916,528,563.00
应付债券 5,780,686,179.42 7,433,333,333.33 368,000,000.00 368,000,000.00 6,697,333,333.33
应付款项 20,423,678,894.30 20,423,678,894.30 20,423,678,894.30 - -
应付联营及合营公司769,712,996.37 769,712,996.37 769,712,996.37 - -
交易性金融负债 3,544,200.00 3,544,200.00 3,544,200.00 - -
应付利息 323,481,456.22 323,481,456.22 323,481,456.22 - -
其他长期负债 19,724,958.76 19,724,958.76 - - 19,724,958.76
2008 年12 月31 日
账面价值 总值 1年以内 1至2 年 2至5 年
借款 27,040,463,004.60 28,614,049,858.69 18,958,810,393.33 8,343,262,843.46 1,311,976,621.90
应付债券 5,768,015,997.01 7,614,880,000.00 368,000,000.00 368,000,000.00 6,878,880,000.00
应付款项 22,001,011,763.05 22,001,011,763.05 22,001,011,763.05 - -
应付联营及合营公司863,255,444.51 863,255,444.51 863,255,444.51 - -
交易性金融负债 1,694,880.00 1,694,880.00 1,694,880.00 - -
应付利息 219,884,034.75 219,884,034.75 219,884,034.75 - -
其他长期负债 12,644,849.82 12,644,849.82 - 2,946,875.00 9,697,974.82
(d) 汇率风险
本集团承受汇率风险主要与以港币和美元计价的借款有关，除本集团设立在香港
特别行政区和境外的下属子公司使用港币或美元计价结算，本集团的其他主要业
务以人民币计价结算。
(i) 本集团于6 月30 日的各外币资产负债项目外汇风险敞口如下。出于列报考虑，
风险敞口金额以人民币列示，以资产负债表日即期汇率折算。外币报表折算
差额及其他未包括在内的风险敞口项目的描述未包括在内。
本集团
金额单位:人民币(元)
2009 年6 月30 日
2008 年12 月
31 日
美元项目 港币项目 美元项目 港币项目
短期借款 815,728,860.00 - 307,558,656.45 134,930,700.00
长期借款 1,489,308,351.81 - 1,837,010,094.83 -
货币资金 (301,347,105.90) (9,095,234.51) (420,141,957.12) (7,049,433.82)
NDF (3,544,200.00) - (1,694,880.00) -
合计 2,000,145,905.91 (9,095,234.51) 1,722,731,914.16 127,881,266.18
万科企业股份有限公司
财务报表附注
(金额单位: 人民币元)
第112 页
45 金融风险管理(续)
(d) 汇率风险(续)
(ii) 敏感性分析
汇率可能的变动会对本集团的税后利润和合并权益的其他组成部分产
生影响，因而令本集团在资产负债表日存在汇率风险。下表进行的敏感
性分析仅考虑本集团的存借款余额因素，并且假定除汇率以外的其他变
量因素(尤其是利率)保持不变。(外币存贷款金额详见附注7、26 及27)
2009 年6 月30 日 2008年12 月31 日
外币对人民币
汇率变动幅度
对经营业绩的
影响(税后)
对所有者
权益影响
对经营业绩的
影响(税后)
对所有者
权益影响
美元 ±10% 150,010,942.94 150,206,617.82 112,192,263.56 113,246,603.21
港币 ±10% (682,142.59) 263,172,731.43 9,718,976.23 220,462,034.59
本集团为了锁定外币借款的浮动汇率变动所产生资金风险还购买了无
本金交割远期外汇契约(NDF)，上述敏感性分析已经包含了NDF 的影
响。
46 财务承诺
(1) 截止2009 年6 月30 日，本集团对联营及合营公司提供担保如附注50 关联方
关系及其交易所述。
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(金额单位: 人民币元)
第113 页
46 财务承诺(续)
(2) 截止2009 年6 月30 日，本公司对控股子公司提供如下担保:
序号 担保人 担保对象 担保金额(万元) 担保说明 担保起止日期
1 万科企业股份有限公司 长沙宏程房地产开发有限公司9,000.00 为10000 万的贷款承担90%担保责任
2007 年03 月20 日至
2009 年12 月31 日
2 万科企业股份有限公司 无锡万科房地产有限公司 6,000.00 为10000 万贷款承担60%担保责任
2008 年07 月08 日至
2010 年01 月07 日
3 万科企业股份有限公司 无锡万科房地产有限公司 3,000.00 为5000 万贷款承担60%担保责任
2008 年07 月08 日至
2010 年12 月07 日
4 万科企业股份有限公司 天津兴海房地产开发有限公司2,750.00 为5000 万贷款承担55%担保责任
2008 年08 月02 日至
2009 年08 月19 日
5 万科企业股份有限公司 富阳万科房地产开发有限公司40,000.00 为4 亿的贷款承担100%担保责任
2008 年12 月26 日至
2010 年12 月25 日
