主题：拿地成本上升 万科毛利下滑

　随着公司售价恢复，万科A未来两年将存在较好的业绩释放空间。

　　随着楼市的复苏，房地产企业业绩也随之好转。昨日，两家地产龙头股——万科A（000002）和金地集团(600383,股吧)（600383）同时发布三季报，两公司业绩均大幅增长。

　　其中，万科A三季度净利润较上年同期（下称同比）增长101%；金地集团三季度净利润同比增长338.3%。两公司均表示，全年业绩将创历史新高。

　　毛利率下滑6.8个百分点

　　万科A三季报显示，该公司第三季度实现营业收入77.4亿元，同比增长46.3%，净利润4.3亿元，同比增长101%。前三季度万科累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%。截至三季度末，万科A尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。

　　今年前三季度，万科A实现销售金额461.5亿元，销售面积510.3万平方米，分别比去年同期增长29.6%和26.8%。

　　万科A称，因前三季度销售金额接近2008年全年，而10月以来销售形势依然良好，预计今年销售金额超过2007年的523.6亿元，创新高已无悬念。

　　分析万科A的三季报可以看出，其成本控制得当：三项费用率仅为7.6%，同比下降3.1个百分点，这主要得益于万科A在2009年开始的系列成本控制举措；此外，万科A财务状况稳健：截至三季度末，公司净负债率9.8%，较年中继续下降0.9个百分点，在手现金276.2亿元，较年中增长3%。

　　不过值得注意的是，万科A前三季度税金后毛利率为22.7%，同比下滑6.8个百分点（去年同期毛利率为29.5%），我们判断毛利率的下滑主要还是受结算项目土地成本上升影响。

　　有业绩释放空间

　　前三季度，随着存货去化完毕，万科A新增项目建面约831万平方米，平均土地成本约2686元/平方米，目前权益储备2187万平方米，可供三年以上发展。万科A目前月均销售量在50万平方米左右，销售均价9月份已经实现同比正增长。

　　往后看，我们认为，万科A将依然维持较快的拿地速度并提升新开工项目数量，以保证充足的可销售资源，而随着公司售价恢复、毛利率逐步提升，万科A未来两年将存在较好的业绩释放空间。

　　我们认为，随着公司售价恢复，万科A毛利率将稳步提升，因此上调2009-2010年盈利预测至每股0.50元及0.65元；同时预期2011年每股收益为0.81元。目前，万科A股价对应2009-2010年市盈率分别为24.8倍、18.3倍，作为A股地产龙头，万科A规模优势明显，应当享受估值溢价，因此我们维持万科A“推荐”评级。



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