主题：保利地产三季度业绩羸弱

　第三季度的疲弱表现，让保利地产失守了行业第四的位置。

　　保利地产10月25日发布的三季报显示，今年1-9月该公司累计实现签约金额3467.73亿元，同比增长14.2%，其中一二线城市的签约金额占比75%；实现签约面积2293.78万平方米，同比增长13.29%。

　　增长速度更快的融创，今年前九月累计实现合同销售金额约3694.9亿元，同比增长16%，累计合同销售面积约2531.8万平方米，同比增长21.46%。

　　至九月底，保利地产被融创拉开了227亿元的距离。

　　纵观保利地产前九个月的销售表现，第三季度无疑是其表现最差的一个季度。

　　数据显示，第一、二季度保利地产的签约金额分别为1096.6亿元、1429.64亿元，签约面积分别为700万平方米、936.43万平方米。而第三季度签约金额为941.49亿元，没有破千亿，同比仅增长6.58%，签约面积为657.31万平方米。

　　若从单月来看，保利地产在传统的“金九”表现反而最差，实现签约金额368.14亿元，同比减少0.18%。这也是保利地产前三季度中唯一出现负增长的一个月。

　　中信证券(22.180, 0.48, 2.21%)研究报告指出，保利地产一二线城市推盘阶段性下降是造成9月销售下滑的原因。此外，由于低线城市推盘占比上升，保利地产9月份的销售均价也同比下跌了12.9%，为13539元/平方米。保利地产内部人士则表示，9月销售下滑是受公司结构性推货的影响。

　　虽然第三季度销售表现最差，但保利地产在第三季度拿地却最为积极。今年1-9月，保利地产累计新拓展项目84个，新增容积率面积1493万平方米，总拓展成本996亿元。

　　这当中有将近一半项目都是在第三季度获取的。7-9月，保利地产新拓展项目40个，新增容积率面积667万平方米。

　　若与2018同期相比，保利地产在市场并不乐观的2019年还是明显减小了拿地力度。2019年前三季度，保利地产新拓展项目、新增容积率面积、总拓展成本同比分别下滑22%、39%、39%。

　　不过，从财务数据来讲，保利地产要好于去年同期。今年前三季度保利地产实现收入1117.94亿元，净利润175.74亿元，归属上市公司股东的净利润128.33亿元，分别同比增长17.77%、30.51%和34.08%；毛利率为35.89%，较去年同期增长3.18个百分点；实现销售回笼3098亿元，回笼率达到89.34%，回笼率较去年同期提升3.62个百分点。

　　此外，报告期内，保利地产新开工面积3675万平方米，竣工面积1723万平方米，在建面积11852万平方米，分别同比增长11.5%、46.9%和42.7%。

　　截至2019年9月底，保利地产总资产9752.00亿元，净资产1985.09亿元，资产负债率为79.64%；扣除预收款项后，其他负债占总资产比重仅为40.38%。

　　另值得关注的是，随着第三季度先后两次股票期权激励计划的实行，保利地产股东的持股比例出现了一定稀释。


　　据时代财经获悉，今年7月15日，保利地产向28名激励对象定向新增的122.8966万股股份正式上市流通，此后9月26日，向10名激励对象定向新增的3483.9388万股股份也正式上市流通。

　　受此影响，保利地产大股东保利南方集团的持股比例从6月底的37.93%调整为37.82%；泰康人寿合计持股比例从6.27%调整为6.24%；华美国际投资集团有限公司也从原来的1.72%变成了1.71%。

　　保利地产内部人士强调，虽然股权比例出现了轻微调整，但它们的持股总量是没有改变的。

　　不过，保利地产的第十大股东变了人。今年上半年，该位置是持股0.9%的自然人张远捷，但最新三季报显示，第十大股东变成了兴业银行(19.390, 0.67, 3.58%)股份有限公司-兴全趋势投资混合型证券投资基金，持股0.89%。


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