主题：房地产刺激政策“止续之谜”可能揭晓

市场对于楼市优惠政策“去留”的猜测，最早始于金秋十月，彼时的舆论风向成为影响甚至左右市场走向的重要因素。现在，这个让各方争论、纠结不休的重大不确定性，有望“拨云见日”变得明朗和清晰。住房与城乡建设部副部长齐骥近日说，现行房地产优惠是续是停，将取决于昨天召开的中央经济工作会议，目前国家各相关部门还未就此制定明确意见。


　　事实上，金融危机以来，大概没有一个政策的出台，能像房地产扶持政策一样，对提振宏观经济起到“立竿见影”的效果；可能也不会有一个经济政策的“止续”命运，能像现在的楼市优惠政策一样，如此强烈而普遍地牵动着市场的神经。

　　据《证券日报》报道，此前，住建部政策研究中心副主任王珏林曾对媒体表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，楼市优惠政策有可能在年底到期后终止。他说，从发布的三季度经济报告来看，前三季度经济增长达到7.7%，今年经济“保八”已不成问题。不过，对于优惠政策的走向，齐骥的表态更为谨慎。他认为，优惠政策能否“延期”，主要还是看大的经济环境，虽然经济已经企稳回暖，但是基础还不稳固。他说，从遏制下滑到真正健康的“复苏”，不是短期内就能达到的。

　　众所周知，房地产业不仅是我国经济增长中投资和消费两驾“马车”的重要支撑点，在此次应对金融危机进程中还充分发挥稳定经济信心的“定心丸”作用。一方面，中国的国情决定经济要靠投资拉动，而房地产投资约占我国固定资产投资的25%，这意味着保持房地产市场稳定即可保证至少1/4的投资马力；另一方面，房地产消费资金量大，买房子还能带动下游的家电、装修等消费行业。

　　最新数据显示，尽管近段时间有关于房地产优惠政策年底会结束的声音越来越强，但是一手房成交量并没有出现预期的放量增长。分析人士对此称，真正决定消费者购房行为的还是合理的房价，如今畸高的房价阻挡了人们的购买行为。所以，还需要提出一些合理的措施稳定房价。

　　近年中央经济工作会议回顾

　　综观近年来历次中央经济工作会议，共同特点都是不断适应国内外经济形势发展变化，在保持宏观经济政策稳定和连续的同时，适当进行调整。

　　●1996年定调1997年：稳中求进

　　●1997年定调1998年：继续稳中求进

　　●1998年定调1999年：继续实行积极财政政策

　　●1999年定调2000年：突出抓好国有企业改革

　　●2000年定调2001年：加强和改善宏观调控

　　●2001年定调2002年：扩大内需

　　●2002年定调2003年：继续实施积极财政和稳健货币政策

　　●2003年定调2004年：保持宏观政策的连续性

　　●2004年定调2005年：巩固宏观调控成果

　　●2005年定调2006年：继续搞好宏观调控

　　●2006年定调2007年：国民经济又好又快发展

　　●2007年定调2008年：控总量、稳物价、调结构、促平衡

　　●2008年定调2009年：扩大内需保持经济平稳较快增长

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地产龙头哑火 静待政策变局

近两个月火爆的房屋销售、10月以来基金、社保等机构集体增持，多重利好围绕的房地产股没有异军突起，反在近3个月行业指数表现排名中列倒数第8。

地产龙头哑火 静待政策变局

　　机构增持难换股价上涨

　　从11月30日深交所披露的监测数据来看，8月份就开始减持的房地产板块，在10月份成为基金买入比例大于卖出的最为突出的行业，当月基金对房地产业的买入比例为15.49％，但卖出比例只有8.32％。同时，另一项分类持仓数据显示，9月份房地产业在基金所有持股中的份额为15.19％，而到10月份已上升至16.66％；基金持仓账户数也由829户上升至971户。与此同时，社保基金在10月份也加仓了地产股，持股比例从9月份的12.72％，上升至14.07％；持仓户数由55户增加至68户。