6 万科企业股份有限公司 天津兴海房地产开发有限公司1,650.00 为3000 万贷款承担55%担保责任
2009 年03 月27 日至
2010 年03 月26 日
7 万科企业股份有限公司 深圳市万科房地产有限公司 12,000.00 为12000 万的承担100%担保责任
2009 年04 月29 日至
2012 年04 月29 日
(3) 截止2009 年6 月30 日，本集团子公司之间提供如下担保:
序号 担保人 担保对象 担保金额(万元) 担保说明 担保起止日期
1 武汉万科房地产有限公司 武汉万科天诚房地产有限
公司
5,000.00 为1 亿贷款承担50%担保责任 2008 年02 月22 日至
2010 年01 月22 日
2 沈阳万科浑南金域房地产开发有
限公司
沈阳万科金域蓝湾房地产
开发有限公司
30,000.00 为3 亿贷款承担100%担保责任 2008 年12 月12 日至
2010 年12 月11 日
(4) 本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。
担保类型为阶段性担保和全程担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效
之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥
后并交银行执管之日止；全程担保的担保期限从担保书生效之日起至借款合
同届满之日后两年止。截止本期末，本集团承担阶段性担保额及全程担保额
分别为人民币213.71 亿元及人民币5.69 亿元(2008:阶段性担保额为人民币
174.52 亿元，全程担保额为人民币5.17 亿元)。
(5) 浙江国泰建设集团有限公司起诉本集团子公司上海恒大房产股份有限公司，
请求支付工程款及保修金计人民币38,762,088.54 元及其利息，以及质量奖励
人民币2,713,775.00 元。上海浦东新区法院已经受理此案，截至2009 年6 月
30 日，该案件仍在进行中。
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第114 页
47 约定资本支出
于6 月30 日，本集团的资本承担如下:
本集团
2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
已签订的正在或准备履行的建安合同 132亿元206 亿元
已签订的正在或准备履行的土地合同 32亿元26 亿元
合计 164亿元232 亿元
截止2009 年6 月30 日，本集团尚有已签合同(主要为建安与土地合同)未付的约定
资本项目支出共计人民币164 亿元(2008 年12 月31 日:人民币232 亿元)，须在合
同他方履行合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。
48 租赁承诺
根据不可撤销的有关房屋、固定资产等经营租赁协议，本集团于6 月30 日以后应
支付的最低租赁付款额如下:
项目 2009年6 月30 日 2008 年12 月31 日
不可撤销经营租赁的最低租赁付款额
资产负债表日后第1 年 28,089,463.19 32,497,446.53
资产负债表日后第2 年 17,892,993.63 20,784,513.79
资产负债表日后第3 年 8,304,335.46 15,156,249.34
以后年度 10,548,864.89 19,913,065.50
合计 64,835,657.17 88,351,275.16
49 职工激励计划
本公司股东大会于2006 年5 月30 日通过《万科企业股份有限公司首期(2006 年至
2008 年)限制性股票激励计划》(以下简称“激励计划”)，于2006 年、2007 及2008
分期实施。根据激励计划，本公司提取激励基金及交付独立运作的信托机构，购
入本公司上市流通A 股股票并在条件成就时过户予激励对象。有关激励计划内容
详见万科2006 年4 月28 日临时公告《万科企业股份公司首期限制性股票激励计
划》。
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第115 页
49 职工激励计划(续)
激励计划第十五条第(三)项规定“按照本激励计划所提取的激励基金将根据《公开
发行证券的公司信息披露规范问答第2 号—中高层管理人员激励基金的提取》(证
监会计字[2001]15 号)的相关规定在公司成本费用中列支”。由于激励计划是以获取
职工服务而以股份作为对价结算的安排，因此本公司确定激励计划是以权益结算
的股份支付安排，适用《企业会计准则第11 号—股份支付》进行会计处理。在等
待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照
权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
2006 与2007 年度股权激励计划应确认的职工服务成本已分别于2007 年12 月31
日及2008 年12 月31 日摊销完毕；2008 年度股权激励计划由于不能达到行权业绩
条件而终止实施，详见附注32。
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50 关联方关系及其交易
(1) 尚不存在对本公司有控制关系的关联方。
(2) 有关本集团子公司的信息参见附注6。
(3) 本集团与关键管理人员之间的交易:
2009年1-6 月 2008 年1-6 月
人民币元 人民币元
支付关键管理人员薪酬 4,224,400.00 4,241,250.00
销售商品房 - -
销售商品房成本 - -
上述与关键管理人员进行的交易是按一般正常商业条款或按相关协议进行。
(4) 本集团与其他关联方之间的交易:
(a) 与本集团不存在控制关系且发生关联交易的其他关联方
