主题：万科A：一季度业绩大涨 增发态度暧昧

由于预告在前，万科2008年一季度业绩大涨确定无疑。4月25日，万科公布的2008年一季报显示：累计实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比增幅高达82.9％和119.1％。基于一季度大幅增长的业绩，以及2007年巨额已实现销售未结转的金额，万科2008年的总体业绩增长已有牢靠支撑。

　　“万科现在的业绩总体来说符合我们的预期，现在临近五一，五一的销售情况对于万科来说会非常关键。”某基金经理告诉记者。

　　除此以外，对于今年的万科而言，不确定的是，万科是否会实施较大规模的股权性融资，即增发，这依然是一个待定的问题。

　　4月25日，万科收报23.82元，涨7.44%。

　　首季增长

　　楼市清淡的观望时节，2008年万科业绩大涨，直接原因是启始于去年第四季度率先降价促销。

　　尽管在房地产开发、运营的多个关键节点，万科并非出类拔萃，但万科对于宏观形势的预判，业内无出其右。

　　去年第四季度从深圳开始，楼市由旺销进入价跌量缩的态势，万科率先降价促销，成交量直接起底回升。

　　第一季度数据表明，万科的销售额增长82.9％，而销售面积增长119.1％，这意味着销售单价较去年下降近四成。

　　对于是否继续降价促销，万科董秘肖莉表示，降价回笼资金已告一段落，目前没有新的降价促销计划。

　　不再继续降价促销，原因有其二。一是通过降价促销的试探，万科已确认自住需求、刚性需求的坚实性，并认为市场已逐渐调整到位。

　　其一季报称：“我们需要意识到，近期的市场表现，是一个在阶段性调整过程中取得的业绩，是一个在购房者普遍持审慎态度的氛围中取得的业绩，因而它更能彰显自住需求、刚性需求的坚实性”。也就是说，观望的淡市中一降价就迎来旺销，说明需求大量存在，而且是刚性的，不怕你不买房。

　　而且，万科对国内房地产市场的发展中长期内仍坚定看好。一季报表示：“从长远看，正如万科此前多次表达的那样，决定住宅行业前景的各项基本要素并未发生任何根本性的转变，中国住宅市场的未来前景依然值得坚定不移地看好”。

　　另一个重要原因是，万科2008年的业绩增长大局已定，即便今后三个季度市场相对平淡。

　　今年一季度，万科已实现销售额101亿元，这部分销售额今年内实现结转当无问题。2007年，万科尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1 亿元。也就是说，如果没有特殊情况，这238.1亿在今年实现结转亦无问题。也就是说，至今年第一季度末，万科至少可以结转339.1亿元。这一金额已与去年全年销售额持平，后三季度的销售就是增长。

　　增发待定

　　随着股市转淡，增发由去年的利好变成今年的利空，与中国平安(601318)(601318.SH)的不合时宜相比，万科很知趣地对是否增发态度暧昧。

　　作为深市的第二只股票，万科在中国股市浸淫十几年，经验非常老到。股市高涨时，万科不失时机的大量增发，皆大欢喜。

　　过去两年，万科就通过定向增发融资42亿，再通过公开增发融资约100亿。

　　而多年以来，万科还顺应中国股市的特色，高比例送股，极少量分红，扩大股本的同时，保留了大量的资本公积。

　　2008年，股市骤然转入惨淡，中国平安等巨量增发议案引发市场担忧，万科的增发则一直引而不发，至今仍态度暧昧。

　　肖莉表示，目前，万科现在资金充裕，的确还没有增发融资计划，至于年内是否实施股权性融资，无法确定。

　　根据万科一季报，截至报告期末，公司持有现金156.3亿，净负债率为30.9%，充裕的流动性和合理的财务结构，为公司积极应对市场变化提供了充分的保障。

　　尽管强调其资金裕，但是万科也同时表示，资金正成为制约住宅供应和行业发展的最大因素。对于房地产这个资金密集性行业，钱多是不烫手的，尤其是无需负担财务成本的股权性融资。

　　可以确信，今年万科是否实施股权性融资完全视乎股市行情的演变，市场转旺，万科增发融资未必不出手。只是去年万科在31元的高位增发，截至目前，众多机构、股民套牢，万科今年的增发当然需要似乎市场与民意而定。




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