主题：石表态：万科2009年真正发力

万科董事长王石：“不务正业”的“超级男声”

　　回望中国地产百日江湖，可谓风云变幻。四个多月前，万科董事会主席王石的“拐点论”，起于势先，声大夺人，虽遭质疑，但随后的事实又一次证明，王石其人其言对中国地产界的深刻影响。

　　其后，潘石屹的“百日剧变论”再度引爆舆论，地产巨头纷纷为现金而战。广州举行的一个地产高峰论坛上，与会者预测，中国楼市调整期最长将达15个月。这时，王石却已经准备开始带领万科进行一轮真正的逆势发力。

　　“拐点论”反弹激烈 王石旋涡沉浮

　　先是抛出“拐点论”，其后，万科楼盘率先降价，王石再遭指责。

　　不过很快，王石以日本为例解释我国房地产市场，对“拐点论”做出修正。万科认为，无论城市化率、人口老龄化率，还是住房需求的饱和，与中国今天更具可比性的，是日本的上世纪70年代初甚至60年代。

　　日本住宅市场曾在1966年、1975年两次经历调整，之后迎来新一轮景气周期。而在万科看来，目前中国住宅市场出现的短期波动只是阶段性的理性回归，不会改变市场整体的发展方向。“长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利、人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累、投资理财需求的升级没有改变。”王石据此认为，“支撑行业发展的基本要素没有变化，我们仍然坚定不移地看好地产前景。”

　　“有些人认为我们的观点变了，或者说在修正之前的说法，实际上我们前后的观点并不矛盾。”王石以惯常的坚定语气自我表白，“我们一直在强调理性调整不等于房价从大涨到大跌，这其中，更重要的是一种心态的调整。”

　　潘石屹，公开和王石唱反调，“万科降价意在‘清理门户’，我看不出房地产要出现拐点的趋势。SOHO盖的新房子一定会涨，但具体涨多少，8%还是10%，或者是6%，最直接的影响来自于CPI，CPI如果高的话，房价就涨得快。负利率状态下，房价应该会保持平稳增长，不可能大幅度下跌，跌就不正常。”自然而然，潘石屹成为“无拐论”的代表人物，“揭批”王石由此升温。

　　恒大地产上市夭折，潘石屹恰到好处地抛出“百日剧变”说，“3月20日发生的恒大IPO叫停，是2008年中国房地产界最具标志性的事件，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。大部分房地产公司的财务状况不容乐观。”

　　“拐点论”、“百日剧变论”引领地产业界凌乱狂舞。

　　耐人寻味的是，潘石屹批“拐点论”在先，王石却对老潘的“百日剧变论”，无动于衷、沉默相向。

　　没有资本市场就没有万科的今天

　　王石常说，万科的发展和资本市场密不可分。

　　2007年8月，在万科住宅产业化标志性楼盘的一次活动中，王石说：“公司市值主要取决于盈利和盈利增长，销售规模并不是决定性因素。印度最大的地产企业销售规模只有万科的一半，但市值水平已与万科接近。”

　　在万科上市早期，除了资本市场融资之外，万科的资本故事主要是“君万之争”(1994年君安证券对万科发起的阻击战)和高调引进华润。不过，万科多年来从资本市场融资额相当庞大。截至2007年，万科从资本市场融资近150亿元。

　　1993年之后，万科每年都会和境外投资者开两次投资者说明会，但是对国内投资者，由于担心有炒作之嫌，并没有推介。2000年之后，才开始进行机构投资者管理工作。正如万科总经理郁亮所说，“2000年万科开始改变资本战略，要做更符合投资者利益的事情。我们有一个基本判断：行业会进入资本时代，万科的发展离不开投资者支持。”

　　可见，尽管当时不流行市值管理，但万科早就开始身体力行。结果是，在2006年，即使身处“熊市”，万科的股价也一直稳健上涨。

　　2006年3月，万科公布期待已久的股权激励计划，当公司净利润增长率在15%～30%，按照实际的增长率对净利润增长额进行提取，30%以上按照30%进行提取，计提的基金不超过当年净利润额的10%。在税后通过二级市场购买万科股票，用于奖励高层管理人员，分配三年后股票可以进行上市交易，首轮计划为2006年～2008年。

　　郁亮在对媒体解释这个计划时说，“股权激励是非常有效的手段，但是我不赞成高市值做，低市值不做。因为我们的管理层——得到激励的对象，要对公司的资产知冷知热，不能热的时候知道，冷的时候不知道了，那怎么行？那叫分蛋糕。要跟投资者共进退，好的时候要做，坏的时候也要做。”

　　郁亮还说：“我们还有一个更高的要求：第二年的股票均价比上年高才可以得到股权。”

　　也正是这段时间，赶上股市大好行情，万科股价大幅上涨，截至2007年底，万科股价复权之后，是2005年底股价的约10倍，万科的市值大涨10倍。万科市值最高时，抵得上美国四大房地产上市公司市值之和。

　　万科会和章子怡“一样”

　　在王石看来，万科的核心竞争力是专业化、持续盈利。

　　2006年以来，万科骤然加速。2006年实现销售收入212.3亿元，增长52.2%；2007年实现销售收入355.3亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.3%和110.8%，销售额突破500亿元。

　　不过，接受本报记者采访时，王石明确表态：“万科2009年真正发力。”其主要理由是万科的住宅产业化。王石认为，住宅产业化是对中国房地产业商业模式的重大变革，之后，万科的成长将依托一种全新的方式展开，从而开拓更诱人的成长空间。

　　王石的对标对象是丰田，王石希望造房子也像丰田生产汽车一样，精益生产，高效高质。万科的产业化，主要目标在乎一点：利润。

　　据万科的计划，2008年，万科应用“工厂化技术”的开工面积达到50万平方米，2009年将达到120万平方米。未来5年，工厂化生产水平比例将提高至50%。

　　为此，万科的人才培养也大大改变。2002年前后，万科掀起一轮从同行挖人的计划，去年，万科开始从外企挖人，主要是为了培养能够操盘千亿元级的企业人才。按照王石的说法，这些努力将在2009年得到印证与体现。

　　“万科目前在媒体上面临的境遇将会和章子怡一样。归结一句话，大家要适应英雄，英雄也要适应大家。现在对万科来说，面临最大的挑战是在实现行业领跑者的目标之后所应采取的姿态和对审视眼光的回应。”这是万通董事局主席冯仑的观点。

　　冯仑被称为“地产思想家”，他的观点向来幽默而深刻。

　　王石如是说

　　我认为目前出现的拐点不是从长期上涨到长期下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。

　　三四年不买房的说法也受到一些误解，我的意思是，大家没有必要因为房价上涨而焦虑，没有必要因此而急着买房子。

　　万科企业的专业化理由：资源集中，只做住宅地产。唯此，才能形成资源优势，形成竞争力，做强做大。

　　奥运概念，不仅是北京概念，更是中国概念，对房地产行业的影响将是最大的，也将是最好的。

　　中国房地产行业发展到今天，已经到了一个十字路口。未来如何才能走向和谐健康的道路？这不仅是行业，也是社会面临的现实问题。



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