主题：万科A 蓝山开盘减值冲回


　　基本结论

　　事件点评。万科位于北京西大望路的蓝山项目在11.28日开盘,均价约为每平米3万元。本次共推出142套房源,基本售罄。

　　将冲回减值准备 1.2亿元。我们跟踪这个项目是因为公司在08年对其计提了拨备,根据年报中减值计提的具体数额,我们可以倒推公司当时预期毛坯价格是每平米1.8万元。但本次项目销售均价达到3万元,考虑每平米3千元装修成本和1.14万元的楼面地价,以及每平米约3千元的建安成本,该项目毛利率实际达到了42%,这样的盈利水平当然无需计提减值,预计该项目已计提的1.2亿元拨备会在年报中冲回。

　　存货减值准备仍有继续被冲回的可能。前三季度公司累计冲回减值准备2.84亿元,目前尚有减值余额9.46亿元。剔除其中已经销售完项目,我们预计剩余减值中约70%将达到冲回标准,可影响每股收益0.065元,将来这部份减值准备的冲回也成为业绩增长的又一推动因素。

　　环比销售改善。万科九、十月份销售连续环比增长,实现增长的原因是公司开工量逐渐开始形成有效供给,公司下半年的开工量将是上半年的2.1倍。随着可售资源的增长,万科的销售将同步改善,我们看好公司四季度和明年上半年的增长。

　　业绩锁定率高。08年报显示公司预收帐款为239亿元,09年前三季度公司结算了295亿元,而在此期间公司销售的合同额达到527亿元,依此计算公司截止10月份的未结算的合同预售款为471亿元。我们预计公司四季度将结算152亿元,因此在不考虑四季度最后两个月新增销售额情况下,公司可为明年留出319亿元预收款,占明年结算收入的55%。

　　投资建议。可售资源不足导致公司销售同比增长落后,也压抑了其股价表现,但未来可售不足的瓶颈将有望突破,随有效供给的增长,万科的销售增长将得到延续。预计公司09-11年每股收益分别为0.5、0.7和0.83元,动态市盈率分别为22.1、16.1、13.6倍,建议买入。

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