主题：万科112亿元融资通过 A股影响

备受关注的万科(000002)不超过112亿元融资方案，在9月15日举行的公司股东大会上获通过。

万科此次股东大会安排了现场投票和网络投票两种方式。根据股东大会现场宣布的数据，全部六项议案的通过率都已超过了99.8%，其中各项议案的现场投票更是接近全票通过。

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　　万科再融资对于明日大盘走势影响几何
　　
　　明天市场即将打响一记大炮----万科的再融资。8月26日,万科发布公告称,拟通过公开发行的方式增发不超过现有股本8%的股份,扣除发行费用后募集净额不超过人民币112亿元的资金。9月15日的股东大会对此进行表决。恐怕市场依然对08年中国平安和浦发银行的"再融资门"记忆犹新，万科的加入会对市场产生怎样的影响，市场正拭目以待。
　　
　　背景类比：
　　
　　说起再融资，无论是谁，都有可能会被搬出来与当年的平安和浦发一案进行类比。比较的目的就在于探寻行情的性质。我们试着从以下几个方面来对比关注万科事件并挖掘它对行情的影响：
　　
　　1.指数背景。08年1月的行情明显处于下跌过程中的B浪修正中，具体状况表现为6124的高点缩量以及B浪反弹的缩量。而现在的上证综指显示，从1664至今的反弹过程中股指价量关系正常。
　　
　　2.经济背景。08年处于上一轮投资和通胀的高峰时期，经济增长过热，物价上涨，自然灾害的发生更触发了通胀的忧虑。政策面逐步从促增长向防止过热转向，货币政策从紧趋势逐渐明朗。对今年9月的经济形势而言，虽然整个经济基础不如08年，但08年反应的是一个向下的过程，而09年则反向向上，保增长重新获得政策重视。货币政策的对比就更为显着。
　　
　　3.再融资用途不同。与平安和浦发再融资引发的股东情绪相比，万科再融资当前市场似乎还是比较正常的。对于上市公司股东，追求利润是本质，因此再融资的风险以及收益能力就成为考察的重点。平安和浦发再融资资金的用途主要倾向于补充资本金，项目本身的收益能力受到一定限制。从万科再融资资金分配来看，112亿元中计划将92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设，实业投资占主体。以万科在国内房地产市场的议价能力而言，这部分投入地产开发的资金后续获得丰厚回报的能力相对较为突出。
　　
　　市场影响分析：
　　
　　综合以上分析来看，我们认为从以下几大方面去总结万科再融资对于整个大盘走势的影响：
　　
　　1.不排除指数会对事件做出短期反应，但是从市场资金承接能力和信心来说都较前期有较大的改善，且地产股的技术形态显示下方有明显支撑，这种影响有望在短时间内消除。
　　
　　2.从中期的走势来看，这也是测试目前市场健康程度的机会。健康的股市是具备融资功能的，市场对于这一事件的反应将能容易看出目前市场的信心处于何种状态。
　　
　　3.有利于引导市场资源分配向优质上市公司倾斜。 （苏海彦 科德投资）

万科A公开增发不超过人民币112亿(公告全文)

　　1、发行股票种类：人民币普通股（A股）；

　　2、每股面值：人民币1.00元；

　　3、发行数量及募集资金规模：本次发行股票数量不超过招股意向书公告日万科总股本的8%，扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。最终发行数量及募集资金规模提请股东大会授权公司董事会与主承销商根据具体情况协商确定；

　　4、发行对象：持有深圳证券交易所A股股票账户的自然人和机构投资者（国家法律、法规禁止者除外）；

　　5、向原股东配售安排：本次发行股份将向股权登记日收市后登记在册的公司全体A股股东（“原A股股东”）全额优先配售，未获认购部分向其他有意向认购的投资者发售；

　　6、发行方式：本次发行向原A股股东全额优先配售，剩余部分采取网上、网下定价发行的方式发行；

　　7、定价方式：不低于公告招股意向书前二十个交易日公司A 股股票均价或前一个交易日A 股股票的均价，具体发行价格由股东大会授权公司董事会与主承销商协商确定；

　　8、募集资金用途：

　　本次公开增发A股募集资金净额不超过人民币112亿元，其中92亿元拟投向十四个住宅项目，用于该等项目的后继开发建设；20亿元募集资金用于补充公司流动资金。上述十四个住宅项目投资总额约为365.8亿元。本次增发募集资金不能满足公司项目资金需要的部分，由公司自筹资金解决。本次增发募集资金到位之前，公司将根据十四个住宅项目的实际进展情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。

