主题：万科A：地产复苏倒逼万科

　　因准确预见中国地产2007繁荣拐点而确立行业绝对权威地位的万科A（000002 000002），为平安穿越行业周期性调整迷雾，于2007年第四季度—2009年第一季度其间，在全行业内率先采取全线收缩、现金为王的生存应变策略。

　　然而，这一主动管理市场周期策略不仅没有令其获得主动优势，反而使其2009上半年生存防御战的谋局中先失一手。

　　8月4日，万科发布了2009年半年度业绩报告，今年上半年实现营业收入218.1亿元，同比增长26.4％；实现营业利润41.9亿，同比增长26.0％；实现归属母公司利润25.2亿元，同比增长22.5％，每股收益0.23元。

　　联合证券研究员房地产行业研究员鱼晋华对万科2009中报业绩的评价是，平淡，但极为稳健。

　　虽然如此， 鱼晋华依然从中发现了令人欣慰之处——尽管偏谨慎的策略，使得公司上半年业绩平淡，但却换来了公司更强壮的骨骼和稳健的资产负债表。

　　报告期末，万科报告期末公司现金余额268.8亿，相比年初增加了69亿，现金占资产比21.59％，基本达到近几年最高的水平。期末公司的净资产负债率仅为10.7％，比2008年末下降了22.4个百分点。

　　而长江证券（000783 ）研究员苏雪晶则从万科中报发现了更加令人兴奋的东西，年初，公司曾表示将进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资。此次中报上公司重提融资，预计下半年有望推出该计划。

　　虽然上次周期低点万科并没有把握住机会，经过半年追赶，万科新开工提高45.2％、土地储备增加权益规划面积414.6万平米，巨人脚步依旧灵活。

失算的“王者”？

　　“在项目获取上，公司总体上仍将保持谨慎。”万科基于2009年中国房地产充满不确定性的判断，于年初为自己制定了上述经营方略。

　　尽管万科声称在保持谨慎的同时，力求灵活把握行业整合机会并通过并购、合作等方式获取土地项目，但在今年的前4个月，公司只新增1个土地项目。

　　然而实际的市场形势并没有万科当初预计的那么糟糕。

　　一季度报告期内，公司累计实现销售面积152.5万平方米，销售金额 122.2亿元，分别比2008年同期增长 33.2％和21.0％，实现结算面积106.1万平方米，结算收入80.3亿元，同比分别增长32.1％和27.7％。实现营业收入81.6亿元，净利润7.7亿元，同比分别增长27.6％和7.1％。

　　但此时的万科仍然认为，好于预期的形势还需保持进一步的观察。考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性，断言住宅市场调整已经结束还为时尚早。在经营上公司将继续坚持“应对重于预测”的原则，继续遵循市场化的定价策略，积极促进销售。

　　而二季度持续好转的销售形势，进一步证明万科对地产行业景气预判的失算。

　　1-6月份，万科珠三角市场实现销售面积110.1万平方米，销售金额 104.4亿元，同比分别增长46.3％和38.8％；环渤海市场实现销售面积102.6万平方米，销售金额74.7亿元，同比分别增长64.2％和59.8％；长三角市场实现销售面积92.9万平方米，销售金额98.3亿元，同比分别增长1.4％和0.5％；其它市场实现销售面积43.1万平方米，销售金额30.1亿元，同比分别增长18.7％和40.3％。

　　鱼晋华指出，万科今年上半年营业利润率仅为23.7％，同比下降5.5个百分点， 主要原因在于土地价格的快速上升以及2008年出于对市场较为谨慎的判断，大幅降价促销的策略。与此同时，由于万科2008年较为谨慎的新开工增长，导致2009年可推盘面积增长较弱，从而使其销售增长落后于市场同期增速。

转向进行时

　　尽管万科计划将新开工面积由年初制定的403万平米增加至585万平米，增幅达45.2％，但鱼晋华认为这是一种谨慎中的乐观，因为上调后的新开工计划，与2008年实际的新开工面积相比只增加了62万平米，比2007 年的实际新开工面积还少191万平米。

　　鉴于市场形势的明显好转，万科拿地速度明显加快，在前四个月仅新增1个项目的情况下，5-7月共新增项目18个。

　　虽然如此，鱼晋华依然坚持认为万科并没有改变谨慎的风格，万科与很多大型房企在一线城市高价竞拍“地王”不同，公司新增项目绝大部分位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等二三线城市，这反映了公司强烈的风险控制意识。

　　而苏雪晶则认为，这一切迹象是万科发力、纠偏的开始。

　　其依据为，一是上半年公司管理费用比去年同期降低30.3％，销售费用比去年同期降低22.2％，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低41.9％。目前公司的销售费用率与管理费用率分别为2.53％，2.61％，管理效率得到了明显提升；二是年初公司曾表示将进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资。此次中报上公司重提融资，预计下半年有望推出该计划。

　　万科谨慎经营风格可能发生变化可以得到佐证的是，万科在半年报中明确表示，“进入二季度后，整体经济企稳的信号越发明显，适度宽松信贷政策的效果逐步显现，股市的向好产生了正向的财富效应，通胀预期也在一定程度上提高了人们的购房意愿，市场成交更为旺盛。”

　　难道万科真的一改往日量入为出的谨慎风格，转为重拳出击、重振王者雄风的开始吗？

　　光大证券研究员赵强告诉记者，“万科重提股权融资可能是出于同行上市公司年内大举融资行为的压力，毕竟充足的资金为其保障市场话语权和影响力的根基。”

　　据万德统计，今年以来，房地产行业上市公司总计增发融资403亿元，其中世茂股份（600823 ）增发融资83亿，保利地产（600048 ）融资80亿，招商地产（000024 ）融资50亿，金地集团（600383 ）增发融资41亿。

　　在众多地产上市公司纷纷大举圈钱融资之际，一向视资金为王的万科绝不可能坐失进一步壮大实力的良机。



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