主题：保利地产 再融资降低负债率

作为房地产龙头企业，在去年市场一片红火的情况下，保利地产（600048）全年营业收入81.15亿元，同比增长101.3%；实现净利润14.89亿元，同比增长121.8%。公司还送出了大礼包，拟每10股派发现金红利0.7元同时以资本公积金转增10股。

　　
　　 年报显示，公司的资产负债率也由上年的75.66%降至68.62%，定项增发募集资金68.15亿元成为重要原因。

　　
　　 再融资压下资产负债率

　　
　　 2007年的“买地大战”如火如荼，“土地为王”与“现金为王”共同成为地产商的主要追求目标。

　　
　　 报告期内，保利地产在全国范围内多次大手笔拿地，新拓展项目20个，扩征用地1块，占地面积368.2万平方米，规划建筑面积754.5万平方米，其中公司权益面积639.6万平方米。

　　
　　 去年，公司减量定向增发1.26亿股，募集资金68.15亿元，主要用于投资公司9个房地产项目，分别位于广州、南海、北京、上海、武汉、沈阳和重庆等地，这批项目计划总投资134亿元。

　　
　　 从银行借款也是公司的主要筹资渠道，保利地产去年向银行借款102亿元，远高于2006年的48亿元。而公司向银行、信托等金融机构借款合计121.58亿元，占负债总额的43.33%，其中长期借款占74.4%，短期借款和一年内到期的长期借款占25.6%。

　　
　　 报告期内公司资产规模迅速扩大，截至07年底，公司总资产达到409亿元，同比增长148%。同时，成功增发募集资金，加上良好的盈利状况，使得年末公司资产负债率下降到68.62%，同比下降7个百分点；其中年末预收账款已达109.4亿元，占负债总额的38.99%。

　　
　　 日信证券研究员王箫指出，总体来看公司财务结构得到较大改善，负债水平和结构均比较合理，财务风险不大。

　　
　　 今年房企或仍再融资

　　
　　 保利地产今年还计划实现房地产直接投资300亿-350亿元，新开工面积630万平方米，比07年提高50％，竣工350万平方米，全年实现销售收入240亿元。

　　
　　 安信证券研究员陶学明指出，公司可能还将进行股权融资。若未来市场销售价格和地价保持当前水平，则公司需要通过快速销售将预售面积比07年至少提高100％，或者通过资本市场融资实现快速开发的经营目标。

　　
　　 事实上，主要地产企业在年报中，几乎都把再融资作为2008年的重点工作。万科A（000002）谨慎地提出，如果条件允许，希望年内能进行一次股权融资。去年万科和建设银行签署了200亿授信额度的合作协议，并通过公开增发募集资金近百亿元。而在2006年底，万科才刚从资本市场上定向增发融到42亿。

　　
　　 不过，再融资并没有使万科的资产负债率下降。在经过2007年的买地大战后，预收帐款、银行借款增加，万科的资产负债率由65.04%上升为66.11%，同比增加了1.07个百分点。

　　
　　 房地产百强企业近年来资产负债率普遍接近70%，负债风险较高。证监会近期宣布，内地IPO和再融资资金不得用于买地，在银行贷款、上市融资等渠道不畅时，交易量下降使销售回款现金流降低，严重依赖银行信贷的企业将面临较大风险。

　　
　　 业内人士指出，借款、增发、配股等再融资手段，使地产公司获得充裕现金流，可以“以债还债”，继续扩张，规模越滚越大，但由此带来的风险也必须引起高度重视。地产公司仍需通过加快开发销售速度、提高资金使用率，增强对未来市场波动的应对能力。



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