主题：万科A2019年6月销售点评：行稳，致远

万科A(30.000, 0.00, 0.00%)2019年6月销售点评：行稳，致远 来源：中信证券(23.690, 0.00, 0.00%)


核心观点　　未来行业的竞争，从财报上，可能从销售规模的竞争，转而成为盈利能力的竞争。而公司在盈利能力方面，凭借较低资金成本，具备一定优势。　　销售稳健增长，保证业绩可持续成长。公司在2019年6月实现单月销售面积489.3万平米，销售金额663.9亿元，分别同比增长8.8%和1.2%。2019年上半年，公司实现销售面积2150.1万平米，销售金额3340.0亿元，分别同比增长5.6%和9.6%。在公司不大规模拿地，现金资源持续投入商业、物流等新业务的情况下，公司传统开发业务仍然维持必要的规模增长，且小幅跑赢行业。　　拿地聚焦核心都市圈，避免下沉。公司历史上就慎重进入中小城市，2019年后则更为谨慎。2019年上半年拿地权益楼面均价达6522元/平方米，较2018年同期上升24.3%。我们认为，拿地均价的上升，主要是因为结构上公司聚焦更高线的区域所导致。从拿地的整体规模来看，则上半年权益地价下降了1.6%（测算潜在货值下降略多于此），公司基本维持了等量拓展的原则，不博弈周期。　　资金成本相对优势可能更为凸显。当前行业面临融资渠道（包括信托，境外债券发行等）逐渐收窄，融资限制逐渐增多的情形。公司基本不依赖于非标准化的前端融资，对于境外债券的依赖程度也远低于在港上市的竞争对手。而且，公司作为行业龙头，良好的信用也保证长期稳定的资金成本。我们预计，公司融资成本优势未来可能更加明显。　　从销售规模的竞争到盈利能力的竞争。过去几年，行业一直关注销售规模的竞争，这是因为在三四线城市房价大幅上涨的背景下，跑得快基本等于做得好。但2019年后，绝大多数城市房价稳定下来，继续维持高杠杆，高资金成本的意义不大。尽管一些企业销售增速可能较快，但盈利能力可能较差。我们认为，公司将凭借自身盈利能力优势，维持业绩稳健增长。　　风险因素：按揭贷款利率拐头向上的风险。　　开发业务稳健成长，新业务发展质量提升，继续看好公司投资价值。公司开发业务运行十分稳健，新业务发展也进入“收敛聚焦，巩固基本盘”的新阶段。我们维持公司2019/2020/2021年EPS预测3.63/4.47/5.71元，维持公司36.26元/股的目标价，维持公司“买入”的投资评级。

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