主题：建发股份：房地产进入结算周期，股息率处于历史高位，重申跑赢行业


公司动态　　公司近况　　我们近日邀请了建发股份管理层参加深圳上海两地的NDR（上市公司反向路演），期间管理层与投资者进行了深入交流，要点如下：　　评论　　1、企业文化优秀，激励机制好：建发股份控股股东为厦门市国资委，属于地方国企，相比于央企管理机制更为灵活，设有市场轨和体制内两套人才聘任机制，相比于民企融资成本更低。目前公司下辖建发房地产和联发房地产两个地产子公司，并拥有600-700家供应链子公司，业绩优秀的子公司负责人年薪甚至能达数百万。　　2、房地产业务进入结算周期：2017年后建发和联发房地产进入销售高增长期（签约销售金额458亿元），按照销售到结算周期一般需要2年，我们预计2019年房地产业务结算收入将达400亿元，销售收入将达1000亿元。建发旗下地产项目净利润率较稳定，约10%，扣除少数股东损益后，我们预计2019年地产业务（除一级开发）将贡献25亿元归母净利润（对比之下2018年贡献20亿元）。　　3、一级土地开发隐含了超50亿元净利润：目前尚未出让的一级土地开发面积约93万平米，其中有两块地已经完成拆迁整理，我们预计2019年能确认一块土地的一级土地开发收益，将贡献7亿元归母净利润，2020年或将确认另一块土地的一级土地开发收益，也将贡献7亿元左右的归母净利润。　　4、建发国际将承接建发房地产内新的住宅地产项目，而建发房地产则将聚焦在一级土地开发和商业地产领域：建发国际为建发股份孙公司、建发房地产子公司，为港股上市平台，拓展了建发的融资渠道，目前建发国际旗下拥有建发房地产70%的开发项目。　　5、供应链业务将维持10%左右稳定增长：大宗供应链为公司传统强项，我们预计未来公司也将拓展消费类供应链业务的市场份额。　　估值建议　　我们维持2019/20e盈利44.6/52.7亿元，对应2019/20年净利润增速为-4.6%和18.2%。当前股价为8.96元，对应2019/20年5.7/4.8倍P/E。我们重申跑赢行业评级，维持目标价12.1元（对应35%上涨空间），分别对应2019/20年7.7/6.5倍P/E，2019年分红收益率约5.3%，处于上市20年来的历史高位，稳定回报属性强。　　风险　　房地产调控政策趋严；大宗品市场剧烈波动。

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