主题：龚方雄：房价将停滞三月 地产股明年将跑赢大市

2009-9-28 来源：上海证券报
　　9月以来,随着楼市成交回落和政策信号的影响,房地产股一改此前领涨大盘的气势,成为A股调整过程的头号领跌板块。而此前以高调看好地产和金融股著称的经济学家--摩根大通中国投资银行副主席龚方雄近日首次详细解析此轮地产股下挫原因,并明确预期明年上半年地产股将再次跑赢大市。


　　"最近几个星期,房地产板块严重跑输市场,这里面逻辑本身就有问题。"在25日举行的上海证券报"2009中国房地产高峰论坛"暨第二届"金地产"颁奖典礼上,龚方雄语出惊人。


　　龚方雄介绍,全球投资者对未来经济正显出日益乐观的姿态,这从最近全球商品资源和资本市场的走强就可以看出。而国际投资者对中国资本市场的看好程度明显高于国内投资者。"首先,国际投资者要买A股买不到,额度用满了。"龚方雄称。


　　相比之下,龚方雄认为,国内投资者对A股市场,尤其是房地产股过于忧虑,这种忧虑基于对通胀和对政策转向的过度担忧。"没有滞就没有胀。"龚方雄称。今年五、六月份以来的全球经济复苏来得比市场想像得要早和强。这主要因为全球消费者没有市场想像得差。随着金融风暴的过去和金融体系功能的恢复,经济进入"添加库存"阶段。在这个添加库存的过程中,企业运行一般滞后于经济周期,失业率同样滞后于经济周期。"因为企业一般不会很快增加员工,而是以原有员工加班加点来完成最早的库存补给。"龚方雄称。也就是说,"这一轮复苏填满库存也就差不多了,明年全球经济不会出现实体经济中的通货膨胀,因为没有这个条件。"


　　而从政策转向的力度看,龚方雄更认为,中国政府不断强调政策的稳定性、连续性。在这种情况下,即使明年出现政策的转向,比如加息,那也将非常温和。


　　在此背景下分析房地产市场和房地产股,龚方雄认为,各国货币都可能出现贬值的情况下,而此时最可能升值的是和纸币相对应的黄金、土地等有形资产。而房地产的紧缩只能来自政策上的紧缩。"有时候国内投资者把贷款的高低作为流动性的指标来看待,作为货币政策的方向来看待,这实际上是错误的。贷款放量在每年都是前高后低,只不过4万亿在某种程度上大大放大了上半年的放款程度。"龚方雄称。


　　"所以我们出现一个结论,目前的结构调整是技术回调。房地产大概在未来几个月跑输市场或相对中性,而随着明年上半年信贷市场回升等因素影响,房地产股有望重新跑赢大市。"龚方雄另外表示,未来6至18个月,中国经济成长的速度和质量会比今年已经过去的时间要好得多。尤其是明年出口会有10％左右的增长,民营企业受益于此,会比今年有更大的投资实力。房地产市场"国进民退"的局面也会有所改观。(上海证券报)

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龚方雄：房价将停滞三个月 明年继续涨



　　2009年，中国房地产市场如过山车般完成了从低迷到快速复苏，进而火爆增长，再重现理性的过程。眼下的楼市走向更加微妙，更加难以预测。在“流动性汹涌 房地产泡沫与回归之道”的圆桌讨论中，我们的嘉宾却给出了明确的预言：房价停滞三个月 明年继续涨。

　　深度——理顺楼市诸层矛盾

　　潘石屹：房地产市场要解决好土地和钱两个问题

　　——SOHO中国有限公司董事长

　　我想房地产市场本质上说需要解决好两个问题：一是土地。面对房价高的市场，要解决老百姓住房问题，但没有土地这个问题就解决不了。土地的供应商是政府，本来地和房子是一家人，应该把房子和地结合起来才能管理好，现在国家管地的专门管地，管地的部门天天说中国的耕地非常少，可是我们国家的耕地既要解决吃饭问题，也要解决住房问题，还要解决穿衣服的问题(外国人穿衣服都要我们的棉花)，所以我们需要把土地跟这三方面平衡起来，而不是一个简单的指标化的问题。我觉得最好能够统筹一下，多少土地可以解决中国城市化问题，多少可以解决吃饭问题，多少可以解决穿衣服的问题。

　　第二个问题是钱的问题。现在出口也不好，中小型企业也不好，宏观经济并没有全面回暖。但上海超过每平方米十万块钱的楼盘却创下13个之多，原因到底是什么？所以我觉得是钱的原因。

　　凌克：土地供应政策创造了“地王”