　　本次募集资金具体投向如下：





　　注1：上述住宅项目部分名称为暂定名。

　　注2：在不改变拟投资项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需要，对上述项目的投入顺序及拟投入募集资金金额进行适当调整。

　　注3：若本次发行实际募集资金净额低于拟投入项目的资金分配总额，公司将首先调减用于补充公司流动资金项目的募投资金，然后公司董事会再根据上述1-14 住宅项目的轻重缓急，决定项目的投资次序和投资金额，本次募集资金不足部分由公司自筹资金解决。

　　9、本次发行完成后，公司滚存利润的分配方案：在本次发行完成后，为兼顾新老股东的利益，由公司的新老股东共同分享本公司发行前滚存的未分配利润；

　　10、本次增发股票上市地：本次增发的股票将在深圳证券交易所上市；

　　11、决议的有效期：本次发行股票的决议有效期为自股东大会审议通过之日起12个月内。（万科企业股份有限公司）

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万科股东大会现场实录 表决百亿融资方案



万科2009年第一次临时股东大会现场


　　15日下午，万科2009年第一次临时股东大会在深圳梅林总部进行。从下午一点开始陆续有不少股东来到会场签到登记。

　　会议工作人员表示，受今天凌晨台风的意外影响，现场出席本次股东大会的股东数量较以往几届略少，一些已经预先登记的股东也未能出席。不过他同时也表示，虽然到场的股东可能略有减少，但由于本次股东大会启用了网络投票平台，股东也可以通过网络对所有议案进行表决，因此融资议案的表决并不会受到影响。

　　下午14：00，万科2009年第一次临时股东大会正式启动。

　　供应紧张、政策微调等因素影响市场

　　9月15日，万科2009年第一次临时股东大会在其深圳总部举行，审议万科此前公布的再融资方案。会议由公司总裁郁亮主持。

　　在分析近期房地产市场情况时，万科执行副总裁肖莉称，七八两月部分市场成交有所放缓，主要受到新房供应不足和政策上的微调的影响。

　　由于上半年市场迅速回暖，前期市场存货消化速度超出预期，新房供应相对紧张。而近期影响市场的各种因素中，二套房贷政策的微调最受关注。

　　她还表示：“相对而言，一线城市受前期价格上涨和房贷政策微调的影响较大，二三线城市成交缩量受供应不足的影响较大。”



万科执行副总裁肖莉发言


　　肖莉：政策微调及时，市场和07年不同

　　在分析房地产市场情况时，万科执行副总肖莉表示，由于二套房政策微调比较及时，近期市场与07年的情况有很大不同。

　　她列举了两个数据：07年9月政策转向时，万科所重点关注的14个主要城市的成交批售比已经低于1，市场已经供过于求;而09年7月政策进行微调时，14城市的成交批售比为1.78，成交批售比是指一段时期内市场销售和批准预售面积的比例，大于1意味着市场供应还跟不上销售速度。

　　肖莉表示，新房供应不足跟08年开发商大幅度降低开工有关，从开工到销售是需要一年或者以上的时间，所以反映在现在是供应不足。

　　肖莉认为，总体来看，房贷政策微调是有助于市场趋向平稳，万科认为这有助于促进未来市场往一个稳定和平稳的方向发展。

　　肖莉：选择公开增发是从公平性角度考虑

　　对于为什么选择公开增发的融资形式，肖莉表示“从公平性以及现有股东利益考虑：非公开发行最多只能选择10家机构，公开增发方式则可以让更多投资者参与进来，对股东而言更有公平性。”她同时表示，由于万科既有A股也有B股，从操作上讲，配股也不可行。发行可转债则会在短期内增大公司的资产负债率，对公司债务融资形成压力

　　万科此次公开增发将采取向老股东全额优先认购的方式，如果方案通过并正式实施，发行价格按照规定不低于招股前20个交易日，或者公告日前一日均价。这个定价是目前的相关规则所确定的，但公司在发行的时候会选一个对所有股东更为有利的发行时机。

　　如果融资规模不超过112亿，按照8%摊薄，万科大约可发行8.7亿股A股，据此测算，万科如果成功增发，净资产将达到457亿，增加32.44%，每股净资产3.85元，假定ROE保持不变，每股收益增加22.73%， 资产负债率将由66.43%下降为60.95%。

