主题：万科龙头保卫战：囤粮称王还是积谷防饥

万科龙头保卫战：囤粮称王还是积谷防饥2009年08月29日 02:53中国经营报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条作者: 龙飞

万科近期获得的资金支持可谓是房企之最。问题是万科拿到“黄金”，能否给市场“信心”。

8月27日，万科公布了《关于公开增发A股等事项的董事会决议公告》，决定公开增发不超过112亿元的资金，此前还获得的500亿元建行授信。问题是万科一直是持有货币量最多的房企，现在又可能成为资金增量最多者，其规划中的蛋糕究竟会有多大，需要如此之多的资金补给。

尽管王石一再公开强调：“万科近两年不做规模，将主抓质量和服务，”尽管面对竞争对手的咄咄逼人，万科保持着一贯的尊重与谨慎。但万科近期在资本市场的一系列行动表明，他们正在外松内紧地准备这场龙头之战。

受质疑的成长性

8月26日，面对电脑前万科(000002.SZ)不断跳动的股价，苏伟很明确地表示“我不看好万科这两年的发展”。苏掌控着近百亿规模的私募基金，专职投资于股票市场。尽管他也认同万科的管理能力，但却更倾向投资万科的竞争对手。“万科PE(市盈率)值不到24，不但远低于保利近66倍PE值，甚至不到行业平均水平，反映出大部分投资者对万科的态度。”

决定房地产企业成长性的是项目储备的多少。长期以来万科一直是项目储备最多的A股地产企业，但半年报显示，这一地位已不复再现。

其实万科也明白。由于对市场悲观，从2008年年中开始，万科有7个月的时间没有在土地拍卖市场露面，只以收购的形式增加两个项目。而反观竞争对手保利，2008年下半年先后获得了总面积达100万平方米的土地。

从2009年5月份开始，万科已经开始疯狂地储备项目，希望追上与对手的差距。至7月末，不到三个月的时间花费110亿元购买土地。截至7月2009年一共增加了超过414万平方米的权益规划建筑面积。

但是竞争对手也不是泛泛之辈，2009年前六个月，保利也花费了112亿元购买土地。总价甚至比万科还要多。两者依然保持着近800万平方米建面的差距。

这是2008年拐点论后，万科谨慎扩张的最直接后果。其实如果仅仅归咎为万科决策失误导致“踏空”，这无疑有些吹毛求疵。因为几乎没有几个企业能预期春天的到来，而且国内的大型房企中，也有不少像万科一样谨慎企业。例如中海2009年直至8月都没有增加一个项目。

但似乎投资者对万科最为苛刻，“中海走的是高端项目的路线，高利润低周转，对公司的影响还在可控范围。但万科刚好相反。”苏伟表示，如果按现有的销售速度，万科2009年6月的土地储备量只够公司开发两年半。一直以来，万科都是以高周转率模式打天下，即使个别项目的利润率不高，但在快速开发，薄利多销的模式下，股东还是能获得高额回报。但如果现在储备项目供应不上，万科高周转发展模式可能难以为继。

实际上，投资者对万科的管理能力还是相当认可的。2009年年初万科提出将把管理费用、销售费用占营业收入的比重降低20%。果然中报显示，万科的三项期间费用只有6.2%，这对公司能保持相当的利润率功不可没。2008年同期该数据是10%，“这显示万科的管理水准还是相当高的。”苏伟承认。

囤粮称王还是积谷防饥

于是，万科如果希望保有龙头的地位，依旧需要加强储备。

虽然掌门王石在公众面前一再强调这两年是万科的“练功期”，更注重项目品质。但新加盟万科北京分公司的毛大庆却毫不讳言地表示，万科今明两年内将会继续加大力度，坚定走扩大规模的路线，把北京的市场份额进一步推向高潮。

与此同时，万科宣布，鉴于市场形势的快速好转，万科对本年度的新开工计划进行了相应调整。新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高了45.2%。

与一系列的扩大规模相配合，万科在资本市场的活动也非常频繁。8月18日万科公告称已与建设银行[5.44 -2.33%]签署了《战略合作协议》，建设银行将向公司提供授信额度500亿元人民币。这也是房地产企业至今为止最大的一笔授信。

8月27日，万科又发布了《关于公开增发A股等事项的董事会决议公告》公布。募集资金净额不超过112亿元。本次募集资金投向的项目中，92亿元拟用于14个住宅项目的后继开发建设，占总募集资金的82.1%，20亿元用于补充公司流动资金。

如果增发成功，万科可动用的增量资金达到612亿元，无疑是业内最多。“万科剩下几个月要多大规模的扩张？”这令市场出现了众多猜测。

因为万科并不缺钱，从万科的半年报可以看出，其实经过2008年及2009年上半年的回笼资金，可以说万科最不缺的就是钱。国泰君安[0.00 0.00%]的研究报告显示，万科2009年上半年的净负债率只有12.9%，远低于2008年同期的44.3%。在手中持有大笔现金的同时，却依旧在筹措大笔资金，万科显得信心十足。

“其实未必是信心十足才大规模融资，也可能是对未来缺乏安全感。”一位跟踪万科多年的不愿具名的分析师表示，现在大规模融入资金，可增加公司在未来市场不确定环境下的应对能力。

实际上，这一波行情中万科自始自终的表现都相当谨慎。即使万科开始四处出击，都是规避竞争激烈的中心城市，转战二线城市。本年新增的项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡、佛山、厦门、福州、重庆等城市。

“而随着流动盛宴进入调整期，本年余下时间地产企业可以获取的资金将大幅减少，万科率先备足粮草，可以防范市场的变化。”该分析师表示，他8月初在万科调研时，对方高层曾向他表示对短期市场的担忧，“万科在提高开工面积、储备项目的同时，还要为公司预留一道资金防火墙，以应对市场的诸多不确定。”

假如这道防火墙建好，万科即进入进可攻退可守的超然状态。如果市场继续火热，这600多亿元资金让他有足够的实力面对竞争者的挑战；如果市场反转，万科在保证585万平方米开工面积的同时，依旧有足够的资金保证其战略调整。


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