主题：重庆市房地产商会会长方明:房价还有上升空间

　人物简介
　　方明，男，重庆市房地产商会会长、重庆英利房地产开发有限公司董事长，该企业系新加坡上市公司。
　　从宏观判市、中观抉择乃至微观操作上，楼市正处于一个怎样的环境中，也成为房交会期间业内人士关注的话题。记者就此采访了重庆市房地产商会会长、英利房地产开发有限公司董事长方明。
　　楼市已经全面复苏
　　记者：从今年春天开始，楼市的冬天就似乎过去，成交量增长之猛，出乎所有人的预料。你认为房地产业是否已经全面复苏？
　　方明：房地产的复苏是必然的，它的坚挺带动了上下游几十个产业的共同发展。以重庆为例，今年1-9月，房地产GDP增长就高达17%。
　　记者：你认为今年楼市回暖的主要动因是？
　　方明：今年上半年，中国经济就从金融海啸的阴影中走出，整个国民经济已全面复苏，GDP增长速度重新进入了快车道。同时，随着中国城市化进程的加快，国家一系列促进经济发展的政策出台促成了房地产的全面复苏，客观上造就了楼市成交的高速增长。可以预见中国的房地产还会有更大一波的上涨行情，前景十分乐观。
　　重庆房价仍然健康
　　记者：9月份重庆房价比8月份上涨了6.46%，达到了4289元/平方米，你认为这个水平是否合理？上涨的原因是什么？
　　方明：这一波房价上涨，既体现了重庆市民对房地产的刚性需求，也体现了投资者看好重庆市场的长远目光。因为直辖以来，特别是今年国务院针对重庆出台的3号文件，可以说给重庆带来了前所未有的发展机遇。我们既享受了长三角、珠三角等发达地区的开放政策，也享受了西部开发的各种特殊待遇。这一波重庆的发展态势必将促使重庆整体房地产市场的价格上扬，同时从理性的角度讲重庆房价和同类城市相比，甚至和二类城市相比都还有上升的空间。因此，我个人认为重庆房产价格并没有太多的泡沫，这仅仅是经济发展的必然现象。
　　房价涨跌市场决定
　　记者：对于目前房价的快速上涨，有人担心再这样下去就会出现拐点，您认为如何？作为购房者，目前是不是买房的最好时机？
　　方明：房价的涨跌是由市场决定的。换句话说，是由消费者和楼市投放量之间的供需关系决定的，消费者愿意购买、乐于接受就是符合市场客观法则的，就是经得起市场检验的。我前面也提到，在消费者踊跃认购和投资者大力追捧下，在刚性需求和心理预期的共同促使下，房产的价格仍然有较大的上升空间。至少，重庆在未来一段时间内不会出现所谓的拐点。当然经济规律是有起有伏、有升有跌，这不足为奇，但用长远的眼光来看这个市场，发展是必然的。因此作为购房者，我的建议是：现在买房恰逢其时。
　　地价攀升必推房价
　　记者：目前房地产企业拿地的积极性高涨，尤其是央企，地价的不断推出新高对房价是否产生了影响？
　　方明：地价本身就是房价的重要组成部分，地价的攀升必然会从房价的放量上体现出来。
　　记者：在目前货币政策发生微调的背景下，你对楼市未来的政策取向有何预期？房地产企业应该采取怎样的策略？
　　方明：重庆的楼市，甚至中国的楼市基本面都是健康和有序的，并且政府也从各个层面对房地产市场及开发商进行了严格的监管，因此，楼市未来仍然呈现一个健康发展的态势。房地产企业可以采取较为审慎和科学的战略思路，一方面密切关注政策的走向，一方面加大对市场的调研，才能真正合力推进房市的不断繁荣。

