主题：兴业证券：万科A年报点评

兴业证券：万科(000002)A年报点评维持"推荐"评级

兴业证券2日发布万科A(000002.sz)年报点评，维持对公司的"推荐"评级。

万科A公布2009年销售额达到634.2亿元，销售面积663万平方米，同比增长32.5%。营业收入488.8亿元，同比增长19.2%。实现利润53.3亿元，同比增长32.1%，EPS为0.48元。公司分配方案为每10股派0.7元。

兴业证券点评如下：

兴业证券此前预计公司2009年净利润为55.1亿，EPS为0.50元，公司业绩基本符合符合兴业证券及市场的预期。

2009年公司实现营业收入488.8亿元，同比增长19.2%，其中房地产结算面积605.2万平米，结算收入483.2亿元，分别增长34.1%和19.3%。从结算构成看，珠三角、长三角和环渤海结算收入分别占到公司整体的34.0%、31.3%和24.9%。08年底的273.4亿可售房源大部分在09年结算，其中包括4个在08年计提了存货跌价准备的项目以及部分保障性住房项目，导致公司结算毛利率为21.99%,相比08年下滑了6.16%个百分点。不过由于万科2009年在费用控制方面成效明显，三项费用率从2008年的10.87%下降到了2009年的7.22%，并且存货跌价准备冲回约6亿，而2008年则是计提约12亿，一进一出影响利润率约4个点，因此最终2009年公司净利润率达到13.15%，比2009年高出1.8个百分点。

从销售数据看，2009年公司销售面积663万平方米，销售额达到634.2亿元，分别同比增长19.1%和32.5%，09年公司在全国的市场占有率为1.66%，比08年下滑了0.68个百分点。从销售构成看，珠三角、长三角和环渤海销售金额分别占到公司整体的30.6%、32.1%和26.2%。从价格看，09年全年销售均价为9558元，同比上涨964元/平米，相当于11.2%。截至09年底的已售未结算面积为343.5万平米，金额为356.5万平米，均价为10378元/平米。显然这部分未结算资源的盈利水平将有大幅提升，对2010年公司利润水平的恢复起到极大的作用。

在销售大幅增长的推动下，公司资金状况也明显好转。09年底公司持有货币资金230.0亿元，较年初时增加15.1%；各类短期借款和一年内到期的长期借款86.3亿元，较年初下降51.7%。公司净负债率19.7%，较2008年末降低13.4个百分点。

09年公司在土地获取上相对谨慎，全年新增项目44个，合计1036万平方米，其中有三分之二是通过联合、合作的形式获得，多数位于相对稳定的二三线城市，平均楼面地价为2401元/平米，较较07年下降29.5%。新增项目的万科权益地价约248.2亿元，占同期销售金额的比例约42.0%，考虑未来三年的增长，这是一个稳健而适中的比例。截至2009年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米，公司认为目前的土地储备基本可满足未来二至三年的开发需要。

年初公司计划全年新开工面积403万平方米，竣工面积619万平方米。由于市场快速回暖，为了更好地适应市场状况，09年半年度报告公布时，公司对全年的新开工计划进行了调整，开工计划增加到585万平方米。由于受开工前的相关手续办理及准备工作的实际进度影响，部分原预计在09年底开工的项目未能及时开工，导致09年实际开工面积为560.9万平米，略低于调整后的预期，不过这部分项目多数将于2010年1季度开工。此外部分项目由于受城市道路改造或举办运动会等意外因素影响，以及根据需求调整施工方案等原因，竣工面积536.4万平米，较年初计划减少了13.3%。公司计划2010年新开工面积855万平米，竣工504万平米。假设万科目前未开工土地储备相当于未来2.5年的新开工需求，以2010年855万平米的计划开工面积为基础，万科未来2-3年新开工面积的计划增速在25%左右。

兴业证券预计公司2010-2012年EPS为0.66元、0.84元和0.91元，NAV为6.80元，公司2010年动态市盈率仅在14倍左右，相对NAV溢价约38%，维持对公司的"推荐"评级。

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