主题：万科A:业绩符合预期,关注销量增长

万科09 年第三季度实现营业收入77 亿元,净利润4.3 亿元,同比分别增长46%和101%,每股收益0.04 元;1-3 季度累计实现营业收入295 亿元,净利润30 亿,别较去年同期增长31%和30%,每股收益0.27 元,业绩基本符合我们预期。
从销售情况看,万科前三季度累计销售面积510 万平方米,销售金额461.5 亿元,同期增长约30%。其中第三季度销量同比增速有所放缓, 环比下降17%。从区域市场看,万科在渤海湾和三大区域以外的其它市场,销量同比增幅较大,而珠三角和长三角增幅仅在10%以上。我们认为,三季度销量环比下降及三大区域同比增长的不均衡,主要受公司推盘量差异的影响。
从项目储备情况看,1~9 月份,公司共新增项目30 个,项目规划建面总计831 万平米,权益面积633 万平米,平均土地成本约2,686 元/平方米。截至报告期末,万科规划权益项目储备面积2,187 万平米。公司今年拿地态度积极,新增项目以二线城市为主,从拿地成本和当地房价来看,万科今年的新项目都有望取得合理的利润空间。
从经营管理方面看,公司继续贯彻质量效益型的增长模式。通过优化产品、加强成本费用管理,发挥规模优势、战略纵深优势等一系列措施,提高公司的经营质量和盈利能力。1-3 季度,公司管理费同比下降12%,销售费用同比下降18%,两者合计占营业收入的比例较去年同期降低35%。
公司认为,全国市场成交量环比增长放缓、部分城市出现环比缩量, 与供应不足存在一定关系。随着未来新房批售量的明显上升,四季度房价有望趋稳,并实现较为理想的交易量。
预计万科四季度推盘量相对三季度环比有40%-50%的增长,因此四季度销售业绩环比有望明显提升。公司未来有望实现业绩增长的双轮驱动,即受益于行业发展的规模增长和自身盈利能力提升的内生性增长。正在进行的增发,有助于增强公司资金实力,对公司长期可持续发展和行业地位的巩固都有积极的作用。
预计公司今明两年可实现年均35%的业绩增长,增发摊薄后每股收益分别为0.45 元和0.61 元,对应动态市盈率为30 倍和20 倍。维持对公司的推荐评级。

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