　　——金地(集团)股份有限公司 董事长

　　地价拿高了之后所产生的后遗症很多。拿一块地有成也有败，这是我的第一个观点，千万不要随便创造地王。今天我们中国有这么多地王，不断地在创造地王，问题是什么？根据今天土地供应的政策，中国今后地王会不断被创造，房价会不断飙升。我们在上海每年应该开出3000多万平方米的住宅，我估计才够。但是根据现在上海的情况、根据全国的土地储备中心的能力，开不出来。接下来地价高，高到最后房价就高了。

　　那么为什么发展商要投地，我觉得一个重要的原因就是对中国房地产发展的信心。金地对今后三年的发展目标就是销售额应该达到三百到五百亿。

　　最后要提醒大家，任何故事都会有结尾，有时候这个故事的结尾是一个悲剧。今后的地价走势和我们的政策相关性非常大，我们今天地价开的这么高实际上是流动性在后面支撑。大家在发现流动性和政策发生变化的时候要特别小心，以防变化。

　　龚方雄:周期性和结构性都要看准

　　——摩根大通中国投资银行副主席

　　中国的股市是政策市场，中国的经济也是政策市场，中国的经济受政策的影响非常大的。下一轮的经济上行的周期当中我觉得政策对楼市的影响不会像经济下行期那样大。另外，作为开发商要充分利用流动性的周期性，充分利用资本市场。

　　关于地价的长期走势，长远来讲，中国的地价一定还会涨，而且还会涨很多，我觉得从这个角度来讲房价的长远上升这个判断是非常有信心的。这个是跟中国人均可耕地面积相关。我讲一个观点，美国的国土面积和中国国土面积差不多，但算楼价一定要算可耕地面积。中国大部分是荒山野岭、沙漠，草原。中国的可耕地面积不到美国的一半，但是中国的人口是美国的四倍多。算下来中国的人均可耕地面积只有美国的八分之一。另外，美国90%以上已经城市化，中国只有46%。随着城市化进程的加快，可耕地面积的流失，土地价格不涨才怪。

　　因此看清中国楼市要把周期性因素和结构性因素都看准，看周期的时候不要失去大方向。

　　高度——未来楼市走向何方？

　　周忻：房地产市场将在争议中上行

　　——易居(中国)控股有限公司董事长

　　无论是土地市场还是房地产销售市场，在未来一定是在争议当中往上行，直至中国大的宏观政策改变。在大政策没有变化的情况下，大家都会很谨慎、小心，但是我相信会是向上的。

　　由于去年整个市场萧条，由于今年上半年流动性过剩，导致一个阶段里面整个中国的房地产的量出现一个非常快速的增长。但是到了一定程度，该卖的房子卖掉了，价格也到了一定阶段。在量和价格相对企稳的情况下，我认为中国目前的市场是非常健康的状态。我们经常讨论问题的时候，同比、环比，哪个好我们就用哪个比。这种环境之下我们会被误导。跟去年和前年的趋势比一比，今年一点都不差。关键问题在于未来我们有没有这样的一些供应量上来。所以关于量的问题不能简单地用每一天的数据来下判断，宏观比较，目前的量我认为是正常的。

　　龚方雄:房价停滞三个月 明年继续涨

　　未来三个月中国楼市的房价应该会停滞一段时间，成交量也会徘徊。未来短暂的三到六个月房地产开发商如果还想做业绩的话，我不建议跟着市场提价，还是把量先做上去，因为做业绩有两个因素，一个是价格因素，一个是量的问题，把握好任何一个因素都可以。如果不提价把房子卖掉也是好事。

　　明年年初，不可避免地贷款规模会比今年下半年每个月都好，整个市场的情绪、氛围都不一样了，也就是说明年上半年的楼价和成交量会有所增长。我的感觉是这几个月市场的停滞就是市场在消化明年可能出现的政策转向。如果明年真的加息，但是只加了两三次，还是低于3%，通货膨胀也就是2%到3%左右。在这种情况下，我觉得明年整体楼市和整个股市表现应该都会不错。

　　凌克:部分城市明年成交量降40%

　　我们最近和清华大学做了一个房价走势预测，把政策因素、地产因素、经济因素考虑进去之后看今后一年之内的房价走势。得到的结果是明年房价仍然是向上的，销售量会有比较大的下滑，下滑的幅度有的城市20%，有的城市40%。以上海为例，从2月份到现在不过7、8个月的时间，房价涨了50%。这个房价到明年看不到跌。因为土地储备、土地供应是有限的。不过在房价整体向上的大趋势之下，不排除房价的阶段性调整。因为政策的波动和其他因素的波动肯定有，我觉得接下来这段时间我们要特别关注政策信号。（记者 于兵兵）