主题：百亿游资豪赌“小产权房转正”

在深圳，最不缺的就是冒险家。

　　吴刚（化名）来深圳不过五六年，但自认已深得这个城市的精髓。7月29日，电话那头传来他不紧不慢的声音：“你要想在深圳发财，不冒风险是不行的。”他最近的一次冒险，就是拿出将近150万元，在龙华和布吉买入5套“小产权房”。

　　吴刚口中的“小产权房”指的是村统建楼。其实，随着深圳近年完成城市化改造，全部土地已收归国有，昔日的“村组织”也早已成为村股份公司。“因此，小产权房的说法并不准确，所谓小产权房全部都是违法建筑。”深圳市查违办的一位负责人表示，现在他们已开始对违建进行普查，预计1年内完成。

　　尽管如此，豪赌小产权房“转正”的资本一直在持续涌入。

　　8月13日，在华强北地铁站，沉寂一时的梅龙苑再度活跃，它印刷精美的销售传单又开始被散发到路人手中。作为小产权房的代表性楼盘，梅龙苑的销售人员在天涯论坛“深圳楼盘会”板块发帖，仍以“半年到一年内可以在国土局办理红本”作为卖点揽客。

　　这种诱惑下，到底有多少资金进场？据深圳房地产知名人士风林火粗略估算，深圳每年新增商品房约400万平方米，每年新增小产权房面积约为新增商品房面积的60%。“即使按照每平方米建筑成本800元计算，仅今年就有约20亿资金进入小产权房开发领域。假如每平方米均价为3000元，再算上无法说清的灰色成本，那么今年新进入小产权房产业链的资金可能达到百亿之巨。”

　　不过，因违建问题的复杂性，这些冒险家到底是一次博傻，还是一次成功的潜伏狙击，在相当长一段时间里恐怕还难有结果。如果再往前追溯30年，违法建筑带来的出租屋经济，曾是深圳支柱产业之一。时过境迁，深圳经济模式的演变过程正次递复制到内地。也正因如此，深圳小产权房的最终命运在某种程度上预演着全国城市化进程的明天。

　　隐蔽销售的“黄埔雅苑”
　
　　在深圳市近期严打违法建筑的氛围下，小产权房的销售一度从明目张胆变为暗度陈仓。　

　　黄埔雅苑作为李嘉诚在深圳的大手笔，被视为豪宅典范。在它西北方向数公里，一座4栋连体32层高的商住楼在一群握手楼中显得鹤立鸡群。它就是华侨新苑，被购房人称为“小产权房里的黄埔雅苑”。

　　7月23日下午，牛栏前村综合市场人来人往，坐落其中的华侨新苑被高高的围墙遮挡，显得孤傲而沉默。外墙上上下下的电梯暴露出施工未停。沿着围墙走一圈，终于发现有一道铁门虚掩着。“我们想买房。”中国证券报记者推开铁门拦住一位工人，他用手指了指：“往前走，找一位小姐。”在还未完工的大厅里，一面墙上掏出了一个不规则的门，走进去则是几间装修漂亮的办公室。一名年轻女子闻声迎了出来，“这里没有房卖。”她一边上下打量，一边让中国证券报记者出去，并把门重重关上。

　　次日上午，中国证券报记者再次走进华侨新苑，一进铁门就被几个工人拦住。“听朋友说这里有房卖，我想买一套。”一名包工头模样的人回应说，现在只剩下一些尾盘，“已经不公开卖了”，如果确实想买，只有找牛栏前村委或村民介绍过来买，或者找一位已经购买了该楼盘的业主带过来。当记者再次走进那几间办公室询问时，一位工作人员立刻冲上来嚷嚷“没有房卖”，“砰”的一声再次关上大门。