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政府从去年年末至今年相继出台一系列积极的财政政策、扩张性金融政策及宽松的货币政策，带动了包括房地产、股市等资金密集型行业形势的一度高涨。央行于今年8月初发布《2009年第二季度货币政策执行报告》，在下一阶段的主要政策思路中提及动态微调，便随即引起市场高度关注，股市也随之变脸。因此相关部委随后相继加以解释，明确了"下半年仍将继续保持适度宽松的货币政策"。那时即许多人对通胀产生担忧。目前，对于通胀，市场基本已形成一致性预期。
　　在寻求资产保值、增值、避险过程中，房产的优势地位便逐渐显现了出来。虽然通货膨胀给房地产市场带来了诸多不确定因素，但是许多实践和研究表明，尤其是在高通胀时期，如股票、基金等并不是有效对抗通胀的工具，房产作为国民主要的实物资产，则能够起到保值增值的作用，并且在高通胀时期，房产的流通性也较高，使得房产的投资属性充分发挥。
　　通过我国房地产十几年的发展历程可以看出，房产对抗通胀的效果在一定程度上已有"自证"。在相对的通胀阶段，房产，尤其是在较好地段、具有一定价值的房产，在抗通胀抗贬值方面的优势比较明显。加上我国面向个人开放的投资渠道较为有限，与投资其他行业所背负的风险和所能得到的回报相比，更易保值增值的房产，自然是不少人用以对抗通胀的较佳出路。
　　不过，对想要通过投资房地产来对抗通胀风险的人来说，靠房产对抗通胀并非万无一失。发生适度通胀，可推高房价，选择购买优质资源性房产，能在一定程度上实现保值升值。但如经济持续衰退的同时出现全面性通胀，房地产市场就有出现萧条的可能。
　　综合考虑，在目前经济形势下，如果全面性通货膨胀真的出现，就可能进一步出现严重滞胀，房地产市场也可能被连带出现较为严重的低迷，因为偏高的房价很难再形成真实性地上涨。价格偏高、供大于求的普通房地产产品对抗通胀的能力相对较差，优质的房产资源更利于对抗通货膨胀。

