主题: 万科A2018年年度董事会经营评述
2019-04-05 22:10:15          
功能: [发表文章] [回复] [快速回复] [进入实时在线交流平台 #1
 
 
头衔:金融岛总管理员
昵称:大牛股
发帖数:89894
回帖数:19475
可用积分数:91208970
注册日期:2008-02-23
最后登陆:2019-04-20
主题:万科A2018年年度董事会经营评述

万科A2018年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

2018年,外部环境发生深刻变化。宏观经济形势日趋复杂,全国商品房销售面积增速逐季放缓,行业集中度上升导致大型企业竞争更加激烈,企业转型仍面临诸多挑战。各种长短期因素交织叠加,增加了经营的复杂性和不确定性。

面对外部环境的变化,本集团于年中明确提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”,强调认清、顺应大势,明确、聚焦力量,确保“活下去、活得好、活得久”;并以“战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹配”为逻辑主线,推动各业务单元的系统变革,提升组织能力。得益于前瞻性的布局与及时有效的应对,2018年本集团传统开发业务优势持续巩固,在销售、交付规模逐年增加的背景下,总体客户满意度、质量满意度均有提高;非开发业务的经营表现亦不乏亮点,经营能力持续提升。报告期内,本集团实现营业收入2,976.8亿元,归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比分别增长22.6%和20.4%。集团保持了安全稳健的财务状况和行业领先的信用评级,期末净负债率30.9%,继续处于行业低位。在业绩增长的同时,本集团积极履行社会责任,在精准扶贫、乡村建设、教育发展、环境保护等方面均做出力所能及的贡献。

(一)2018年房地产市场回顾

2018年,在“房子是用来住的,不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下,行业调控持续深化,市场也经历了由热转冷的变化。上半年部分城市依然成交火爆、供不应求,各地为抑制市场过热持续加码调控,部分三四线城市也被纳入调控范围;下半年市场氛围快速转冷,多个城市的地产项目来访量、认购率大幅下降,成交速度明显放缓。

全国商品房销售增速再度放缓。国家统计局数据显示,2018年全国商品房销售面积为17.17亿平米,同比增长1.3%,增速比2017年低6.4个百分点;销售金额15.0万亿元,同比增长12.2%,增速比2017年低1.5个百分点。分季度看,全国商品房销售面积增速分别为3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%,下降趋势明显。

重点城市的新房成交面积进一步下滑。公司长期重点观察的14个城市1商品住宅批准预售面积同比增长6.3%,成交面积同比下降8.5%。截至2018年底,上述城市的新房可售库存(已取得销售许可而尚未售出的面积)去化周期约8.4个月。

房地产开发、投资保持较快增长。全国房地产开发投资完成额为12.0万亿元,同比增长9.5%,增速较2017年提高2.5个百分点;房屋新开工面积20.9亿平方米,同比增长17.2%,增速较2017年提高10.2个百分点。

土地市场明显降温。由于销售放缓,企业拿地更加谨慎,土地整体溢价率回落,流拍现象增加。根据中国指数研究院统计,2018年,全国300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降7%;住宅类用地平均溢价率为15%,较2017年下降19个百分点。

行业融资渠道趋紧,按揭贷款成本上升。2018年末,全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长20%,增速较2017年末低0.9个百分点。截至2018年底,个人住房贷款加权平均利率为5.75%,较2017年底上升0.49个百分点。

各地加快培育和发展住房租赁市场。各地继续推进住房租赁政策的细化落实,包括增加租赁住房的土地供应,支持租赁住房机构发展,打造住房租赁交易服务平台,试水“租购同权”,加大对住房租赁金融的支持力度。同时,多地加大租赁市场整顿力度,出台管控措施,规范市场秩序,促进租赁市场健康发展。

(二)报告期内主要工作

本集团主营业务包括房地产开发和物业服务,在巩固主营业务优势的基础上,本集团持续拓展和城乡建设与生活服务相关的业务。

报告期内,本集团坚持“城乡建设与生活服务商”战略,收敛聚焦,不断巩固和提升基本盘。本集团实现营业收入2,976.8亿元,同比增长22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%;每股基本盈利3.06元,同比增长20.4%;全面摊薄的净资产收益率为21.7%,较2017年增加0.54个百分点。

本集团全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为95.6%。

二、未来发展展望

1、外部环境

2019年外部环境依然复杂:经济发展中的风险和困难依然存在;行业发展中的深层次变化要求企业必须兼顾长短期发展目标,做好平衡;市场的分化与“因城施策”的调控导向将进一步加大经营难度。