　　就在6月初，华侨新苑的围墙上还书写着豪言壮语：“龙华将是深圳的中心，我们已是龙华的中心”。如今，一切痕迹已被抹去。

　　“这栋楼被称为‘最牛小产权房’，风口浪尖上他们自然很紧张。”1个多月前，深圳知名房地产律师、广东东方金源律师事务所副主任金焰曾陪朋友来华侨新苑买过房，销售人员当时介绍，华侨新苑去年12月开盘，单位面积从30平方米到150平方米，共有900多套，均价在4000元/平方米左右，最贵的达6000元/平方米以上。据金焰测算，如果大部分已销售的话，其吸纳的资金将超过亿元。如果此时出问题，投资商承受的压力可想而知。

　　重压下，华侨新苑的高调营销偃旗息鼓。金焰说，不久前挂着“华侨新苑物业服务中心”招牌的大厅还是装修漂亮的售楼处，里面有房屋模型供购房人选购，销售方式跟商品房一样。让他印象深刻的是，售楼处还贴有一张彩色海报，海报上的内容是“人大《决定》”。售楼小姐当时明确表示，华侨新苑已完全符合《决定》里的条件。“细则出来后，我们肯定能转正”。

　　金焰所称海报上印刷的人大《决定》，即5月21日深圳市四届人大会议通过的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。《决定》发布后，有媒体将其解读成“深圳小产权房即将转正”，这条爆炸性消息随即迅速通过网络蔓延。很快，国土资源部对“转正说”予以明确否认。1个多月后，“深圳市处理农村城市化历史遗留违法建筑工作动员大会”高调召开，会上表示要对小产权房销售链条严查严打。小产权房的销售也从明目张胆变为暗度陈仓。
上蹿下跳的地下市场


　　大部分小产权房都在紧跟政策风向，销售手法忽明忽暗，其二次转让体系也在暗中延续。　　

　　不过，就在误读传闻的指挥棒下，深圳小产权房借机又完成了一轮炒作。

　　“梅龙苑”是龙华另一个知名小产权楼盘，位于梅龙路旁。去年底开售以来，一直有售楼人员在梅林关口散发传单。转正传闻一出，其售楼部立刻增加销售人员，每平方米还加价200元。6月初，当中国证券报记者前来探访时，梅龙苑销售人员一边拿着转正报道的复印件和宣传资料分发给购房者，一边称“肯定能转正”，升值空间巨大。7月22日，中国证券报记者再次探访梅龙苑时，已经看不到有人散发传单，只有个别销售人员在楼下蹓达。他们声称最近开始严查，只能偷偷卖，不过均价相比6月初，每平方米又上涨了200元。

　　短暂沉寂没几天，梅龙苑的销售传单又大模大样出现在地铁站，并且销售人员还在天涯论坛上发帖，以“半年到一年内可以在国土局办理红本”为噱头揽客。8月16日，中国证券报记者第三次探访梅龙苑，一些购房人进进出出忙着选房装修，一楼商铺挂着“招租”的大招牌。销售人员称招租是“障眼法”，实际上大部分商铺都可以出售。

　　不仅仅是梅龙苑，驱车沿梅龙路行驶，沿途城中村随处可见正在施工的高楼，多数都接近20层。中国证券报记者随机选择在一个城中村停下，到村口小店一打听，一位阿伯立刻热情地告诉中国证券报记者这里是樟坑社区，往里走到头就有楼销售。在一群低矮的握手楼当中，两栋10多层的高楼拔地而起，走进还未完工的大厅，立刻有一群售楼小姐迎上来，让中国证券报记者登记电话号码等个人信息。她们明确表示，这栋楼是几个老板和村股份公司合作开发的，不能提供房产证。