公司名称 与本公司关系
沈阳万科永达房地产开发有限公司 合营公司
杭州南都宋城置业有限公司 合营公司
沈阳万科胜保企业管理咨询有限公司 合营公司
北海万达房地产开发有限公司 联营公司
东莞万科置业有限公司 联营公司
上海万盛房地产有限公司 联营公司
上海中房滨江房产有限公司 联营公司
长沙东方城房地产开发有限公司 联营公司
北京金隅万科房地产开发有限公司 联营公司
成都一航万科滨江房地产开发有限公司 联营公司
武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司 联营公司
上海加来房地产开发有限公司 合营公司
上海南都白马房地产开发有限公司 联营公司
大连万科魅力之城开发有限公司 合营公司
合肥一航万科地产有限公司 联营公司
东莞市万科置地有限公司 合营公司
武汉万科青安居房地产有限公司 合营公司
苏州中航万科长风置业有限公司 联营公司
北京万科咨询有限公司 联营公司
东莞市新通实业投资有限公司 合营公司
有关本集团联营公司的信息参见附注13。
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50 关联方关系及其交易(续)
(4) 本集团与其他关联方之间的交易(续):
(b) 与本公司为关联方提供担保情况如下:
序号 担保人 担保对象
担保金额
(万元)
担保说明 担保起止日期
1
万科企业股份有限公司
沈阳万科永达房地
产开发有限公司
4,900.00
为10000 万贷款承担49%担
保责任
2008 年04 月16 日至
2009 年10 月30 日
2
万科企业股份有限公司
沈阳万科永达房地
产开发有限公司
3,430.00
为7000 万贷款承担49%担
保责任
2008 年04 月28 日至
2009 年10 月30 日
3
北京万科企业有限公司
北京金隅万科房地
产开发有限公司
1,470.00
为3000 万贷款承担49%担
保责任
2008 年11 月28 日至
2009 年12 月31 日
(c) 本报告期内，本集团不存在其他与关联方的采购、销售等重大交易事项。
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50 关联方关系及其交易(续)
(4) 本集团与其他关联方之间的交易(续):
(d) 截止报告期末，与关联方重大往来净余额如下:
本集团
2009 年6 月30 日 2008 年12 月31 日
人民币(元) 人民币(元)
其他应收款
北海万达房地产开发有限公司 8,544,145.37 7,994,145.37
东莞万科置业有限公司 4,418,894.18 5,520,149.27
上海中房滨江房产有限公司 352,303,241.93 346,802,681.93
长沙东方城房地产开发有限公司 12,495,994.40 12,495,994.40
北京金隅万科房地产开发有限公司 272,810,928.98 314,281,657.73
成都一航万科滨江房地产开发有限公司 22,934,355.11 63,251,292.07
武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司15,694,173.97 25,409,602.69
上海加来房地产开发有限公司 245,862,728.41 244,550,093.68
上海南都白马房地产开发有限公司 10,412,007.93 58,778,650.76
苏州中航万科长风置业有限公司 - 15,328.00
北京万科咨询有限公司 14,853.00 13,853.00
大连万科魅力之城开发有限公司 303,247,593.50 310,509,892.83
合肥一航万科地产有限公司 203,561,711.32 204,579,423.10
东莞市万科置地有限公司 - 23,602,101.74
东莞市新通实业投资有限公司 13,549,438.85 -
小计 1,465,850,066.95 1,617,804,866.57
其他应付款
沈阳万科永达房地产开发有限公司 (295,770,246.71) (353,808,869.89)
杭州南都宋城置业有限公司 (372,498,888.00) (392,487,888.00)
上海万盛房地产有限公司 (7,277,926.66) (7,277,926.66)
沈阳万科御城房地产开发有限公司 - (14,000,000.00)
武汉万科青安居房地产有限公司 (86,488,206.84) (95,680,759.96)
沈阳万科胜保企业管理咨询有限公司 (467,000.00) -
上海南都白马房地产开发有限公司 (726,748.10) -
东莞市万科置地有限公司 (6,483,980.06) -
小计 (769,712,996.37) (863,255,444.51)
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51 每股收益及净资产收益率
本集团
2009年1-6 月 2008 年1-6 月
(已重述)
(a) 扣除非经常性损益前
基本每股收益 0.230 0.187
稀释每股收益 0.230 0.187
全面摊薄净资产收益率 7.31% 6.87%
加权平均净资产收益率 7.61% 6.83%
(b) 扣除非经常性损益后
基本每股收益 0.230 0.188
稀释每股收益 0.230 0.188
全面摊薄净资产收益率 7.31% 6.88%
加权平均净资产收益率 7.60% 6.85%
每股收益的计算过程:
普通股的加权平均数: 2009年1-6 月 2008 年1-6 月
期初已发行普通股股数 10,995,210,218.00 6,872,006,387.00
公积金转增股本的影响 - 4,123,203,831.00
发行新股的影响 - -
