主题：万科A10年还看政策“脸色”

事项：

　　公司今日披露了 09 年销售数据，同时还公布了自 11 月份销售简报披露以来新增项目情况。

　　评论：

　　09 年 12 月份销售面积同比下降 39% ，销售金额同比增长 3% ，销售面积低于预期09 年 12 月份公司实现销售面积 40.5 万平方米、销售金额 55.0 亿元，分别同比下降 38.7% 和增长 3.0% ，环比下降22% 和增长 5% ，销售面积未达到我们所预计的 50 万平方米水平。

　　销售面积增速低于我们跟踪的重点城市平均水平。我们认为同比及环比下降的原因主要有三方面：一、推盘量环比减少;二、政策面同比收紧;三、价格继续攀升压制了购买力。

　　12 月份销售均价为 13580 元 / 平方米，同比上涨 68% ，环比上涨 35% 。我们认为，价格大涨的主因是宽松货币政策的累积效应，目前行业政策已由宽松转向中性，未来不排除趋紧的可能，因此价格涨势将逐渐趋缓。

　　全年销售额 634 亿，同比增长 33% ，基本符合预期

　　公司累计销售面积 663.6 万平方米，销售金额 634.2 亿元，分别比 08 年同期增长 19.1% 和 32.5% ，基本符合预期。销售面积和销售额拔得全国头筹并无悬念，已成为国内第一家年销售额突破 600 亿的地产企业。 2009 年销售均价为 9557 元 / 平方米，同比上涨 11% 。

　　09 年新增权益储备 918 万平方米，新项目盈利潜力较好

　　09 年全年公司新增项目 45 个( 12 月份公司新增加了 8 个土地储备项目，如表 1 蓝色部分)，新增权益计容建面达 918万平方米，为此须支付的土地价款为 232 亿元，远小于公司 09 年全年的销售额。截止 09 年底，公司权益规划总建筑面积达2481 万平方米，可持续发展能力进一步增强。 45 个项目多分布在珠三角、长三角、环渤海的发达城市及东北和中、西部地区的特大型省会城市，平均楼面地价为 2532 元 / 平方米，未来盈利还是比较有保障的，我们预计未来能带来约 623 亿元的权益销售额，权益净利润将不低于 80 亿元。

　　2010 年的销售增长受政策调控影响将存在一定的不确定性，下调投资评级至“谨慎推荐”

　　虽然公司 09 年良好的销售态势已为 2010 年的营业收入及利润增长提供了较好的保障，但由于中央已明确表态要遏制房价过快上涨，目前行业政策已从宽松转向中性，我们预计调控组合拳将陆续出击，若此，公司 2010 年的销售增长将存在一定的不确定性，从而影响到公司 2011 年的业绩，我们下调公司投资评级至“谨慎推荐”，预计公司 09 、 10 年 EPS 分别为 0.51 元( 20x )、 0.66 元( 16x )。



【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。