　　不论是在松岗、沙井、龙华，还是在西丽、桃源等地，大部分小产权房都在紧跟政策风向，销售手法忽明忽暗，其二次转让体系也在暗中延续。

　　梅林关外，民乐花园、民乐翠园和民乐雅园并称“民乐三园”，于2003年前后由民乐村和滢水地产合作建设并公开发售。数量高达66栋，住户超过2000户。虽然是小产权房，但配套相当完善且配备了物业管理。此前，民乐花园小区外面一排小店的门口都悬挂着“出售民乐花园三房两厅”之类的广告。7月24日，中国证券报记者见到，醒目的广告已不见踪影。一家小店老板称“最近政府查得严了，一些业主等风声松动时再挂出来”。然而，在民乐翠园滢水置业中介，当中国证券报记者提出想要购买一套三居室时，一位客户经理表示房源不少，不过因严查他们已暂停办理房产转让手续。买家可先与业主签一份转让协议，付3万定金后再等待滢水地产公司恢复办理转让手续，他们还能帮忙请律师提供见证服务。这位客户经理还特意提醒，由于没有正式的房产证，最好是通过中介公司办理二手房买卖。

　　据了解，6月份前民乐三园的房屋转让相当频繁。买卖双方只需签下一份买卖合同，支付千元费用请律师做见证并备案即可。协议完成后，卖主带着滢水地产自己颁发和编号的“房产证”，和买主一同到滢水地产办理过户手续。滢水地产会将卖主的“房产证”注销，再给新业主颁发新“房产证”，并收取1万元的过户费用。一位曾办理过户手续的业主表示，当时民乐三园几乎两三天成交1套，过户费用已成为滢水地产一项稳定的收入来源。
　暗流涌动的逐利热钱
　　
　　尽管在地图上不可描绘，在114也查不到任何讯息，但小产权房就用自己的方式，顽强存在并且持续活跃。它们的生生不息，也得益于大量热钱持续的推动。　　　　

　　早在“转正”传闻前的1个多月，就有得到“内幕消息”的人提前入场。今年三四月份，某银行信贷部门负责人称，自己花100多万购买了一套有山有水的小产权豪宅。“深圳的小产权房有可能转正了，这会是很不错的投资。”

　　“如果转正，我会以8000元左右价格出售，一下子就可以翻三四倍。”在民乐花园拥有两套房子的王军（化名）至今仍沉浸在幻想中。他的房子于2003年购买，均价仅2000元/平方米，目前每套月租可达1600元，年收益率为12％。因为小产权房的价格仅为周边楼盘的1/2甚至1/3，而租金相差不大，才诱使吴刚、王军这样的投资客大量进场，短期希望获取租金收益，长期博取转正暴利。

　　不过，个人投资仍然只是少数。风林火说，购买小产权房的大部分用于自住，比例约占80%，剩下的20%则是投资。相比之下，一些开发商以及实业资本才是参与这场豪赌的大资本。尤其是深圳一些极小的开发商，有开发经验却没有实力拿地，于是它们的身影频频出现在小产权房项目中。

　　小产权房到底吸引了多少热钱？“深圳的违法建筑超过1.6亿平方米，比例超过深圳住宅总量的60％。”众厦地产不久前完成的《小产权房专题研究》指出，1.6亿平方米还只是保守估算。风林火认为，估计今年新进入小产权房产业链的资金可能达百亿之巨。“目前没有一家机构能够准确计算出究竟有多少资金渗透在深圳小产权房利益链条中，但毋庸置疑这是一笔巨资。”

　　“深圳历史上有过三次大规模查处违法建筑行动。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，三次行动分别于1999年、2001年及2004年开展。然而，每次行动的结果都是再度催生了违法建筑抢建风潮。据他2008年看到的政府部门统计数据，保守估计深圳违法建筑已高达33万栋，平均每栋超过1000平方米，而深圳最多有30万原住民，按照10万个家庭计算，每个家庭拥有3栋楼。如此高额的投资，外来资本的渗透显而易见。

　　热钱如此热衷于小产权房，除了暗赌转正，也希望博取旧城改造带来的收益。风林火认为，对违法建筑进行相应的统计和确权，可以锁定违建面积，便于旧村改造，然而这也可能催生新一轮抢建潮。

