主题：万科A冲刺开始

　　冲刺开始。10 月份万科销售面积和销售金额分别达到60.8 万平米和65.4 亿元，环比9 月增长13%和20%；同比08 年10 月增长31%和95%。实现较快增长的原因之是公司开工量逐渐开始形成有效供给，公司下半年的开工量将是上半年的2.1 倍。随着可售资源的增长，万科下半场表现将更精彩，目前已经到了年底销售冲刺阶段，我们看好公司四季度和明年上半年的销售增长。
　　低成本扩张。10 月份公司新增项目三个，来自长春和沈阳两个城市，合计权益建筑面积54 万平米。由于拿地成本较低，预计未来都能实现较高回报。如长春柴油机厂楼面地价仅约2000 元/平方米，预计售价不低于6500 元，毛利率可达35%；长春小东沟楼面地价每平米1523 元，该项目容积率仅为1.2，可以建设部份高端产品，毛利率也不低于35%。
　　业绩锁定率高。08 年报显示公司预收帐款为239 亿元，09 年前三季度公司结算了295 亿元，而在此期间公司销售的合同额达到527 亿元，依此计算公司截止10 月份的未结算的合同预售款为471 亿元。我们预计公司四季度将结算152 亿元，因此在不考虑四季度最后两个月新增销售额情况下，公司可为明年留出319 亿元预收款，占明年结算收入的55%。
　　存货减值准备仍有继续被冲回的可能。三季度公司冲回存货减值准备 0.16 亿元，年初至今累计冲回2.84 亿元，目前尚有减值计提额9.46 亿元。由于房价的上涨，未来仍有继续冲回减值准备的可能，如北京的西大望路计提的1.2 亿元减值就很有可能在四季度冲回。跌价准备冲回成为公司09 年业绩增长又一源泉。
　　投资建议。可售资源不足导致公司销售同比增长落后，也压抑了其股价表现，但未来可售不足的瓶颈将有望突破，随有效供给的增长，万科的销售增长将得到延续。预计公司09－11 年每股收益分别为0.5、0.7 和0.83 元，动态市盈率分别为23.4、16.8、14.3 倍，建议买入。


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