主题：央地联手布控“地王”

　在房价“不畏”金融危机强劲逆势上涨之际，“地王”成为国土资源部的重点布控对象。


　　从房地产市场的表象特征来看，“地王”往往逼高房价。尽管国土资源部一直在公众面前认为地价推高房价是无稽之谈，但“地王”在各地的粉墨登场，引起了国土资源部的高度关注。

　　本报记者从国土资源部了解到，当下，“地王”开始成为该部调控司调研的主要问题。而鉴于目前全国土地市场并未全面复苏，一线城市的“地王”就成了国土部门防控的重点。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松也向记者表示，目前防控“地王”出现的有利手段是2008年推出的土地出让合同“新版本”。

　　国土部还对一线城市展开督察。在最近北京市的四块“地王”土地合同签订中，在有关部门的监督下，这四块土地的土地出让合同都采取了新合同版本。本报记者同时了解到，对于其它一线城市或重点城市，国土部也已要求相关督察分局，展开督察活动。

　　北京:分拆“地王”

　　11月3日，北京土地储备中心网站挂出了11块地。北京市土地储备中心负责人表示，第四季度将有40块地择机上市，供应量达到700公顷，今年北京将能完成1300公顷住宅用地的供应任务。

　　北京政协委员、万科副总裁毛大庆对记者说，第四季度北京市将掀起一个供地“小高潮”。对于今年手中资金丰富的开发商来说，年底还将有一次拿地机会。

　　但是，分析北京市土地储备中心正在交易的11块土地情况，却可以发现一个有意思的情况:原本最有希望被开发商们热抢，成为新“地王”的北京奥林匹克公园南区奥体文化商务园区地块(亚运村3-5号地)被一切三块，分为3、4、5号地出让。

　　全国知名地产中介公司——安居客一位负责人向记者估算，亚运村地块约7.2万平方米，规划建筑面积为约25万平方米。由于地处位置好，起始报价三块累计才为18.1亿元。如果按照整块出让，则有可能溢价在100%以上。

　　此前，该地区出让的奥运村乡地块(水源九厂地块)溢价1.5倍，以楼面地价近1.5万元/平方米的高价成交，总地价卖出了19.6亿元。

　　这样算下来，上述亚运村地块挂牌的楼面地价平均约7000元/平方米，如果溢价1倍，也才1.4万元/平方米，并没有达到奥运村乡地块的地价。

　　思源地产一位人士评论说，将此地块切分为三块后，每块单体建筑为7-9万平方米。正常商业建筑规划来说，也就是每块地建设一栋楼。这种切分地块出让，毫无疑问是政府为了防止再出现“地王”。

　　记者注意到，北京市第四季度推出的土地中，进行切分的不止亚运村地块一个。通州区永顺镇商务园B1和B2地块也进行了切分。原来50万平方米的地块，被切分为20万和30万两个地块。

　　思源经纪机构人士分析，北京市前三季度已经完成了卖地收入近800亿元，远远完成了计划的任务。因此，第四季度大规模推地，主要目的是为了抑制地价和房价。

　　杀手锏:新版土地出让合同

　　新版本的土地出让合同，成为央地联手布控“地王”的一个重要工具。

　　新版本的土地出让合同中，要求开发商在签订土地出让合同时，要写上竣工日期等要约，如果开发商闲置土地不开发，政府不但可以依约收回，更可以将开发商诉诸法律。

　　而在此前，在2008年底各地出台的房地产“救市”政策中，各地不仅没有对开发商拿地提出更严格要求，相反大多数地方政府提出了分期交付土地出让金等政策。

　　房地产界公认的看法是，开发商闲置土地的主要动力在于囤地生钱。比如，公开消息称，香港盈大地产在东三环长虹桥附近囤地3年而未开发，该企业从中赚取了2.35亿港币。

　　另外，在北京最黄金的地段，国贸桥到长虹桥一线的东三环附近，至今仍有近10块土地处于围挡而未动工的阶段，一直在坐等地价升值。

　　但这次，政策开始变脸。新推出的新版土地出让合同，开始被推向前台。国土资源部一些下属研究机构，也于日前就新版本土地出让合同的执行情况进行了专门调研。

　　赵松表示，如果新出让的土地都严格按照新版本的土地出让合同执行，则闲置用地情况会大大减少。

　　但是，对于已经出让的土地而被闲置的，国土部门目前清理手段依然有限。赵松表示，闲置土地清理看似简单，实际上要涉及到闲置情况的认定，处罚手段等一系列问题。这也是一直以来，闲置用地难以得到有效控制的主要症结。比如，在很多地方，开发商往往挖个大坑，就代表着地块已经开工;通过建个围挡，就表示2/3面积已经动工。

　　不过，国土部这次似乎已下定决心，通过新土地出让合同的条款，控制“地方”们的囤地行为。比如，最近，国土部再度发出《关于集约用地的通知》，其中对原来国务院处理闲置用地的众多政策中的执行配套措施进行了规定。

　　例如，重新界定了2年期限问题;对闲置1年不满2年的，按照土地出让价款征收20%的土地闲置费;同时对闲置房地产用地，准备征收增值地价。

　　赵松认为，在这些举措的共同作用下，国土部布防“地方”将会取得不小效果。



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这个数字创下今年该市单月宅地出让的新高，也超过2008年全年的收成。前10个月，杭州卖地收益累计已达484亿元，相当于去年杭州910亿元财政总收入的50%.