期末普通股的加权平均数 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00
本期不存在可转债、认购权证、企业承诺回购其股份等稀释的因素。
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52 其他综合收益
本集团
2009 年1-6 月 2008 年1-6 月
1．可供出售金融资产
加：当期利得(损失)金额 60,388,057.48 (78,346,446.74)
减：前期计入其他综合收益当期转入利润的金额 - 542,989.48
2．境外经营外币折算差额 230,368.78 130,804,521.98
3．与计入其他综合收益项目相关的所得税影响 (12,077,611.48) 14,102,360.42
48,540,814.78 66,017,446.18
本公司
2009 年1-6 月 2008 年1-6 月
1．可供出售金融资产
加：当期利得(损失)金额 23,136,006.28 (35,646,558.74)
减：前期计入其他综合收益当期转入利润的金额- -
2．与计入其他综合收益项目相关的所得税影响 (4,627,201.25) 6,416,380.58
18,508,805.03 (29,230,178.16)
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53 收购公司情况
本集团本期收购公司明细如下:
序号 公司名称 收购股权比例 购买日
1 武汉王家墩现代城房地产开发有限公司i 90% 2009 年5 月31 日
2 耀晶有限公司 ii 100% 2009 年4 月1 日
i 于2009 年5 月31 日，本集团以现金对价人民币36,844 万元收购了武汉王家墩现
代城房地产开发有限公司90%的股权，以取得贺家墩项目土地。
ii 于2009 年4 月1 日，本公司以现金对价港币1,000 元购买了耀晶有限公司100%
股权。
上述被收购公司名称的合并财务情况如下:
1) 取得上述子公司的现金流量情况:
金额
取得子公司的价格 368,437,724.63
其中: 现金 368,437,724.63
取得子公司本期支付的现金 -
减: 子公司持有的现金 4,463.55
取得子公司支付的现金净额 (4,463.55)
2) 被收购公司的财务状况:
2008 年12 月
项目 收购日账面价值 收购成本 31日账面价值
货币资金 4,463.55 4,463.55 4,464.40
存货净额 570,870,456.12 780,244,946.85 570,870,456.12
流动资产合计 570,874,919.67 780,249,410.40 570,874,920.52
---------------------- ---------------------- ----------------------
资产总计 570,874,919.67 780,249,410.40 570,874,920.52
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第122 页
53 收购公司情况(续)
上述被收购公司名称的合并财务情况如下(续):
2) 被收购公司的财务状况(续):
2008 年12 月
项目 收购日账面价值 收购成本 31日账面价值
其他应付款 370,873,157.17 370,873,157.17 370,873,157.17
其他流动负债 1,476.39 1,476.39 1,477.17
流动负债合计 370,874,633.56 370,874,633.56 370,874,634.34
---------------------- ---------------------- ----------------------
负债合计 370,874,633.56 370,874,633.56 370,874,634.34
股本 200,000,881.80 200,000,881.80 200,000,881.80
资本公积 - 209,374,490.73 -
未分配利润 (595.69) (595.69) (595.62)
所有者权益合计 200,000,286.11 409,374,776.84 200,000,286.18
---------------------- ---------------------- ----------------------
负债及所有者权益总计 570,874,919.67 780,249,410.40 570,874,920.52
3) 被收购公司自购买日至2009 年6 月30 日止会计期间的经营成果:
项目 金额
一、营业收入 -
二、营业利润(亏损以“-”号填列) (2,270,929.11)
三、利润总额(亏损以“-”号填列) (2,270,929.11)
四、净利润(净亏损以“-”号填列) (1,750,243.10)
4) 被收购公司自购买日至2009 年6 月30 日止会计期间的现金流量:
项目 金额
经营活动现金流量净额 1,016,304.89
投资活动现金流量净额 -
筹资活动现金流量净额 (972,100.00)
现金流量 44,204.89
购买日现金余额 4,463.55
期末现金 48,668.44
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第123 页
54 分部报告
本集团根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了房地产和物业管理
共二大报告分部，其中房地产分部又分为北京区域、上海区域和深圳区域三个
分部。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳务，由于每个分
