主题：东方证券：房地产调控政策对A股市场影响回顾

政策调整是影响房地产公司股价的最重要因素
房地产股价对于中央层面的政策调控反应最为激烈
房地产政策调控对于A股阶段性走势有一定先行指示作用
房地产公司股价尚未完全释放政策负面影响
　　从抑制投机到营业税优惠取消，再到遏制房价过快上涨，短短一周内房地产政策取向三级跳，其措辞罕见犀利，显示出政府在刺激房地产以带动经济走出危机的一年后，再度伸出调控之手。与此同时，地产板块就进入了明显的下降通道之中：从12 月初到22 日，地产板块的整体区间跌幅已经达到16%。
　　而同样是在房地产政策推出之后，沪市成交量逐步萎缩至1000 亿元以下，而随着17 日五部委出台政策，A 股更是急转直下在四个交易日内下跌6.3%。这是偶然现象，还是历史规律的又一次重演？ 2003年以来历年房地产政策推出前后市场及房地产板块指数的走势告诉我们不容乐观的事实；但所幸，我们可以以“前车为鉴”，及时的规避风险。

　　政策调整是影响房地产公司股价的最重要因素。房地产板块走势的“政策市”属性是所有行业板块中最典型的，每一次房地产政策的出台都会直接冲击房地产指数的表现，但在不同阶段，所受冲击有强弱之分：熊市初期和中期阶段政府房地产调控政策对证券市场的影响较大，政策很容易打击投资者脆弱的信心；相比之下，牛市中新政策对板块虽然有影响，但投资者能花比较短的时间消化不利的政策信号。

　　房地产公司股价尚未完全释放政策负面影响。突如其来的政策拐点对市场信心的打击是超乎寻常的。政策陆续出台的影响很可能成为市场进入震荡调整的契机；而相对于历史上房地产板块的负超额收益而言，当前16%左右的相对负收益并未完全释放房地产板块的政策风险，在未来仍有可能走势弱于整个A 股。（东方证券研究所）

　　历史表明，房地产政策调控对于A股阶段性走势有一定的先行指示作用。房地产紧缩政策不仅对地产行业有负面影响，对于A 股整体市场走势的打击也较大。在房地产紧缩政策出台前后市场改变运行方向出现阶段性顶部的频率在75%以上。在熊市或者震荡市中，市场的中期顶部很可能会在房地产抑制政策的推出之后的1 个月内到来；即使是牛市中，伴随房地产政策收紧，市场也往往会出现10%左右的短期波动；而比较政策出台前后各3 个月市场及房地产指数的变化趋势，除了2006 年牛市初期的调控以外，房地产均相对于市场录得15%到20%的相对负收益。

　　房地产股价对于中央层面的政策调控反应最为激烈。在国务院层面政策的影响下，房地产板块相对指数的涨跌幅绝对值最大，在政策推出后一月内相对涨跌幅在三个阶段中的最大/小值分别为：-5.67%、-13.96%以及26.74%；央行以及银监会政策的效果次之，在政策推出后一月内相对涨跌幅在三个阶段中的最大/小值分别为：-6.30%、-9.24%以及11.52%。



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