主题：2009年金融街写字楼市场火爆优质楼盘受推崇

　近日，都市广宇房地产调研机构发布了北京金融街(000402,股吧)地区写字楼简报，根据该报告显示，目前金融业已经成为金融街地区的龙头产业，其税收占到金融街税收收入的一半以上。全年实现营业收入2000亿元左右，占全区营业收入的46.9%，占当年地区生产总值的32.9%。而金融街区域项目平均租金稳定在8-10元/平方米/天，客户的需求非常旺盛，几乎所有的楼盘空置率都不足10%，满租现象习以为常。

　　金融街商圈写字楼市场需求分析

　　北京金融街是国家级金融管理中心，紧邻中国最高的决策中心，聚集着中国金融业60%以上的金融资产，各类职能部门齐全，使得金融街成为独一无二的全国性金融管理和信息发布中心，对于推动金融和房地产等各个行业的发展有着非常便利的地理位置优势。目前，金融业已经成为金融街地区的龙头产业，其税收占到金融街税收收入的一半以上。全年实现营业收入2000亿元左右，占全区营业收入的46.9%，占当年地区生产总值的32.9%，比重位居国民经济各行业首位，已经成为推动西城区经济发展的支柱产业。

　　金融街入住的客户大多数是金融机构与政府的金融管理机构，以及中国电(600795,股吧)信和中国移动等电讯科技通讯行业的巨头，到目前为止，近550家机构入驻金融街地区，其中包括10多家全国性商业银行的总部，58家中央直属企业，19家上市公司，另外还有40多个中央部委机关及金融监管机构，是中国经济决策中心和信息中心。

　　据都市广宇房地产调研机构调查数据显示，金融街的入住企业中：金融机构占25%、信息产业占19%，咨询服务机构占有17%，贸易占15%，教育类占6%，机电、制造业占8%，其他10%，其中中资占65.3%，外资(含合资)占34.7%，还有很多以法律、咨询、评估等配套服务机构，如中国证券登记结算有限责任公司、中央国债登记结算有限公司等。

　　银行、保险、电信及一级国有企业总部，这类机构以在金融街自建或整购为主，不过有些还未找到合适购买项目的企业也会租赁办公楼，选址在长安街、西二环、金融街大街沿线等临街面的位置为主。与行业龙头关联的企业一般会在紧邻的写字楼中租楼，比如说，华为购买了新盛大厦一整栋，虽然另一栋大多数卖给了小业主，但仍然很受其他知名电信公司的青睐。外资金融及相关服务类企业属于重点租户，选址会在金融街综合品质较高新项目中，比如，英蓝国际中心里面外资公司就占了很大比重。一些企业的规模偏小的律师行、会计师事务所、广告策划公司等，对项目的地段、品质要求不高，会选择金融街区域内租金价格相对较低的项目或在金融街的边缘及周边地区选址，租金对他们的影响较大。

　　根据都市广宇公司的调研，在金融街甲级写字楼出售，基本以整栋整层出售为主要形式。如凯晨世贸中心、金祺大厦、光大国际中心、新盛大厦等。而像丰融国际中心、泰康国际中心、北京银行(601169,股吧)大厦等则是只租不售。从销售方面来看，大部分项目的均价在20000-25000元/平方米左右。

　　出租率高达90% 租金一枝独秀

　　尽管在09年第三季度，金融街有超过222500平方米的新增供应进入市场，但这一季内市场强劲的吸纳量使区域内的平均空置率仅稍涨0.1个百分点至21.9%。第三季度内，市场吸纳量上升了95%，到达了169895平方米的水平，为之前六个季度最高的单季度吸纳。都市广宇专业人士分析，需求的增长得益于一些跨国企业在经历了半年到一年的回暖期后逐步恢复的业务扩张需求，这些企业在仍然高昂预算下努力寻求最优的写字楼办公项目，尤其是金融、能源与信息技术等行业的企业，成为拉动市场需求的重要力量。 预计在2011年以前，金融街有限的新增供应量与具有竞争力的投资政策，将会使这个北京空置率第二低的区域市场在租金与入住率增长方面都保持领先水平。

　　数据显示，09年全年北京地区写字楼的空置率为15.5%，CBD地区的空置率则达到了30%以上，而金融街区域写字楼出租率都保持在90%以上，仍是各企业抢租的热门地区。

　　2009年是北京写字楼市场非常艰难的一年，这一年北京甲级写字楼租金整体下滑。09年下半年，甲级写字楼有效租金环比下跌1.8%，自年初以来已累计回落了15.3%，跌至148.4元/平米/月的水平。在这样的形势中，金融街作为北京西部主要的区域市场，租金却表现一支独秀，为09年租金唯一上升的区域市场。例如，摩根士丹利在丰融国际中心扩租2000平方米，浦东发展银行签下30000平方米大单，而丰融国际中心的租金报价一直稳定在350元/平方米/月，完全可以称得上是写字楼市场屹立不倒的一面旗帜。


　　西扩迈入实质性步伐 市场需求进一步扩大

　　经过十几年的发展，北京现有金融区的容量已经不能满足市场发展的需要。2007年10月，金融街西扩的计划被正式提上了北京西城区政府的议事日程，批复“金融街拓展和功能完善意见”，决定从东、南、西三个方向适度拓展金融街，计划分为土地开发和房地产开发两个部分进行。近日，备受瞩目的北京金融街西扩工程迈出了实质性步伐，西二环月坛南街部分的拆迁工作开始实施，计划新建高档写字楼，吸引金融机构入驻。金融街核心区也将从原来规划的1.18平方公里拓展到2.59平方公里。

　　根据都市广宇的实际调研，寸土寸金的金融街，目前正面临无房可租、无房可卖的局面，而国内外一些金融机构却在翘首等待入驻。目前，具备条件的6个拓展项目正在积极运作中，具体为：月坛北街地块、月坛南街地块、复兴门地块、A1A2A8地块(中行(601988,股吧)宿舍)、E9A、B地块(华嘉小区)、35中地块。拓展区6个地块总占地面积约23公顷，可规划的地上建筑面积约130万平米。

　　而随着金融街逐渐形成更大的规模和更成熟的金融办公氛围，市场将对金融街写字楼市场重新认识，市场需求将进一步扩大。

　　从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，不因为经济波动而迅速萎缩，但也不会产生迅速扩张现象。所以金融街的发展相对稳定，市场需求有稳定的基础。


　　随着前两年中国电信大厦和中国移动大厦的落成，电信通讯行业的公司也逐渐对金融街区域产生更多的需求，在相当程度上导致了金融街以金融机构为主的需求市场的结构重组，并极大的扩大了金融街需求市场的范围。


　　总而言之，金融街写字楼现有入住率普遍很高，供给量较少，两年后供给量会放大，而且由于入住企业多为国有大型企业，长远需求仍会比较稳定，未来扩建之后近3平方公里的金融街区域，功能将更加复合、产品将更加多样、产业链将日趋完善、客户梯次也将得到极大的补充和改善。五年后的金融街地区必将成为世界金融领域不可或缺的区域性金融商务中心。



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