部需要不同的技术及市场策略而需要进行单独的管理。本集团管理层将会定期
审阅不同分部的财务信息以决定向其配置资源、评价业绩。
(1) 报告分部的利润或亏损、资产及负债的信息
为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，本集团管理层会定期审阅归属于各
分部资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：
分部资产包括归属于各分部的所有的有形资产，无形资产、其他长期资产及应
收款项等流动资产，但不包括递延所得税资产及其他未分配的总部资产。分部
负债包括归属于各分部的的应付款、预收款和银行借款等
分部经营成果是指各个分部产生的收入（包括对外交易收入及分部间的交易收
入），扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减
值损失、直接归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的
净额。分部之间收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。
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54 分部报告（续）
(2) 分部财务信息
2009 年6 月30 日
地产行业
项目
北京区域 深圳区域 上海区域 其他区域
物业管理 未分配项目 抵销 合计
分部收入 3,679,208,098.67 6,178,984,103.39 8,727,677,755.11 3,047,527,999.09 370,591,022.11 170,808,188.88 (366,144,739.43) 21,808,652,427.82
其中：外部销售收入 3,679,208,098.67 6,178,984,103.39 8,727,677,755.11 3,047,527,999.09 168,868,544.94 6,385,926.62 - 21,808,652,427.82
分部间销售收入 - - - - 201,722,477.17 164,422,262.26 (366,144,739.43) -
分部费用 2,972,725,680.41 5,270,521,741.90 6,764,679,577.91 2,200,721,839.76 337,412,124.30 326,749,789.70 (94,748,306.19) 17,778,062,447.79
分部利润 706,482,418.26 908,462,361.49 1,962,998,177.20 846,806,159.33 33,178,897.81 (155,941,600.82) (271,396,433.24) 4,030,589,980.03
分部资产 24,724,571,173.59 40,877,864,204.41 40,831,620,354.57 12,433,310,149.86 697,822,262.14 60,226,543,253.80 (55,271,802,704.59) 124,519,928,693.78
分部负债 19,224,916,530.54 33,833,602,831.23 34,462,519,082.08 10,135,715,720.81 516,437,890.36 33,235,797,518.86 (48,694,002,575.23) 82,714,986,998.65
2008 年6 月30 日
地产行业
项目
北京区域 深圳区域 上海区域 其他区域
物业管理 未分配项目 抵销 合计
分部收入 5,688,904,734.25 5,647,527,890.01 5,069,727,190.49 692,934,864.00 374,661,871.13 18,210,503.23 (236,954,033.90) 17,255,013,019.21
其中：外部销售收入 5,688,904,734.25 5,647,527,890.01 5,069,727,190.49 692,934,864.00 150,807,277.55 5,111,062.91 - 17,255,013,019.21
分部间销售收入 - - - - 223,854,593.58 13,099,440.32 (236,954,033.90) -
分部费用 4,304,190,032.51 4,172,770,816.43 4,297,472,172.43 567,885,179.58 354,115,455.64 270,316,606.08 (19,734,533.78) 13,947,015,728.89
分部利润 1,384,714,701.74 1,474,757,073.58 772,255,018.06 125,049,684.42 20,546,415.49 (252,106,102.85) (217,219,500.12) 3,307,997,290.32
分部资产 19,787,958,200.09 41,202,795,991.12 44,080,462,919.04 10,513,359,457.12 623,485,167.37 61,448,037,398.33 (66,554,857,287.07) 111,101,241,846.00
分部负债 14,451,807,014.12 34,806,869,758.50 40,124,415,092.71 8,631,330,535.68 493,700,231.71 38,050,396,724.52 (61,280,280,966.64) 75,278,238,390.60

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