尽管挑战很多,但行业的发展潜力也依然巨大:我国的城镇化进程仍在继续,行业依然会维持较大规模,不同地区、不同业态之间,不平衡不充分的情况依然存在;租购并举的格局才刚刚拉开帷幕,人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。

2、经营策略

习总书记指出,要“实实在在,心无旁骛做实业”,面向未来,公司将发挥混合所有制企业机制优势,围绕“城乡建设和生活服务商”战略定位,依托事业合伙人机制,“坚持以客户为中心,以现金流为基础,合伙奋斗,持续创造更多真实价值,实现有质量发展”,稳住基本盘,成长为具有全球竞争力的世界一流企业。

具体而言:

(1)基于战略,明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘

巩固开发即售业务的基本盘,保证足够的资源投入;夯实和提升投资拓展、产品设计、工程建造、运营管理、推广销售能力;围绕城市发展方向,聚焦深耕;围绕客户真实需求打造客户愿意买单的好产品好服务,坚守质量底线,盖好楼、开好盘、卖好房,提升项目经营效率。

巩固住区物业服务基本盘,保证充足的资源投入;激发基层员工的主动性和积极性;用科技手段更好地响应客户服务需求,提高住区物业基础服务水平和效率,进一步巩固万科物业的服务口碑。

提升已获取项目的开业效率与经营质量,提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。

聚焦于需求旺盛的大城市,围绕租赁客户的痛点需求,探索客户体验的高性价比提升方案,提供客户愿意买单的好产品、好服务;尽快提升获取至开业的转化效率,打造可推广的标杆项目;严格遵守投资模型,优化资源获取方式。

持续提升既有项目的运营表现是商业业务的基本盘。为客户营造更好的消费选择和体验,帮助商家提升经营业绩,确保已有项目经营坪效的持续提升,提升品牌的影响力。

经营好现有项目、完善布局是物流业务的基本盘。提升招租能力,优化客户结构,通过优质服务赢得客户租约;提升已确权项目的开发效率,缩短开业至满租的时间。

构建山地和滑雪度假场景,以及客户愿意买单的、有竞争力的冰雪度假服务体系是冰雪业务基本盘。

在滑雪场的经营上,提升全国性客源比例和单客消费,打造优质会员体系,提升客户黏性。

(2)基于市场,积极销售,做好投融资工作

坚持积极销售,积极回款。以项目为经营管理单元,严控开发节点,提升开发效率,供应、销售、回款匹配,提升资源转化效率;积极去化长期库存;对存量资产进行梳理,进一步挖掘现有资源潜力;优化运营节奏,每天都是卖楼好日子。

谨慎投资,投资测算预留足够的安全边际,保证投资质量和合理的资源总量;拓展资源获取渠道,关注并购获取优质资源的机会;聚焦收敛,做好资源配置,为业务发展匹配适合的项目资源、资金资源和组织资源;关注非线性发展机会,支持可持续发展。

控制杠杆水平,优化债务结构,根据业务特点匹配融资;保有融资资源,保持融资弹性;保持财务健康,维持行业领先的信用评级。

2019年,本集团现有项目预计新开工面积3,609.0万平方米;预计项目竣工面积3,076.6万平方米。有关本集团2019年开、竣工计划的详细信息。

(3)基于客户,打造客户愿意买单的好产品、好服务

从客户真实需求出发,不断发现、理解和顺应客户的需求及其变化,打造可推广的标杆产品和服务。

向优秀制造业、服务业企业学习,做好各专业系统基础能力建设,规范工作流程和评价标准,探索应用新工具、新战法,建立服务全业务场景的竞争优势。

开发业务更新升级产品体系,推动万科“工业化2.0”工作全面开展,完善“两提两减”,全面提升建造能力。

加大科技产品、创新技术在各业务场景中的应用,提升经营效率,降低运营成本,改善客户体验。

(4)基于安全,守住安全,质量与价值观底线

严守安全和质量底线,做到规章制度完善,思想上重视,行动上落实。强化内控管理,严守经营底线。各业务单位建立符合业务特点的风险防范体系,预防重大风险,尤其是小概率高风险事件。

(5)基于事业合伙人机制,完成组织重建,实现事人匹配

各事业集团和各事业单元完成组织调整和事人匹配,做到事件驱动,因事配人,不断提升组织能力和组织效率。

推进事业合伙人机制在各业务单元的落地,持续建设合伙奋斗、阳光健康的企业文化。

【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台,从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点,与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立,不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险,请读者仅作参考,并请自行承担相应责任。
 

结构注释

 
 提示:可按 Ctrl + 回车键(ENTER) 快速提交
当前 1/1 页: 1 上一页 下一页 [最后一页]