　　他的担忧不无道理。就在上述处理违法建筑动员大会召开后，关外抢建违法建筑的举动并未停止。以龙岗区坂田为例，万科四季花城和阳光第五季之间的小马路上，已经被村民竖起了三栋十几层的高楼，他们采取与执法部门打游击的办法施工。在龙华、坂田等区域，到处是正在施工的违法建筑，一些商品房甚至被越来越高的违法建筑淹没。

　难以根除的利益同盟
　　
　　明知是违法建筑，热钱还敢明目张胆地涌入，除了难以自制的逐利本能，也与日益庞大的利益同盟有关。　

　　风林火称，伴随商品房价格上涨，2006年至2008年成了小产权房发展势头最猛的三年。虽然深圳已完成城市化改造，土地均划归国有，但实际上政府手中并没有多少地，土地大量掌握在原住民和利益集团手上，利益集团的稳固同盟是违法建筑难以根除的原因。

　　小产权房的利益链条到底怎样？梅龙苑一名销售人员透露，该楼盘由某房地产开发商与村股份公司联合建设，由金XX建筑有限公司负责施工；华侨新苑一名销售人员则表示，楼盘由海外侨胞、牛栏前村原村民和宝澜投资股份有限公司共同投资兴建。根据中国证券报记者从工商部门查询到的资料，深圳市宝澜投资股份有限公司成立于2007年6月7日，位于宝安区民治街道牛栏前新澜大厦三楼左六号，法定代表人为钟新强。根据牛栏前股份合作公司网站上资料显示，新澜大厦为该公司旗下物业，钟新强也在该公司前后担任多个职位。

　　中国证券报记者调查显示，深圳小产权房的开发模式与上述两个楼盘类似，即由原住民、村股份公司、私营老板或开发商等其他投资方三方合作，再进行利润分成。不过，有房地产业内人士认为，另外还有1/3的利润被“影子集团”所攫取。这个集团的成员，就是在一栋违法建筑拔地而起过程中，集体失语的相关政府部门。

　　6月25日，原龙岗区坂田街道执法队副队长兼查违办公室主任卢斐斐，因利用职务便利收受他人钱财32万元，为违建网开一面而被判刑。此时宣判，颇有敲山震虎的气势，但也成为“影子集团”存在的确凿旁证。

　　正是既得利益者的纠结让违建久治不愈，旁观者终于按捺不住，也想方设法挤入这场金钱游戏。这其中，出现了越来越多银行和新市民的身影。

　　7月25日，在宝安区松岗汽车站附近的山美新村，20层左右的裕新楼已基本完工。销售人员介绍：“这是村里的集资房，没有房产证，不过如果你是深圳户口，可以在深圳农村商业银行贷款，贷款期限最高10年，只要由村里出担保就能办理。”深圳农村商业银行松岗支行一名工作人员对此给予了肯定，“村民已经带过来办了几单。”该工作人员说，房子没有房产证，所以如果购房人自己来贷款，银行不会接受，必须由村民出面并且有村里的担保才可以。该工作人员还声称，他们并未参加楼盘开发，也不对销售人员的任何承诺负责并作评论。他们只是和出具担保的村股份公司发生关系，具体哪栋楼可以发放贷款要看行领导的决定。

　　由农信社变身而来的深圳农村商业银行，深深扎根于关外社区。说到小产权房贷款，深圳银行业内人士首推该行。在它的示范效应下，今年3月建设银行在深圳也正式启动了村镇业务部，其主要任务就是“突破传统规范授信政策对非完全产权物业融资的约束”，不仅将发放由社区股份公司负责的非商品住宅项目建设贷款，还将发放原村民非商品住房配售贷款。

　　不仅是银行，被高房价“绑架”的新市民也被迫加入购买小产权房的大军。甚至还出现了政府要拆除小产权房，购房者集体抗议的群体性事件。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，大量违建让旧城改造成本显著增高，直接推高商品房价格。部分新市民被迫购买价格低廉的小产权房，最终又促生更多的违建，再度推高改造成本。