　　但机构的增持却没有换来地产股整体股价上涨，截止12月3日，房地产指数在9月以来的涨幅为30.46％，在23个申万一级行业中排名倒数第8位。对于这样的表现，天治核心（净值，档案，基金吧）成长基金经理吴涛向《红周刊》解释，造成近期房地产板块表现低迷主要的原因在于政策的不确定性。因为市场对房地产优惠政策部分退出的预期，即针对于二套房贷和二手房交易的优惠政策将会取消限制了部分投资性需求，造成投资者对于未来房地产行业的忧虑。而中原证券房地产研究员吴剑雄却从市场的角度出法，他认为：“地产股分化明显，近期一线地产股的表现不佳是由于前期涨幅过大，以及市场风格转化的原因。上半年申万房地产板块整体涨幅达134.97％，在23个一级子行业中排名第二，而同期A股的整体涨幅却为65.62％。在三季度之后，由于消费类个股的行情得以提升，一线地产股遭遇了冷落。”

　　行业内部股价分化明显

　　近期，行情的发展让一线、二线地产股之间的分化更加明显。近3个月以来，保利地产涨幅仅为3.73％，万科A涨幅为11.13％，这在所有地产股中名列倒数第2和第8位，备受机构推崇的行业明星在本轮反弹行情中表现远远落后于大盘，也落后于同行业的二、三线地产股。数据显示，地产板块中有多达22只二线地产股涨幅超过了50％，世联地产、深天健涨幅更是超过了100％。对于一线、二线地产股的分化，吴涛认为原因有二，一是房价上升空间的差别，同比二线城市，未来北京、上海等中心城市的房价上升空间有限；二是，一线地产股现在规模已经很大了，行政管理的灵活性和规模再扩张能力已很难与二线地产龙头公司相比拟，如从今年地产商拿地情况来看，二、三线地产龙头明显灵活多了，土地储备明显增多，而像一线地产龙头万科今年却明显错失了拿地良机，虽然后期也有投入，但成本明显过高。

　　北京、上海等一线城市目前由于土地资源紧张，供给面积、新建住宅成交面积已经连续出现下降，一线城市的租金与房价的收益比已全部大大低于2007年，上海、深圳、北京等地商品房空置率已经超过了40％。“这表明目前活跃的房市主要来自于投资的过度火爆，一旦出现加息，将对一线城市过度活跃的投资需求产生较大影响。”联合证券房地产研究员鱼晋华分析这组数据后表示。“相比而言，这是由于二、三线城市处于城市化进程加速发展阶段，产业转移带来更多的人口流入，从而使这些城市将呈现多种购房需求释放的局面”。鱼晋华判断，相比一线城市，二、三线城市房价仍具一定上升空间。

　　地产股表现仍有待政策定性

　　悬而未决的地产政策影响了地产的表现，在各家机构都看好跨年行情的时候，吴涛认为眼下的中央经济工作会议对房地产优惠政策的定调将成为房地产板块强弱转换的一个催化剂：如果房地产优惠政策超市场预期，则房地产板块可能走出一轮超政策预期的跨年度行情。他判断除非房地产价格未来上升过快，否则政策不会对房地产业形成打击，毕竟房地产开发投资增量对于GDP增量部分的贡献率达到13％左右，同时房地产投资拉动的相关行业的全部增加值在GDP中的占比也超过10％。

　　从布局明年的角度，联合证券给出了投资地产股的思路，根据香港豪宅价格的独立走势，印证了一线城市豪宅开发为主的公司仍然很有潜力，看好华侨城A。而基于对一线城市的商业地产将出现“补涨”的判断，看好：中国国贸、陆家嘴、中华企业。另外，看好成长性突出的公司，以及定位在二三线城市发展的公司，包括保利地产、招商地产、深长城、深振业A、中南建设。重组及资产注入类的可关注品种为中航地产。

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