主题：万科A：增发着眼长远


公司董事会通过公开增发A股的决议，本次拟发行股票数量不超过招股意向书公告日万科总股本的8%，扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。最终发行数量及募集资金规模提请股东大会授权公司董事会与主承销商根据具体情况协商确定；本次公开增发A股募集资金净额中有92亿元拟投向14个住宅项目，用于该等项目的后继开发建设；20亿元募集资金用于补充公司流动资金。
公司拟募集资金投入的14个住宅项目（募资投入部分）总建筑面积637万平，预计投资总额约为365.8亿元，公司预计将带来销售收入488亿，净利润58.4亿，平均销售净利率12%，投资收益率16%。若上述资本融资顺利实现，公司的股东回报有望从08年12.6%的水平逐年提高。
公司财务稳健，目前资金较为充裕，但公司此前调整了开工计划，加快开工节奏，财务上需要保持更大的腾挪空间；若融资成功，也将有利于加强公司项目储备并保持领先的竞争优势，实现持续快速发展。公司6月末资产负债率66.4%，扣除预收账款后的负债率为42.4%，净负债率为10.7%，期末账面现金268.8亿，比08年末增长34.5%。09年新开工面积从年初的403万平增加到585万平，提升45%。
公司拟募资项目区域分布均衡，避免单一区域地产市场波动带来的风险。上述14个住宅项目分布遍及主要区域，华北及东北地区5个项目（沈阳3个，天津2个），华东地区2个项目（杭州和镇江各1个），华南地区5个项目（东莞2个，深圳2个，广州1个），西南地区2个项目（均位于重庆）。
预计公司09、10年EPS分别为0.55、0.75元，维持“强烈推荐”。6－12个月目标价：22.5元。


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