　　通过这种极度矛盾的利益纠结，使得本来是一个硬币两面的原住民和新市民，最终联合起来，让小产权房的炒作越来越难以平息。

“末日轮”还是原始股 　　

　　利益集团不会出售真正的原始股，普通市民的豪赌梦很可能会破灭。　

　　不过，浩浩荡荡的热钱到底是成功潜伏了原始股，还是陷入对“末日轮”的疯狂博傻，尚未有定数。

　　今年4月，成浩（化名）购买了西丽一处小产权房，单价约为5500元/平方米，几个月来他一直忧心忡忡。他并不在意产权问题，而是担心这处提前预售的房产质量难有保障。大量进场的投资者认为，已成气候的小产权房最终会因“法不责众”而长期存在甚至转正，他们更担心的是房屋质量能否挺到获取丰厚回报的那一天。

　　更重要的是，小产权房归属不明确，也让投资存在变数。成浩购买这套房只是签了一份集资建房协议，并非买卖合同。虽然名为村里的集资房，但这份协议上并没有涉及村委。甲方是一家实业公司，他则是作为集资人的乙方。协议上写着，甲方以集资建房名义筹资，乙方按照出资额分享集资房的权益，将由甲方发给乙方《楼房使用证》。据了解，甲方是有村委背景的开发公司，但在集资房发售过程中，村委并不直接出面，也未在协议上加盖公章。

　　村股份公司出面加盖一个公章，小产权房的价格就会贵不少。吴刚说，正是这个原因他没有选择村里出面盖章的梅龙苑，而看中的楼盘都只是与开发商签署“集资建房协议”。为最大限度保障权益，吴刚还有一套购房理论。首先，要选择已经建成的楼盘，最好盖满一年以上，从而避免烂尾或质量问题；其次，签协议时要找到真正建房卖房的老板，同时请律师作见证。至于小产权房的土地归属问题，虽然购房时开发商也会提供土地证、规划证，但他坦陈那些都是假的，不会有任何作用。

　　“这种合约处处是陷阱。”金焰表示，出现在合同上的不少投资公司、实业公司都是临时注册的皮包公司。完成销售后如果注销，将来发生产权纠纷很麻烦。他曾帮购买小产权房的朋友看过合同，这是一份三方协议。甲方是当地某村民，乙方是某投资公司，丙方是购房人。大意就是该村民需要在宅基地上建设自用房屋，因此邀请丙方即购房人集资建房，并授权乙方也就是销售房子的公司收款。甲方到底是谁，甚至是不是真实存在都无法得知。合同上还规定，如果遇到不可抗力可以暂停交房，其中就包括被政府叫停。可以说，购房人的利益很难得到保障。

　　“大家所谓的小产权房，指的就是村统建楼。”宋丁表示，深圳土地已经完全国有，所谓的小产权房都是违法建筑。只是集体性违法建筑比个人违法的农民房形象阳光正面了许多，但本质未变。虽然深圳违建问题要完全解决，会是一个漫长的过程，但终将会得到解决。投资小产权房的危远远大于机。

　　7月15日，《深圳特区报》刊登了对深圳市人大法制委员会主任陈涤的专访，题为《违建“转正”纯属误解 坚决制止地下买卖》，明确指出购买违法建筑不受法律保护。然而访谈刊登以后，在多个在建小产权房的工地上，仍能看到购房人的身影。

　　然而，在风林火看来，普通购房者永远只能在利益外围打转。未来小产权房的出路可能只有确权或拆除两条，但诸多违法建筑进行确权然后上市显然不可能。“这就好比原始股，最后能上市流通的只会卖给核心利益层，普通人只能买到假货。”他认为，利益集团不会出售真正的原始股，普通市民的豪赌梦很可能会破灭。






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