　　据本报记者统计，11月、12月，杭州还将有1359.5亩宅地、270余亩商业用地出让，其中不乏多个重量级地块。

　　然而巨量土地入市，并未成功挤压楼市“泡沫”。易居中国的一项调查结果显示，当下，全国十大城市中地价房价比最高的仍然是杭州，达33.45%，这也是唯一超过30%的城市。

　　楼市疯狂

　　“我们有几个人想买，总共大概要100套!”10月26日，浙江第十六届房地产博览会，一个温州人狂热的投资欲望，再次显示着杭州房市亢奋的激情。

　　这次房博会共成交商品房751套，成交面积98092平方米，成交金额12.23亿元，成交均价14816元/平方米。房市再次被迅速地推向风口浪尖。

　　10月份，杭州二手房成交也十分惊人。据杭州透明售房网统计，仅主城区二手房就成交4802套，环比增加536套。自8月份以来，杭州二手房均价从每平方米15000元涨到16587元。

　　据住建部最新监测显示，10月26日至11月1日，在被监测的32个城市中，楼市成交面积环比上升的城市有20个，杭州增幅96.84%，排名第一。

　　杭州鼎诚房产中介机构分析师邵阳分析，杭州上半年月均商品房消化50余万平方米，预计下半年新增商品房350万平方米。在通胀预期下，很多人还在排队买房，大大刺激了政府供地和企业拿地的热情。

　　今年6月，杭州为了吸引开发商拿地，规定每宗地块的土地款首次只要支付两成，次年3月再支付40%，剩余款项只需要在明年12月底前付清，变相降低了拿地门槛。

　　杭州市国土局网站显示，今年前8个月杭州主城区出让土地28宗，总计1263亩，其中住宅用地17宗996亩，成交面积同比上升91.5%.

　　进入9月，万科、保利等外地大鳄与绿城等浙江企业展开竞争，将杭州的土地市场继续推向高潮。主城区共出让20宗土地，总面积753.5亩，其中宅地建筑面积94.8万平方米。

　　杭州杰盟智库执行长兰洪海认为，从杭州的推地情况来看，土地市场的火热程度不会发生大的变化。国内外游资及浙江本土民企业主支撑了杭州的高端购买力。

　　浙江广厦集团董事长楼忠福向本报指出，政府动态把握着存量土地的“销控”，随着地方政府托市手段的加剧，杭州地价、房价仍将上涨。

　　土地财政再上新高

　　事实上，杭州房地产市场今年走势颇为诡异。

　　上半年，杭州房屋新开工面积和竣工面积双双呈现负增长。据杭州市统计局数据，截至6月底建筑企业房屋新开工面积2984.95万平方米，同比下降9.4%;竣工面积1608.28万平方米，同比下降12.1%.

　　“‘双降’将造成后续可售房源减少，加剧楼市供需失衡”。彼时，类似观点在杭州本地媒体上屡见不鲜。杭州市国土局一官员称，由于去年土地出让一共才21块宅地，不足2007年的一半，未来一两年杭州的可售房源将进一步下降，房价将进一步上升。为了平抑房价普惠百姓，必须加大住宅用地供应量。

　　而“双降”的另一直接后果是，杭州地方财政运作大受影响。

　　公开数据显示，2008年杭州市财政总收入910亿，其中土地出让金就达448亿。2007年杭州市财政总收入788.42亿，土地出让金约为300亿，房地产税113.43亿。

　　本报获得的一份文件称，自去年四季度起杭州土地契税收入持续低迷，前4月杭州地方财政收入175.05亿元，同比下降4.7%;而支出133.05亿元，同比增长15.3%.

　　但紧接着，杭州土地财政开始复苏，并攀向新高。

　　到8月份，杭州市财政局共征收契税3.9亿元，超过去年最高水平28.94%。其中，土地契税收入高达1.89亿元，占总额的48.4%.

　　10月，杭州财政进帐土地出让金额159.4亿元，累计收入高达484亿元，直逼2007年507亿元的巅峰数值。

　　土地出让的活跃，使得重压之下的杭州财政喘了一口气，但杭州房价也迅速随之攀升。

　　实际上，本报记者综合各方资料发现，不仅杭州，北京、上海、南京等一线城市的土地财政也从今年下半年开始直线上升，房价也因此走向新高。

　　国土资源部咨询研究中心副主任刘文甲对此指出，地方政府这一轮兴起的供地大潮，名义上为平抑地价、房价，实际上是为地方财政做抓手。