如今要在主城内买新房，100万仅够买个小户型，如果要买个100m2以上的，只能到尧化门、板桥等区域去找。相对而言，"两江板块"的选择余地要更大一些。
　　三年前，如果你手上有100万元用来买房，挑选余地还是非常大的，即便是在城中，也能买套像样的中小户型。现在，这100万元还能买到什么样的房子？
　　2009年，随着楼市的迅速反弹，各区域房价"你追我赶"。城中的房价已逼近3万/㎡，但由于土地住宅供应的极度稀缺，仍遭到哄抢；河西房价整体破万已不是什么新鲜事，近十家楼盘正迈向"2万元俱乐部"；城东豪宅遍布，城北借地铁东风价值陡增，连一向价格"谷底"的"两江"板块整体都已实现"破五"、"冲八"的目标，这一切让人唏嘘。
　　"宅者，人之本。人以宅为家，居若安，则家代昌吉。"然而，在房价日益高涨的今天，购房的成本却越来越大。因房子成就的"百万富翁"日渐增多，但对此我们恐怕更多只有苦笑。100万元，还能买到你的理想居所吗？在此笔者也以100万元为限，搜索全市各大片区，挑选符合条件的房源，为您在置业时提供一份参考。
　　【楼盘初筛】
　　主城选择范围小在新区购房仍绰绰有余伴随房地产业的快速发展，南京主城的土地供应日益紧缺，特别是城中等区域更是"寸土寸金"，房价也是翻着跟头地往上走。据相关统计，截止2009年8月，江南八区（玄武、鼓楼、白下、建邺、秦淮、下关、雨花台、栖霞）的均价已达11086元/㎡，目前除了尧化门、板桥等区域整体房价相对"温和"、可选择范围较大外，主城的其他片区剔除部分总价尚在百万元之内的中小户型外，总体已经难觅。
　　另一方面，江宁、江北等新区的发展随着规划的完善已逐渐成为南京楼市成交的"主力"，100万元的购房预算在这里还是绰绰有余的。随着过江通道的即将竣工、明年5月1日地铁二号线和一号线南延线的通车、区域生活设施的增多等等这一系列的利好在加强联系、缩短新区与主城距离的同时，其环境方面的优势也比较突出，受到众多购房者的认同，也成为人们新的置业热点。
　　【区域观察】
　　"两江"板块是供应主力在主城只能买小户型据统计，在9月南京成交的6432套住宅中，平均每套住宅成交的面积在115㎡左右，而在100万元限制条件内又能承受这样户型面积且选择面相对较大的当然要属江北、江宁的"两江板块"了。除了个别项目外，这两个片区几乎所有房源都在此范围内，且包括了江景房、"空中叠墅"、花园洋房、小户型等，物业类型还是比较丰富的。
　　当然还有为数不少的市民特别是年轻朋友在初次置业时，由于工作等原因依然选择留在主城。但由于受经济条件的影响，以中小户型为主的项目便成了他们的首选目标，而中电·颐和家园、新城邻里、中北·品尚等楼盘均有此类公寓房源销售。另外，先锋青年公寓、明门、时代天地广场等一些"纯粹"的小户型产品也受到购房者的追捧，"想享受主城生活的便利，但目前经济实力有限，只有先选择小户型产品过渡了"成了多数购房者的想法。
　　【优惠攻略】
　　房价仍呈上行趋势二手房市场值得关注"没有最贵，只有更贵"，今年以来各区域房价的上涨速度令我们惊叹，而最近的"地王"频出现象使后市显得更加扑朔迷离。"经过今年大半年时间的楼市热销行情，开发商普遍都'不差钱'，预计到农历新年前应该不会出现昔日为回款度年关而促销抛货的现象，现在的高位房价在近段时间内应该不会出现大的变化，而下行的可能性也很校"江苏香溢置业营销总监张良表示。
　　而"满堂红"市场部的相关专家亦表示，"其实100万的购房预算想要留在主城还是相对容易的。除去大部分的次新房，现在二手房市场中的中小户型仍然是成交的主力，而这些房源由于房龄偏老、户型面积普遍不大，因此虽然由于地段的优势单价虽高但是总价仍然是符合条件的，区域选择面也是比较大的。就平时的成交情况看，三牌楼片、湖南路周边、瑞金路片、御道街片等仍然是比较热点的区域"。
　　【置业提醒】
　　规划远景多关注"量体裁衣"科学理财100万的买房资金，说多不多，说少也不少，您可以有许多选择，但都要"量体裁衣"。在此笔者也提供一些购房小贴士供您在置业时参考，对手中资金进行科学理财。
　　首先当然是区域的选择问题。主城配套成熟但发展空间小，新区环境较佳但一些设施不完善，各有优缺点，因人而定；在新区购房，最重要的是考虑它的交通、生活等成本，是否要买车、周边一些基础生活设施是否配备完善、生活质量怎么样等等都需要考虑。除此以外，我们还要多关注它的规划远景和升值潜力，地铁、学区房等等的利好无疑为我们的购房加分；主城区内购房重点考虑新房和二手房的区别，但都要摒弃"一步到位"的思想。而包括装修费用、未来的升值潜力、购房者个人情况的可能变化等都需重点考虑。