　　100项目在建 53项目拟建 万科存在融资需求

　　万科执行副总肖莉在介绍融资方案时表示，公司有信心持续保持增长，为股东提供良好的回报。公司也希望能获得股东多的支持，进一步促进公司的发展。

　　肖莉表示，万科目前的资产负债率在行业中略微有一些偏高，但也还处在相对合理的状况，融资主要还是体现为促进发展的需要。她表示，下半年公司还会有一些约定性的支出，如工程款、地价款。她预计政府的土地供应下半年还会有较大提升，考虑到未来的增长需要，万科目前的土地不足三年的开发，公司下半年还会拿一些地。

　　截至今年中期，万科共有在建项目100个，拟建项目53个，合计153个项目需要后资金的后续投入。而中期时，万科对今年的开工计划进行了大幅调整，从原计划的403万平方米上调逾四成至585万平方米。

　　肖莉还表示，房地产行业中，从05-08这三年融资情况来看，万科融资额占05年末净资产倍数是很低的，只有1.65倍，而很多同行都在在2-3倍以上。她表示，从加强公司行业地位的角度考虑，这次融资对公司后续发展和竞争力也是非常有必要的。



郁亮在回答股东提问


　　郁亮：万科已重回增长轨道 不追求规模速度 但追求规模优势

　　在回答股东关于万科目前处在哪一发展阶段的问题时，郁亮表示，万科08年的净利润下降只是一个暂停，而不是一个拐点，公司管理层确信万科已经重新走上增长的轨道。万科增长的动力，从大的环境看，是中国经济社会给房地产行业提供的广阔空间，从公司层面，则体现为质量和效益的提升。

　　郁亮认为，只是追求规模对股东价值来说可能不是最好的方式，万科将由原先追求规模、速度转向更多追求质量、效益，同行相比，万科在这方面空间很多。他以此前万科装修房标准化之后的一次采购为例，表示通过集中采购，成本降低了逾1成。

　　他表示，万科设想在未来3年左右时间，做到80%的项目是标准化项目，以充分发挥集团的规模。

　　他同时还提出，公司希望通过向质量效益的转型，使未来盈利的增长超过公司规模的增长。

　　继续坚持住宅开发 也须学好做商业配套

　　会议上，有股东提出，万科一直专注住宅，通过快速周转，使企业高速成长，这一商业模式已经成为行业的标杆，但如果未来地价上涨快于房价，公司是否考虑有向商业地产转型。

　　对此郁亮表示，万科继续发展住宅为主是毫无疑问的事情，商业地产对资金占压大，如果没有合适的金融工具，开发的风险并不低。

　　万科目前的商业模式依然适用，但随着万科住宅总量的增加，加上公建配套比例越来越高，公司未来几年的配套商业规模可能会达到200到300万平米，因此万科也必须学习做好商业配套。

　　郁亮：费用与总部奖金挂钩 严控费用率

　　针对有股东提出公司如何提高毛利率，郁亮表示，万科一直强调快速周转，不囤地、不捂盘，在周转方面具有优势。但公司在成本方面确实也有很多可改进的空间。公司对成本问题已经进行了深刻的反思，

　　“今年以来公司采取了一系列措施，”郁亮介绍称，“公司跟总部的员工有一个约定，如果今年营业费用跟管理费用加起来占整个销售费用比例不能下降20%，包括管理层在内的总部的奖金都会下调。从今年上半年情况看，费用控制已经取得了比较明显的效果”

　　郁亮还表示，公司除了严控费用之外，还在提高回报方面进行了一些思考，探索更深入的挖掘土地价值。他表示：“同行好的做法我们也在学习。未来万科不仅是快，项目盈利能力也会加强。”

　　郁亮：使工厂化成为万科的竞争优势

　　在回应投资者关于工厂化的问题时，郁亮表示工厂化和个性化并不冲突。他以汽车行业为例，表示尽管采取了标准化生产，但并不影响汽车消费市场的个性化需求，市场产品的品牌、排量、颜色、内装饰、外形都会存在不同，房地产行业的工厂化建造方式跟客户需求之间也不存在矛盾。