楼市供应增多 广东东莞房价短期内暂无波动

　　9月份，开发商看好"金九银十"市场，东莞楼市新增供应爆发式集中放量，大量中小户型新盘上市，使得楼市库存量触底回升，目前全市商品房可售存量高达630.15万平方米。
　　业内人士预测，随着新增供应量及新开工量的增多，后市将有较大的消化压力，强势的卖方格局或将出现松动迹象。
　　9月新货集中放量
　　9月份以来，东莞楼市上演了无数场激烈的营销战，主角是新增供应的楼盘。据统计，东莞市9月份新增供应套数就高达6714套。
　　东莞中原地产研究中心监测数据显示，今年前8个月新增供应持续偏紧后，东莞楼市为"金九银十"的到来做出爆发式的集中放量，9月全市共有32个楼盘项目有新增供应，总供应面积为79.82万平方米，较去年同期增加28.5%。
　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐介绍，今年楼市回暖后大部分楼盘都忙于销售回笼资金，从而放缓了新项目的开发工程进度。虽然部分项目在市场回暖后加快了工程进度，但也只能赶上"金九银十"，因此导致众多新项目集中在9月和10月上市。此外，由于后续仍然有不少新项目或新货上市，预计新货集中放量将持续到年底。
　　新开工项目不断增加
　　东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年9月全市商品房新开工面积102.28万平方米，创2008年市场调整期以来的最高量。
　　9月新开工的项目有15个，开工规模比较大的项目有：棕榈泉五期、君山花园、苏豪名苑、上东国际二期、东田丽园五期、玉兰花园、香树丽舍等。
　　可售库存量已走出低位
　　东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年9月底，东莞商品房的累积可售存量为630.15万平方米，环比增加45万平方米，意味着库存量最低位阶段已经过去，随着新增供应的集中放量，库存量开始触底回升。
　　此外，目前东莞住宅存量为507.85万平方米，环比增加4150套；其中洋房存量为402.3万平方米，环比增加3217套；公寓存量43.4万平方米，环比增加848套。
　　从目前住宅的库存量结合新增供应量来看，自今年5月份以后由于新货供应持续偏紧导致整体供求矛盾有所显现，但随着9月份新货供应集中放量，整体供求矛盾开始缓和。
　　明年上半年供应量更大
　　车德锐认为，从今年前八个月的成交和开工情况来看，新开工面积持续低位运行，给今年下半年到明年初市场带来整体供应的偏紧，9月份市场新增供应集中放量属于间歇性的放量。
　　根据下半年的整体潜在供应量的分析，预计第四季度新增供应趋向缓和。
　　而9月份新开工面积的大幅放量，则更多影响的是明年上半年的整体供应量。
　　车德锐表示，初步预计明年3月份开始，新增供应将开始大幅放量。 楼市存量分析
　　区域
　　南城新货最多
　　从供应区域看，9月城区新增供应集中放量明显，共有16个项目有新增供应。
　　城区供应总面积为43.65万平方米，按面积计算占全市的供应比例为54.7%。
　　城区各区域都有不少新项目上市，其中以南城较为集中。
　　结构
　　洋房占绝对主力
　　从供应结构上看，9月东莞新增供应洋房占绝对主力，总供应面积为60.6万平方米，占商品房新增供应的76%，共5559套，较好地迎合了市场刚性自住需求的释放。公寓新增930套，缓解了前段时间新增供应持续偏紧的状况。
　　户型
　　中小户型比重大
　　从户型面积上看，9月东莞新增住宅供应中，120平方米以下的中等户型及中小户型比重达75%；其中61~100平方米的比重接近50%。
　　大量中小户型的集中放量入市，较好地迎合了市场上普通自住的刚性需求。
　　短期内对房价无太大影响
　　东莞中原地产研究中心的数据显示，2008年9月份东莞商品房的累积可售存量为677.58万平方米，随后的3个月消化情况也不理想。
　　但到了目前，这一数字减少到630.15万平方米。
　　合富辉煌东莞市场研究部总监林毓群认为，虽然目前东莞累计库存量比较大，但是对东莞的房价短期内不会有太大影响，主要是因为"产品的层次、品质不一样，户型不同，吸引的消费群体也不一样。"
　　车德锐则认为，等到明年新货再次集中上市的时候，由于新货持续放量入市，或将给市场带来较大的消化压力，价格也会受到一定的影响。