　　郁亮还列举了香港政府推广工厂化的例子，表示工厂化的建筑方式因为其环保节能的特性，政府一般都会给以鼓励和支持。目前万科在这方面已经争取到了一些支持，还有政府希望在保障性住房中采用工厂化技术。他认为从趋势上看，工厂化将是是未来万科竞争优势，万科在这方面投入的努力，将帮助公司未来在市场上把握主动，获取先机。

　　郁亮：增发对股东价值影响有限

　　万科股东大会上，有投资者向万科总裁郁亮提出问题，万科会如何保护现有的流通股东利益。

　　郁亮表示，公司在提出融资方案时就对股东的利益进行了充分考虑。万科此前就有了融资的设想，年报中也有提及，但直到现在才正式提出融资方案。

　　郁亮回忆：“我记得有一次在股东会上，曾经谈过，我们需要确认万科走上增长轨道的时候，也就是说能够再次给股东创造更多价值的时候，万科才再融资。今天提出再融资的想法，是确信我们走上增长轨道，能够为股东带来更多价值，才做这件事情。”

　　郁亮坦承，增发股票后短期内，净资产、ROE可能暂时略有摊薄，但由于此次增发的规模控制较好，因此对股东价值的影响十分有限。他还表示将努力工作，通过业绩增长尽快消除这些影响。

　　郁亮最后说：“希望这回我们发行完后，万科业绩可以进一步提升，从而把股东的利益照顾好。”

　　万科：拿地避免与人“血拼” 发挥战略纵深优势

　　在谈到万科不拿地王时，郁亮表示，地王的一个特征是参与者激烈竞拍，“血拼到底”，而万科目前完全可以发挥战略纵深优势，避免与人“血拼”。目前万科已经进入了32个城市，公司在更大的范围内寻找更好的土地市场机遇。他举例说，30个亿在核心城市可能还拿不到特别好的地，但是放在其他地方就很多机会。万科的这种战略纵深优势，使万科有更大的腾挪空间，能捕捉到更好的项目机会。

　　不过，他同时也指出，这种战略纵深对于企业自身管理能力是一个巨大考验，“比如达到200个项目的规模时，你是否能找到200个优秀的项目经理”，他认为目前和万科一样具备这种管理水平的企业还不是很多。

　　“此外，万科还具备一定的体制优势，比如良好的公司治理，和开放透明的管理体系，

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开始了

万科A：百亿再融资考验A股
刚刚站上3000点的A股又将迎来考验。昨日，万科A（000002） 112亿元再融资计划在股东大会上获得高票通过。由于担心万科A会被其他公司效仿，其会不会成为第二个中国平安备受关注。

　　然而，万科A巨额再融资似乎仅是开始，因为其身后还有多家公司的再融资计划枕戈待旦。

　　长城证券分析师胡晓辉表示，万科A的巨额再融资是在给其他公司做示范。一旦其他公司的再融资计划启动，会给市场带来巨大的资金压力，同时也会降低投资者对未来市场的信心。

万科A方公开增发方案对大盘影响中性

　　提要：万科A融资方案获股东大会通过，对市场会有一定负面影响。由于万科A融资方案在市场预料之中，且融资规模不是特别巨大，加上当前A股市场开始走强，其影响可能主要体现在心理上，对大盘市场性影响应该有限。
　　万科A公开增发方案获通过对市场有什么影响？对万科股价会有什么影响呢？
　　
　　张志民认为，前期A股市场大幅调整，与市场扩容剧增有很大关系。IPO和再融资对市场的负面影响，再融资的负面影响更容易被市场放大。因为市场预期某家蓝筹公司再融资了，其他蓝筹公司也会效仿推出融资方案。万科A融资方案获股东大会通过，对市场会有一定负面影响。由于万科A融资方案在市场预料之中，且融资规模不是特别巨大，加上当前A股市场开始走强，其影响可能主要体现在心理上，对大盘市场性影响应该有限。
　　
　　吴佳认为，万科A融资方案获股东大会通过，对A股市场的影响中性偏淡。万科A是地产板块龙头股，万科A增发价可能高于市价的预期，其上涨空间有大约10%以上，有可能刺激地产板块相应走强，进而带动大盘继续往上冲一冲。但这一切都要建立在市场环境向好上。在公开增发的大部分时间里，主力一般会让市价距增发价有一段距离，但不会涨很多或高于增发价很多。只有当增发股上市时间来临时，股东和主力才会刻意拉抬股价，以便拉高派发手中的增发股份。