武汉房价9个月每平米涨了840元 三季度均价5327元

　　昨日，武汉市房管局、武汉市统计局发布的三季度武房指数显示，商品住宅均价涨幅较大，全市（含七个中心城区、东西湖、江夏、黄陂）的成交均价达到5327.74元/平方米；均价过6000元/平方米大关的有江岸、武昌和江汉三个城区。
　　武房指数显示，三季度全市住房销售31901套，比二季度增加1.8%，比去年三季度增加180.89%。
　　销量的飙升带来的是价格的大幅上涨，住宅均价比二季度上涨2.54%，比去年同期上涨8.58%。如江汉区均价6403元/平方米，比去年同期上涨了21%。而去年第四季度均价为4487.55元/平方米，意味着今年的前9个月，武汉住宅均价一平方米上涨了840元。
　　昨日发布的数据也证实了部分开发商在上半年销售火爆后捂盘惜售：住宅上市16227套，甚至低于去年第四季度低迷时的21138套。
　　武房指数分析认为，三季度主要是中心城区高价位楼盘销量占比加大，郊区中低价位楼盘销量萎缩，直接拉动了全市整体房价的上涨。
　　在销售火爆的原因中，该报告认为，住宅开发贷款和居民商业贷款的增速不断提高，直接促使市场火爆，拉动居民购房。

购房者“被逼入”观望状态 楼市政策转向保稳

　　[提要]在高房价前,多个重点城市的楼市呈"价升量跌"态势。这既与近期楼市新增供应量不足、"二套房贷"政策严格执行有关,也是房价不断上涨将购房者"逼入"观望状态的结果。
　　在高房价前,多个重点城市的楼市呈"价升量跌"态势。这既与近期楼市新增供应量不足、"二套房贷"政策严格执行有关,也是房价不断上涨将购房者"逼入"观望状态的结果。
　　7月至今,"价升量跌"是全国楼市的一个新变化。国家统计局新近发布的数据显示,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比继续双双上涨,且涨幅分别比上个月高出0.8和0.1个百分点。这是今年以来70个大中城市房价环比连续5个月上涨。另一方面,7月全国商品房销售面积为7646万平方米,环比6月的9465万平方米下降近20%；商品房销售额3800亿元,环比6月的4411亿元下跌近14%.这是两项指标自今年3月以来遭遇的首次下跌。
　　这种态势在8月依然继续。综合分析,近期成交量回落的原因,除新增供应量减少、"二套房贷"执行趋严等因素外,还有购房者热情的减弱。上海中原地产研究咨询部经理马冀认为,经历了前期持续火热的市场行情后,购房者更趋理性,不再贸然"追涨"。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,目前很多城市房价上涨过快,市场繁荣之程度远远超出宏观经济面,部分城市新一轮的房价泡沫可能正在酝酿和产生。对此,应在维持市场稳定的前提下,进行政策的适度紧缩。这几天,上海多位有购房计划的市民和记者交流时表示,房价已经相当高了,相信随着供应量的增加和政策的"微调"，在四季度再出手可能更理想

房地产测评专家:四季度房价不会大幅回调

　　"由于开发企业上半年逐步加快了开工、施工进度，预计第四季度大部分城市的供应量较第三季度有所增加，但房价继续快速上涨的可能性不大，也不会出现大幅回调。"这是中国房地产测评中心主任龙胜平博士接受房地产时报记者采访时，对第四季度的楼市趋势所做的判断。
　　他认为，楼市经过上半年的量价齐升后，部分刚性需求重新陷入观望，成交有所走缓；另一方面，市场供应已经逐步回升，供求趋于平衡，有利于房价的稳定，但在旺盛的市场需求推动下，价格下调的可能性不大。前三季度房地产市场的迅速回暖，为企业本年业绩创造新高埋下伏笔。典型企业四季度的成交面积将与三季度大致持平，成交金额将略有下降。据此可以估算，年末TOP20企业销售金额超过4000亿元已成定局，这也意味着，进榜企业平均销售金额将达到200亿元以上。从面积来看，TOP20企业销售面积达到4300万平方米，年末将超过5000万平方米，进榜企业平均销售面积达到250万平方米以上。
　　他分析说，经历过二季度房地产市场的火爆，市场成交量在三季度回归理性，尤其是成交量在七八两个月回落调整之余，9月份再度稳步上扬，而整体均价则始终呈现稳步上扬态势，所以销售金额也在9月表现出同步上升态势。以进榜的23家企业为例，4月份企业销售面积突破500万平方米，七八月份企业销售面积回落到3月水平，月成交量保持在470万平方米左右；金额方面，7月、8月保持在430亿元左右，而9月份则进一步攀升到505亿元。房地产时报